Купить квартиру в Дубае, где отдыхаешь: 11 месяцев сдаю, месяц живу сам — расчёт на 2026 год

Кратко

На 1 ноября 2026 года однокомнатная квартира в Дубае за AED 1 200 000 (около $327 000, 800 кв. футов), которую сдают посуточно все 12 месяцев, даёт в нашей иллюстративной модели около AED 66 500 чистыми в год, то есть 5,5% от цены. Если взять себе июль, вы теряете около AED 3 400 и остаётся 5,3%; если январь, теряете около AED 9 800 и остаётся 4,7%. Долгосрочная аренда похожей квартиры даёт около 4,0% в нашем прежнем расчёте. Это арифметика на названных допущениях, а не прогноз, и рынок Дубая в 2026 году мягче, чем в 2025.

Подходит ли этот план Дубаю?

Идея простая: вы уже любите Дубай, покупаете там квартиру, сдаёте гостям одиннадцать месяцев и двенадцатый живёте сами. Дубаю модель подходит лучше большинства курортных рынков по одной причине: самые доходные месяцы совпадают с лучшей погодой, поэтому месяц владельца дёшев в деньгах только тогда, когда он дорог в комфорте. Зима, с ноября по март, это пик и по гостям, и по ставкам. Лето наоборот: сильная жара оставляет город почти без туристов. На этом компромиссе построена вся статья.

Модель подходит владельцу, который действительно приедет на месяц, согласен на чистую доходность в середине однозначных цифр вместо рекламных обещаний и готов вести квартиру через лицензированного оператора. Она не подходит тому, кому нужна гарантированная доходность, кто хочет взять свой месяц в январе или кто не проверил, разрешает ли дом посуточную аренду.

Контекст 2026 года важен. С 28 февраля 2026 года Персидский залив затронут войной Ирана с США и Израилем, включая удары по ОАЭ; меморандум США и Ирана в июне закрепил прекращение огня. Cushman & Wakefield зафиксировала снижение цен продаж по городу примерно на 4% и арендных ставок примерно на 6% во втором квартале, а предложение отпускных квартир растёт: один отчёт насчитывает 33 795 активных объявлений, на 10,2% больше, чем год назад. Управляющая компания, процитированная в прессе, назвала загрузку Downtown 59% во втором квартале 2026 года. Не стройте расчёт на цифрах 2024 года.

Сезонность: когда Дубай наполняется и пустеет

• Низкий сезон примерно с мая по сентябрь из-за жары (PriceLabs). В его данных по Дубаю летняя загрузка в июне-августе составляла 37-39% против 64% в декабре, а летняя цена за ночь была около 58% декабрьской (наш расчёт по приведённым числам).
• Блог одной дубайской управляющей компании оценивает, что 55-60% годового дохода от посуточной аренды приходится на период с ноября по март. Наша модель ниже даёт 58%.
• Данные AirROI по Марине показывают, что цена за ночь достигает пика в марте и минимума в июле.
• Среднегодовые оценки расходятся: AirDNA показывает загрузку 69% на странице сезонности и 53% на странице обзора, BnbCalc оценивает 49%. Мы берём 55%. Отчёт на данных AirDNA называет среднюю цену за ночь $178 по август 2026 года для квартир всех размеров.
• Сигналы восстановления неровные. Один оператор с более чем 400 квартирами в управлении сообщил о загрузке 88% в сентябре и ставках примерно на 80% выше летних. Это одна выборка, а не рынок.

Читайте форму, а не одно число: Дубай зарабатывает зимой и весной, резко проседает с мая и восстанавливается с октября.

Где покупать и что даёт каждый бюджет

Уровни ниже следуют нашему гиду о том, что можно купить в Дубае за разные деньги; исходные цифры смотрите в статьях что можно купить в Дубае за $150 000-500 000, лучшие районы Дубая и доходность аренды по районам.

• Нижний уровень, примерно AED 551 000-735 000 ($150 000-200 000): студия или компактная однокомнатная, около 39-76 м², в Jumeirah Village Circle (JVC) или Dubai South. Цены в JVC примерно AED 900-1 300 за кв. фут, сервисный сбор AED 8-14 за кв. фут. Заявленная загрузка отпускных квартир в JVC 65-72%. Компромиссы: нужна машина, вокруг идёт стройка, больше всего нового предложения.
• Средний уровень, около $200 000-300 000: более просторная однокомнатная в JVC, Arjan, Dubai Silicon Oasis или Dubai South. Логика та же, но места больше; гости выбирают по расположению и метро, а их в этих районах нет.
• Верхний уровень, около $300 000-500 000: двухкомнатная в Jumeirah Lake Towers или одно-двухкомнатная вторичка в Dubai Marina. Цены в Марине примерно AED 1 650-2 900 за кв. фут, сервисный сбор AED 16-28; заявленная загрузка отпускных квартир 65-82%. Business Bay (AED 1 450-2 700, сервисный сбор AED 14-22, заявленная загрузка 70-79%) лежит посередине.
• Downtown и Palm это районы капитала и ликвидности, а не дохода от посуточной аренды, и выше наших бюджетов.

Наш пример ниже, AED 1 200 000 за 800 кв. футов (около 74 м²), относится к верхнему уровню.

Расчёт: одна квартира, 12 месяцев аренды против 11

Всё в этом разделе наша иллюстрация. Допущения:

• Цена AED 1 200 000 (около $327 000 по курсу 3,6725 за доллар), 800 кв. футов, однокомнатная в локации типа Марины или Business Bay.
• Загрузка по месяцам: январь 66%, февраль 68%, март 64%, апрель 55%, май 44%, июнь 40%, июль 39%, август 40%, сентябрь 50%, октябрь 61%, ноябрь 66%, декабрь 68%. В среднем за год 55%.
• Средняя цена за ночь в AED с января по декабрь: 662, 684, 720, 612, 490, 418, 396, 403, 504, 626, 670, 720. Взвешенная средняя около AED 600 (около $163).
• Расходы: оператор 20% выручки, бельё, расходники и ремонт 8% выручки, сервисный сбор AED 16 за кв. фут (AED 12 800), разрешение на отпускное жильё около AED 1 890 в год, коммунальные услуги и интернет AED 450 в месяц (AED 5 400). Туристический дирхам платят гости, это транзитная сумма, а не расход. В Дубае нет подоходного налога и ежегодного налога на недвижимость.

Выручка по месяцам в AED, с января по декабрь: 13 545; 13 023; 14 285; 10 098; 6 684; 5 016; 4 788; 4 997; 7 560; 11 838; 13 266; 15 178. За год это AED 120 276, или 10,0% от цены. Вычитаем 28% выручки на оператора и текущие расходы и AED 20 090 постоянных расходов, и чистыми остаётся около AED 66 500: 5,5% от цены, 5,2% от цены вместе с примерно 7% расходов на покупку. С ноября по март приходится 58% выручки.

Какой месяц взять себе

Стоимость месяца владельца это чистый доход, от которого вы отказываетесь; постоянные расходы идут в любом случае. В AED, по месяцу пребывания владельца:

• Июль около 3 450, август около 3 600, июнь около 3 600: самые дешёвые месяцы и самые жаркие.
• Май около 4 800, сентябрь около 5 450: всё ещё дёшево и всё ещё тепло.
• Апрель около 7 250, октябрь около 8 500: межсезонье, погода улучшается и цена начинает кусаться.
• Январь около 9 750, март около 10 300, декабрь около 10 900: лучшая погода и самые дорогие месяцы.

С июлем в качестве месяца владельца чистыми остаётся около AED 63 100, или 5,3% от цены. С январём около AED 56 800, или 4,7%; с декабрём около AED 55 600, или 4,6%. Разница между самым дешёвым и самым дорогим месяцем около AED 7 500, примерно 11% годового чистого дохода. Хотите гарантированно хорошую погоду, платите упущенными зимними бронированиями. Согласны на октябрь или май, отдаёте около AED 4 800-8 500 и всё равно живёте в квартире. Метод для своих цен разобран в статье как выбрать месяц и посчитать точку безубыточности.

Что будет, если загрузка или ставки упадут, и сколько даст долгосрочная аренда

• Если загрузка ниже на 10 процентных пунктов в каждом месяце, чистый доход за 12 месяцев падает до около AED 51 400 (4,3%), а с июлем для себя до около AED 48 800 (4,1%).
• Если ставки ниже на 10%, чистыми остаётся около AED 57 800 (4,8%), а с июлем для себя около AED 54 700 (4,6%).
• Посуточная модель опережает долгосрочную аренду только выше примерно 43% средней загрузки при этих ставках. Наш расчёт долгосрочной аренды в статье о доходности аренды в Дубае даёт около AED 47 600, примерно 4,0%, от той же цены. Ниже этой загрузки долгая аренда проще и приносит столько же или больше.

Разрешение на отпускное жильё и ваше собственное проживание

Любая квартира, сдаваемая гостям в Дубае, требует разрешения на отпускное жильё от Департамента экономики и туризма, а номер разрешения должен быть в каждом объявлении. Наше резюме опубликованных цифр: регистрационный сбор около AED 1 520 и годовой сбор за разрешение AED 370 за студию или однокомнатную, до AED 1 270, разрешения действуют до 12 месяцев. Туристический дирхам AED 10 за номер за ночь для обычного отпускного жилья и AED 15 для класса люкс, за первые 30 ночей проживания. Работа без разрешения считается правонарушением, штрафы сообщаются от AED 5 000, а площадки снимают объявления. Подробности и перечень документов есть в статье о правилах краткосрочной аренды в Дубае; сборы подтвердите на официальном портале.

Для вашего месяца практический вывод такой: ничто из найденных нами правил не запрещает владельцу жить в квартире с разрешением, но вы должны закрыть календарь, чтобы квартиру не забронировали, пока вы там живёте, а обязанности по регистрации гостей относятся к гостям, а не к вам. Мы не проверяли, как ведомство относится к квартире, в которой одновременно живёт владелец и которую сдают, поэтому спросите оператора и управляющего сообществом письменно. Общая картина лицензий, правил дома и страховки в статье лицензии, правила дома и страховка для жилья, где вы и живёте, и сдаёте.

Правила дома и сервисные сборы

Разрешение не отменяет правил дома или мастер-сообщества. Ассоциации собственников, застройщики и управляющие сообществами могут ограничить или запретить отпускную аренду, а некоторые башни работают как отели-апартаменты со своими договорённостями. Узнайте позицию письменно до покупки. Сервисные сборы платят независимо от того, сдана квартира или нет: AED 8-14 за кв. фут в бюджетных сообществах, 20-35 в премиальных башнях. Проверяйте дом по индексу сервисных сборов Земельного департамента Дубая, а не по цифре брокера.

Налоги коротко

В ОАЭ нет подоходного налога на аренду и ежегодного налога на недвижимость, поэтому наши чистые цифры налогом не уменьшены. Ваша страна проживания всё равно может обложить доход, а некоторые страны учитывают дни, когда вы сами используете квартиру. Сравнение в статье как облагаются аренда и ваши собственные дни. При продаже смотрите налог на прирост капитала при продаже в Дубае. Это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация.

Расходы на покупку и деньги

Заложите около 7% сверху к цене на сбор Земельного департамента Дубая и агента (наши гиды). Дальше сервисный сбор и разрешение за первый год. При AED 1 200 000 это около AED 84 000 в начале. Покупка на этом уровне не доходит до порога AED 2 млн для Golden Visa; если вам важен вид на жительство, см. гид по Golden Visa в Дубае. Если покупаете на этапе строительства, доход начнётся только после сдачи: сначала прочитайте риски off-plan в Дубае.

Ошибки

• Считать по рекламной доходности вместо чистой цифры при загрузке 55%.
• Брать месяц владельца в январе и потом удивляться, что чистыми меньше.
• Покупать в башне, устав которой запрещает отпускную аренду.
• Игнорировать сервисные сборы в премиальной башне.
• Забывать, что летом квартира может пустовать, а кондиционер потребляет электричество.
• Оставлять календарь оператора открытым на ваш месяц.
• Считать, что аренда продолжит расти после подъёма 2024-2025 годов.

Чек-лист перед покупкой

• Получите от управляющего сообществом письменное подтверждение, что отпускное жильё разрешено.
• Возьмите сервисные сборы дома за последние двенадцать месяцев.
• Спросите оператора, как блокируется ваш месяц и берёт ли он комиссию за заблокированные ночи.
• Запросите данные по загрузке и ставкам за двенадцать месяцев по этому же дому, а не по городу.
• Просчитайте чистый доход при загрузке 55% и 45%.
• Уточните налогообложение в своей стране.

Вопросы и ответы

Можно ли жить в дубайской квартире месяц, а остальное время сдавать? В принципе да, если дом разрешает отпускную аренду и у квартиры есть разрешение; закройте свои даты в календаре и узнайте у оператора, как он их учитывает.

Какой месяц взять? Дешевле всего июнь-август, но жарко; май, сентябрь и октябрь обходятся примерно в AED 4 800-8 500 и комфортнее; январь-март и декабрь стоят дороже всего.

Лучше ли посуточная аренда, чем долгая? Только выше примерно 43% средней загрузки в нашей модели, и она требует больше работы.

Платится ли налог с аренды в Дубае? В ОАЭ нет подоходного налога на аренду; ваша страна может обложить доход.

Нужно ли разрешение? Да, разрешение на отпускное жильё от ведомства, номер указывают в объявлении.

Что читать дальше

Общий обзор цикла в гиде по покупке там, где вы отдыхаете, а о ведении квартиры из-за границы в статье управление отпускным жильём за границей. Факты в статье взяты из сводок поиска и наших прежних гидов; это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация.