Ваш месяц против дохода от аренды: как выбрать его и посчитать точку безубыточности

Кратко (октябрь 2026). По нашей иллюстративной модели курортная однокомнатная квартира за 150 000 евро приносит около 13 700 евро выручки в год и около 5 200 евро чистыми, то есть 3,4% доходности до налога и кредита. Месяц владельца в июле или августе снижает её до 2,2%, в апреле, мае или октябре до 3,1%, в зимние месяцы до 3,3%. Каждая ночь владельца стоит около 61 евро в пик, 18 евро в межсезонье и 5 евро зимой. Модель остаётся в плюсе до заполняемости около 18%, но падение заполняемости на десять пунктов отнимает почти треть чистого дохода.

Что считает эта статья

Вы думаете купить квартиру на знакомом курорте, сдавать гостям и оставить один месяц себе. Вопрос в том, во сколько обходится этот месяц, какой выбрать и зарабатывает ли остальной год достаточно. Всё здесь это модель на заданных допущениях, а не рыночные данные. Используйте её как шаблон: подставьте цифры квартиры, которую рассматриваете. Обзор идеи в главном гайде.

Допущения

Курорт средиземноморского типа с четырьмя сезонами. Ночей в году 365.

• Пик: июль и август, 62 ночи.
• Высокий: июнь и сентябрь, 60 ночей.
• Межсезонье: апрель, май и октябрь, 92 ночи.
• Низкий: с ноября по март, 151 ночь.

Три примера объектов:

• Однокомнатная за 150 000 евро. Цена за ночь по сезонам: 120, 85, 62 и 40 евро. Заполняемость: 80, 68, 48 и 25%. Уборка 30 евро за заезд, средний заезд 5 ночей. Коммунальные расходы 1 440 евро в год.
• Двухкомнатная за 300 000 евро. Цены 220, 155, 110 и 70 евро. Заполняемость 82, 70, 50 и 27%. Уборка 45 евро за заезд, средний заезд 6 ночей. Коммунальные 2 000 евро в год.
• Вилла за 600 000 евро. Цены 480, 330, 230 и 140 евро. Заполняемость 70, 58, 38 и 18%. Уборка 90 евро за заезд, средний заезд 7 ночей. Коммунальные 4 200 евро в год, включая бассейн и сад.

Общие для всех трёх расходы:

• Управление 20% выручки. В нашем сравнении краткосрочной и долгосрочной аренды обычный диапазон 15–25%; что должно быть в договоре, см. управляющие компании за рубежом.
• Комиссии площадок и платежей 5% выручки, усреднённое допущение.
• Резерв на содержание и замену 6% выручки.
• Постоянные годовые расходы (сборы дома, местный налог на имущество, страховка здания) 1,2% цены, для виллы 1,4%.

Результат это чистый операционный доход: до подоходного налога, до ипотеки и до расходов на покупку. При оценке доходности добавьте расходы на покупку к цене; в нашем гайде по Испании, например, они оцениваются в 9–13%.

Базовый случай: сдача двенадцать месяцев

Однокомнатная приносит 13 668 евро, из них 62 пиковые ночи дают 5 952 евро (43,5%), высокий сезон 3 468 (25,4%), межсезонье 2 738 (20,0%) и 151 ночь низкого сезона 1 510 (11,0%). Занято 172 ночи, 47% года, примерно за 34 заезда.

Расходы составляют 8 511 евро: управление 2 734, комиссии площадок 683, уборка 1 034, коммунальные 1 440, постоянные расходы 1 800 и резерв на содержание 820. Чистый доход 5 157 евро, то есть 3,44% от цены.

• Двухкомнатная: выручка 25 609 евро, расходы 14 886, чистый доход 10 723 евро, доходность 3,57%, заполняемость 49%.
• Вилла: выручка 44 162 евро, расходы 28 095, чистый доход 16 067 евро, доходность 2,68%, заполняемость 38%.

Это согласуется с диапазоном 2–4% чистыми, который мы приводим для многих курортных рынков; см. доходность аренды по странам. У виллы ниже, потому что крупные объекты реже заполняются и обходятся дороже в содержании.

Сколько стоит один месяц владельца

Теперь уберём из одного сезона 30 ночей. Вы перестаёте зарабатывать на этих ночах и перестаёте платить переменные расходы с них (управление, комиссию площадки, уборку, часть резерва), но постоянные расходы и коммунальные остаются. Поэтому потеря меньше упущенной выручки.

Однокомнатная, 150 000 евро, потеря чистого дохода и итоговая доходность:

• Месяц владельца в пик (июль или август): 1 843 евро, то есть 61 евро за ночь; доходность падает до 2,21%.
• Высокий сезон (июнь или сентябрь): 1 074 евро, 36 евро за ночь; доходность 2,72%.
• Межсезонье (апрель, май, октябрь): 530 евро, 18 евро за ночь; доходность 3,08%.
• Низкий сезон (ноябрь–март): 162 евро, 5 евро за ночь; доходность 3,33%.

Двухкомнатная, 300 000 евро:

• Пик: 3 550 евро, 118 евро за ночь; доходность 2,39%.
• Высокий: 2 088 евро, 70 евро за ночь; доходность 2,88%.
• Межсезонье: 1 026 евро, 34 евро за ночь; доходность 3,23%.
• Низкий: 330 евро, 11 евро за ночь; доходность 3,46%.

Вилла, 600 000 евро:

• Пик: 6 685 евро, 223 евро за ночь; доходность 1,56%.
• Высокий: 3 738 евро, 125 евро за ночь; доходность 2,05%.
• Межсезонье: 1 663 евро, 55 евро за ночь; доходность 2,40%.
• Низкий: 452 евро, 15 евро за ночь; доходность 2,60%.

Сравните с тем, что платит гость

Потеря для вас не равна цене, которую заплатил бы гость за те же 30 ночей. По нашим ценам за ночь гость, проживший 30 ночей в однокомнатной, заплатил бы 3 600 евро в пик, 2 550 в высокий сезон, 1 860 в межсезонье и 1 200 зимой. Ваша цена 1 843, 1 074, 530 и 162 евро. Это около половины цены гостя в пик, 28% в межсезонье и 14% зимой. Поэтому владение может быть выгоднее аренды на ту же поездку, но только если вы действительно берёте месяцы межсезонья или низкого сезона; в августе экономия сжимается.

Как выбрать месяц

• Пик это самый дорогой месяц владельца во всех примерах. Если без него никак, примите 2,2% доходности или подумайте о второй, более дешёвой поездке.
• Межсезонье лучший компромисс: погода обычно хорошая, а каждая ночь стоит от четверти до трети пиковой.
• Низкий сезон почти бесплатен по упущенному доходу, но может быть холодным, дождливым или закрытым. Съездите туда до покупки.
• Не берите месяц одним блоком без необходимости. Управляющий обычно может вписать две-три недели в межсезонье; см. управление домом и блокировка дат.
• За пределами Средиземноморья сезоны сдвигаются. В Таиланде и Дубае тихие месяцы это жаркое лето; см. статьи про Таиланд и Дубай.

Безубыточная заполняемость

Безубыточность здесь это заполняемость, при которой квартира только покрывает собственные расходы, а чистый операционный доход равен нулю. Чтобы её найти, умножаем заполняемость каждого сезона на один и тот же коэффициент и ищем точку, где доход равен расходам. Для однокомнатной коэффициент 0,386, то есть около 18% заполняемости за год. Для двухкомнатной 0,343 (17%), для виллы 0,44 (17%).

Не читайте это как запас прочности. Безубыточность говорит лишь о том, что квартира оплачивает свои постоянные расходы. Отдача идёт сверху. Для 3,4% чистой доходности в модели нужна заполняемость 47%. Если бронирования держатся на уровне безубыточности, капитал ничего не зарабатывает, а налог или ремонт легко загонят в минус.

Что делает падение заполняемости или цен

Двенадцать месяцев сдачи, однокомнатная:

• Базовый случай: чистыми 5 157 евро, 3,44%.
• Заполняемость на 10 процентных пунктов ниже в каждом сезоне: 3 700 евро, 2,47%.
• Цены за ночь на 10% ниже: 4 214 евро, 2,81%.

Одиннадцать месяцев сдачи, месяц владельца в межсезонье, однокомнатная:

• База: чистыми 4 627 евро, 3,08%.
• Заполняемость на 10 пунктов ниже: 3 281 евро, 2,19%.
• Цены на 10% ниже: 3 746 евро, 2,50%.

Двухкомнатная, двенадцать месяцев: 10 723 евро (3,57%); заполняемость минус 10 пунктов 7 986 евро (2,66); цены минус 10% 8 956 евро (2,99). С месяцем владельца в межсезонье: 9 697 евро (3,23), затем 7 165 евро (2,39) и 8 044 евро (2,68).

Вилла, двенадцать месяцев: 16 067 евро (2,68%); заполняемость минус 10 пунктов 10 198 евро (1,70); цены минус 10% 13 020 евро (2,17). С месяцем владельца в межсезонье: 14 405 евро (2,40), затем 8 973 евро (1,50) и 11 539 евро (1,92).

Падение заполняемости на десять пунктов обходится однокомнатной примерно в 1 460 евро в год, больше, чем весь её месяц владельца в межсезонье. То есть главный риск не ваш месяц, а год слабее, чем обещал продавец.

Ловушки

• Брать заполняемость и цены продавца. Попросите историю бронирований из отчёта площадки и в качестве проверки срежьте её на десять пунктов и десять процентов.
• Считать месяц владельца бесплатным. Он стоит от нескольких евро до более чем 200 евро за ночь, в зависимости от сезона и размера.
• Брать месяц в июле или августе, потому что вы всегда ездили именно тогда.
• Забывать, что налоги могут изменить картину. Дни личного пользования могут менять вычеты; см. налоги на дни личного пользования и доход от аренды.
• Игнорировать лицензии. Если сдавать меньше ночей, объект может попасть в другую категорию; см. лицензии, правила дома и страховку.
• Забывать про финансирование. При ипотеке по нынешним ставкам приведённую чистую доходность съедят проценты.
• Судить только по доходности. Квартира с более низкой чистой доходностью может подойти лучше, если месяц владельца дёшев и объект ликвиден при продаже.

Как построить свою модель за час

1. Возьмите цену и добавьте расходы на покупку; это ваша база капитала. 2. Выпишите четыре сезона курорта и количество ночей в каждом. 3. Для каждого сезона найдите цену за ночь и заполняемость по реальным данным бронирований сопоставимых квартир, а не по брошюре. 4. Умножьте и получите выручку. 5. Вычтите управление, комиссии площадок, уборку, коммунальные, постоянные годовые расходы и резерв на содержание. 6. Уберите 30 ночей из сезона, который вы выберете, и пересчитайте. 7. Прогоните два шока: заполняемость минус десять пунктов и цены минус десять процентов. 8. Сравните результат с доходностью в доходности аренды по странам и с вкладом; см. доходность аренды против процентов по вкладу.

Вопросы и ответы

Какая чистая доходность считается хорошей для этой модели? Универсального ответа нет; наши страновые гайды показывают около 2–4% чистыми на многих курортных рынках, а эта модель даёт 2,7–3,6% до налога и кредита. Бывает ли месяц владельца бесплатным? Почти в низкий сезон, около 5 евро за ночь в нашей однокомнатной, но это сезон, когда вам, возможно, не хочется там быть. Один месяц это правильная доля? Это базовый случай; каждый лишний месяц в межсезонье стоит ещё 500–1 700 евро в зависимости от размера объекта. Как узнать заполняемость конкретной квартиры? Попросите у продавца или управляющего отчёты площадок бронирования за последние 24 месяца и сравните с похожими квартирами в том же доме. Меняет ли ипотека решение? Да, сильно; проценты не включены в эти цифры, и при нынешних ставках они могут превысить всю чистую доходность.

Как мы помогаем

Строим модель для конкретной квартиры по вашим допущениям, проверяем лицензии и правила дома и подбираем управляющего. Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Все цифры иллюстративная арифметика на заданных допущениях, а не рыночные данные.