Дом на курорте: как облагаются аренда и ваш собственный месяц

Кратко

Если вы сдаёте дом на курорте около одиннадцати месяцев в году, а один месяц живёте сами, облагаются налогом две разные вещи: арендные деньги и, в нескольких странах, сам ваш месяц. На 31 октября 2026 года аренда облагается там, где стоит недвижимость, по плоской или прогрессивной ставке, зависящей от страны, а в Испании ещё и от того, живёте ли вы в ЕС или вне его (19% с чистого дохода против 24% с валового). Месяц, в который вы живёте сами, чаще всего не доход, но он уменьшает расходы, которые можно вычесть. Это общая информация, не налоговая консультация.

Два вида дохода, а не один

У дома с «месяцем владельца» два налоговых вопроса, которые часто сливают в один.

• Аренда за одиннадцать месяцев: это доход, он облагается по ставке страны, где стоит недвижимость, а потом ещё раз в вашей стране, если договор или местный закон не защищает от двойного налогообложения.
• Ваш собственный месяц: денег вы не получаете, но в некоторых странах налоговая считает бесплатное личное пользование налогооблагаемой выгодой или хотя бы не даёт вычесть расходы за эти дни.

Большинство покупателей думают только о первом. На деле второе меньше по деньгам и больше по бумагам, потому что оно меняет разделение годовых расходов на «аренду» и «личное».

Где аренда облагается в первую очередь

Почти везде аренда недвижимости облагается прежде всего в стране, где она находится, независимо от вашего паспорта и места жительства. Значит, декларацию там вы обычно подаёте как нерезидент, даже если ваш единственный доход в этой стране это несколько недель бронирований. Управляющий или платформа декларацию не заменяют: платформы могут сообщать о вашем доходе налоговой (например, испанская форма 238 для цифровых платформ), но подавать декларацию должны вы.

Дальше ваша страна решает, что делать с тем же доходом. По договору об избежании двойного налогообложения она обычно либо освобождает иностранную аренду, либо засчитывает уже уплаченный налог. Детали зависят от договора и от вашего места жительства, поэтому статья остаётся на уровне принципа; общий механизм описан в статье про договоры об избежании двойного налогообложения для зарубежной недвижимости. Какая страна считается вашей налоговой, это отдельный вопрос, он разобран в статье про 183 дня и налоговое резидентство.

Ваш месяц: бесплатно, но не без последствий

Бывает три ситуации, и какая действует, решает страна.

• Личное пользование как доход игнорируется и влияет только на вычеты: расходы можно вычесть пропорционально дням, когда дом реально сдавался, а не дням вашего проживания. Это обычный принцип большинства режимов краткосрочной аренды.
• Личное пользование создаёт условный (вменённый) доход: налоговая облагает условный доход за дни, когда дом не сдавался, обычно небольшой, потому что это процент от кадастровой стоимости.
• Личное пользование не важно, потому что режим это плоская ставка с валового дохода без всяких вычетов, и делить нечего.

Вариант с вменённым доходом я проверил только для Испании; для Италии, Португалии, Греции и Франции правило пропорции ниже это общий принцип, и его должен подтвердить местный бухгалтер.

Испания: самый ясный случай, с цифрами

Правила Испании описаны лучше всего. Арендный доход нерезидентов облагается налогом на доходы нерезидентов и декларируется по форме Modelo 210. По нескольким руководствам, собственники из ЕС/ЕЭЗ платят 19% с чистого дохода (аренда минус допустимые расходы), а собственники из других стран 24% с валового дохода без вычетов. Одна юридическая страница расходится в части «без вычетов», так что проверьте свою категорию. Для собственников из ЕС/ЕЭЗ расходы, связанные с арендой, можно вычесть пропорционально числу дней, когда дом сдавался.

За дни, когда дом не сдавался, Испания облагает условный доход: 1,1% или 2% кадастровой стоимости (меньший процент действует, если кадастровая стоимость пересматривалась недавно; источники называют две разные границы, десять лет или после 1 января 1994 года), умноженные на долю года и обложенные по ставке 19% или 24%.

Иллюстрация на нашей арифметике, не прогноз: валовая аренда 24 000 евро за 335 ночей, управляющий берёт 20% (4 800 евро), общие годовые расходы 6 000 евро (налог на имущество, взносы сообщества, страховка, коммунальные). Для собственника из ЕС/ЕЭЗ общие расходы пропорциональны 335 из 365 дней, то есть вычитается 5 507 евро. Чистый доход 24 000 - 4 800 - 5 507 = 13 693 евро, 19% от него около 2 602 евро. Для собственника не из ЕС тот же год облагается с валового: 24% от 24 000 = 5 760 евро, разница около 3 158 евро.

Ваши 30 ночей добавят условный доход. При кадастровой стоимости 80 000 евро база по 1,1% за 30 дней около 72 евро, налог по 19% около 14 евро; при 2% база около 132 евро, налог около 25 евро. Условный доход ничтожен. Важна ваша категория, а не месяц владельца. Две оговорки: источники не говорят, как в этом расчёте учитываются неполные годы с арендой, а международное налоговое руководство 2026 года упоминает нерешённый юридический вопрос по этому режиму, который мы подтвердить не смогли.

Италия: плоский налог и лимит в две квартиры

Для краткосрочной аренды в Италии плоский налог (cedolare secca) действует по ставке 21% на один объект на ваш выбор и 26% на второй, по итальянским руководствам на 2026 год. С 2026 года частный режим охватывает до двух объектов; сдача трёх и более считается предпринимательской деятельностью. Статья декабря 2025 года описывала другой лимит до окончательного закона о бюджете, так что актуальный предел уточните. Платформа или агент, собирающий аренду, может удерживать 21% от вашего имени. Нерезидентов результаты отдельно не рассматривали; итальянский арендный доход облагается в Италии, кому бы ни принадлежал объект. Поскольку это плоский налог с аренды, вычетов для распределения нет, и ваш месяц ничего в расчёте не меняет.

Португалия: 25% или 28% и неясные вычеты

Нерезиденты платят плоскую ставку с португальского арендного дохода. Одно руководство 2025 года называет 25%, другой справочник 2026 года 28% в общем случае и 25% для жилых договоров. По вычетам источники тоже расходятся: один пишет, что у нерезидентов их нет, другие называют вычитаемыми содержание, страховку, муниципальный налог на имущество (IMI) и управление, а проценты по ипотеке невычитаемыми. Страницу налогового органа Португалии мы не нашли, поэтому считайте ставку «от 25% до 28%» и уточняйте. Правила лицензий для местного размещения в статье про краткосрочную аренду в Португалии.

Греция: прогрессивные ступени с 2026 года

Для дохода 2026 года один источник описывает четыре ступени для краткосрочной аренды: 15% до 12 000 евро, 25% до 24 000 евро, 35% до 36 000 евро и 45% выше, добавленные законом 5246/2025. Другое руководство ставит последнюю границу на 35 000 евро, а старые руководства показывают только три ступени, так что пороги нужно проверить в налоговой службе (AADE) до подачи. Нерезиденты, судя по всему, используют ту же шкалу. Сдача более двух объектов переводит деятельность в предпринимательский режим, а минимальная декларируемая сумма на основе презумптивного дохода, по сообщениям, введена с 2026 года. Подробнее о лицензиях и реестре в статье про краткосрочную аренду в Греции.

Франция: скидки для меблированных объектов

Меблированная туристическая аренда обычно облагается по схеме micro-BIC при небольшом обороте. Консалтинговые сайты со ссылкой на Минэкономики для доходов 2026 года называют скидку 30% до 15 000 евро для некатегоризированных объектов и 50% до 83 600 евро для категоризированных. Нерезиденты подают декларацию во Франции за французскую аренду. С какого года действуют изменения, источники указывают по-разному, а социальные взносы для нерезидентов надёжно подтвердить не удалось, так что уточните оба пункта. Подробнее о местных правилах: краткосрочная аренда во Франции.

Туристический сбор и НДС

Поверх подоходного налога есть ещё два платежа.

• Туристический сбор платится с гостя за ночь городу или региону. Платформы часто собирают его сами, но там, где не собирают, ответственность на вас. Ставки очень разные; один источник называет в Барселоне около 10-15 евро за ночь после повышения в апреле 2026 года, другие расходятся, так что проверяйте город.
• НДС на краткосрочное проживание меняется. По сообщениям, директива ЕС от марта 2025 года требует НДС на проживание до 30 ночей с середины 2028 года, платформы собирают, если не собрал владелец. О 21% НДС на краткосрочную аренду в Испании тоже сообщалось как о проекте. Оба пункта это сообщения, а не принятый закон, насколько мы смогли подтвердить.

Договоры и ваша страна

Обычный порядок: налог в стране объекта сначала, потом зачёт или освобождение дома. Если вы живёте в стране ЕС и облагаетесь с мирового дохода, вы декларируете иностранную аренду там и просите зачёт или освобождение по договору. Если вы налоговый резидент страны без договора, вас могут обложить дважды. Русскоязычные владельцы живут в ЕС, Грузии, Турции, ОАЭ, Израиле и других странах, поэтому ответ зависит от того, где вы налоговый резидент, а не от паспорта. Сначала определите своё налоговое резидентство, потом договор.

Если вы станете резидентом

Один месяц в году резидентом вас не делает. Но более долгое суммарное пребывание, семейный дом там или бизнес могут, а во многих странах первым порогом проверяют 183 дня. Став резидентом, вы облагаетесь там с мирового дохода, а не только с местной аренды. Прочитайте статью про 183 дня и налоговое резидентство, прежде чем планировать долгое пребывание.

Продажа потом

Аренда это только часть налоговой картины; продажа другая. Правила налога на прирост резко отличаются: Испания, Италия, Португалия, Греция, Франция, Кипр и Турция облагают прирост по-разному, иногда с освобождением после срока владения. Смотрите Испания, Италия, Португалия, Греция, Франция, Кипр и Турция. Освобождения для основного жилья, которые есть в нескольких странах, обычно не действуют для дома, где вы живёте один месяц в году.

Что спросить бухгалтера

• Какая налоговая категория применима ко мне в стране недвижимости, и облагается чистый или валовой доход?
• Делятся ли расходы пропорционально дням аренды, и меняет ли мой месяц вычитаемую долю?
• Есть ли условный доход за мои дни и как он считается?
• Как аренда облагается в стране моего проживания, и какое освобождение по договору применяется?
• Передают ли платформа или управляющий данные о моём доходе, и что должен подать я сам?
• Кто собирает и платит туристический сбор и НДС, если он есть?
• Что изменится в налоговой позиции, если я проживу дольше или стану резидентом?

Возьмите на встречу отчёты управляющего об аренде, кадастровую стоимость или налоговую стоимость имущества и счета за год. Смотрите также миф о пассивном доходе от аренды за рубежом и весь цикл в руководстве по покупке там, где вы отдыхаете; экономика выбора месяца в статье месяц владельца против дохода от аренды.

Вопросы и ответы

Облагается ли мой месяц как доход? В большинстве режимов с плоской ставкой месяц, в который вы живёте в доме, доходом не считается, но в Испании для нерезидентов действует условный доход за дни, когда дом не сдавался. Сумма небольшая (около 14-25 евро в примере с кадастровой стоимостью 80 000 евро), а больше влияет на то, какие расходы можно вычесть.

Могу ли я вычесть все расходы на дом, если живу месяц? Не обязательно. Там, где вычеты разрешены, расходы обычно пропорциональны дням аренды, поэтому дни вашего проживания уменьшают вычитаемую долю. В режимах с плоской ставкой без вычетов делить нечего.

Платят ли с одной и той же аренды налог в двух странах? Обычно вы декларируете её в обеих, но договор или внутренний закон даёт освобождение или зачёт в стране вашего проживания, так что один и тот же налог дважды платить не должны. Работает ли это на практике, зависит от вашего места жительства и договора.

Платит ли платформа налог за меня? Нет. Платформы могут передавать данные о вашем доходе и иногда собирать туристический сбор или удерживать налог, но декларация и платёж остаются вашей ответственностью.

Нужен ли местный бухгалтер для одной квартиры? Для декларации нерезидента им обычно пользуются, потому что сроки, формы и категории местные. Гонорар это расход на аренду и обычно скромный по сравнению с ошибкой в категории.