Лицензии, правила дома и страховка, когда вы и живёте в жилье за границей, и сдаёте его

Кратко

Если вы покупаете жильё на курорте, чтобы сдавать его около одиннадцати месяцев и жить в нём самому один, закон смотрит на него сначала как на туристическую аренду и только потом как на ваш личный дом для отпуска. По состоянию на 31 октября 2026 года работу плана решают три проверки: регистрирует ли страна или город новые туристические объекты по вашему адресу, может ли дом или другие собственники это запретить и покрывает ли ваша страховка и гостей, и вашу собственную жизнь в доме. Строже всего со стороны дома Испания (с 3 апреля 2025 года новое туристическое использование требует согласия трёх пятых собственников), Италия (код CIN не отменяет запрет дома), Греция (новые регистрации в центре Афин заморожены до конца 2026 года) и Турция (разрешение и согласие всех собственников дома). Это общая информация, а не юридическая консультация.

Почему жильё, где вы и живёте, и сдаёте, это особый случай

Большинство руководств по краткосрочной аренде исходят из инвестора, который никогда не ночует в квартире. Владелец дома для отпуска устроен иначе: несколько недель это частный дом, остальное время это бизнес. Отсюда три вывода.

• Лицензия выдаётся на деятельность, а не на владельца. Почти везде номер регистрации нужен в объявлении, и ни один режим не запрещает вам жить в собственной квартире, но некоторые вводят особые правила для «основного жилья» или «жилья владельца», а дом отпуска, где вы живёте месяц, обычно не относится ни к тому, ни к другому.
• Дом решает отдельно от государства. Муниципалитет может зарегистрировать вашу квартиру, а правила собственников дома всё равно запретят туристическое использование. В нескольких странах именно второе ставит крест на плане.
• Страховка пишется на один вид использования. Обычный полис жилья исходит из того, что вы там живёте, полис арендодателя из долгой аренды. Короткие заезды гостей это третья категория, и покрытие по всем трём вашим способам использования нужно получить письменно.

Ниже эти три проверки идут по порядку, а в конце статьи чек-лист, который можно отправить юристу до подписания резервационного договора. Экономика вашего месяца разобрана в статье как выбрать свой месяц и посчитать точку безубыточности, а ежедневная работа в статье про управление домом и блокировку ваших дат.

Блок А. Лицензии и регистрация туристической аренды по странам

Список ниже это карта вопросов, а не окончательный ответ. По каждой стране есть отдельная статья, ссылки в тексте.

• Испания. Национальный регистрационный номер входит в каждое объявление, а сверху каждый регион ведёт свой туристический реестр. Подробности в нашей статье о правилах краткосрочной аренды в Испании. Практически важно, что в номере могут отказать, если община собственников не согласилась (см. блок Б).
• Португалия. Alojamento Local это регистрация, а не лицензия в строгом смысле. С Decree-Law 76/2024 (действует с 1 ноября 2024 года) регистрация больше не привязана к лицу и не требует продления, поэтому квартиру с действующей AL проще купить и продать. Муниципалитеты с более чем тысячей регистраций должны были до ноября 2025 года решить, пользоваться ли им правом регулирования; итоги мы не нашли, поэтому спросите в муниципалитете по вашему адресу. См. правила краткосрочной аренды в Португалии.
• Франция. Закон Ле Мёр (подписан 19 ноября 2024 года) изменил режим: годовой предел 120 дней, который коммуна может снизить до 90, действует для основного жилья, сдаваемого как туристическое, а регламент дома должен прямо говорить, разрешена ли туристическая аренда. Источники расходятся в том, как предел относится ко второму жилью, а дом для отпуска обычно именно такой, поэтому запросите ответ мэрии письменно. См. правила краткосрочной аренды во Франции.
• Италия. Национальный код CIN обязателен с 1 января 2025 года и должен быть указан у входа в здание, а сверху действуют городские правила Флоренции, Милана, Венеции и Рима. См. правила краткосрочной аренды в Италии. Точный перечень оборудования безопасности и размер штрафов мы по официальному тексту подтвердить не смогли, поэтому цифр не приводим.
• Греция. Для каждого объявления нужен номер AMA. Центр Афин (первые три муниципальных района, включая Плаку, Куккаки, Колонаки и Панграти) заморожен для новых регистраций до конца 2026 года, а регистрация там больше не переходит вместе с квартирой при продаже, дарении и наследовании. В первом муниципальном районе Салоник действует похожая заморозка с 1 июля по 31 декабря 2026 года. Один источник сообщает о дальнейшем расширении на острова с октября; подтвердить мы не смогли. См. правила краткосрочной аренды в Греции.
• Кипр. Каждой туристической аренде нужен регистрационный номер заместителя министра туризма, и контроль усиливается. См. правила краткосрочной аренды на Кипре.
• Турция. С 2024 года для туристической аренды до 100 дней нужно разрешение, и в нашей статье описано требование согласия всех собственников дома. См. правила краткосрочной аренды в Турции.
• Болгария. Действуют закон о туризме и муниципальные реестры, а Регламент ЕС 2024/1028 добавляет обмен данными. См. правила краткосрочной аренды в Болгарии.
• Черногория. Вне ЕС, поэтому европейские правила о номере напрямую не действуют, но частное жильё всё равно регистрируется и облагается налогом. См. правила краткосрочной аренды в Черногории.
• Грузия. Специального лицензирования для аренды в стиле Airbnb нет; ограничения идут от налогов и от дома. См. правила краткосрочной аренды в Грузии.
• Хорватия. В 2026 году пресса противоречива в том, нужен ли уже регистрационный номер; точно действуют решение местного бюро о категории и регистрация гостей в системе eVisitor. Проект закона о гостеприимстве введёт единый реестр и обязательный номер с 1 января 2027 года, если будет принят. В одном объявлении туристического совета сказано, что владельца нужно внести в eVisitor до регистрации проживания владельца или семьи, то есть месяц владельца для системы не невидим.
• Таиланд. По закону об отелях B.E. 2547 аренда до 30 дней в целом требует гостиничной лицензии, а большинство кондоминиумов получить её не могут; проживание от 30 дней это обычная аренда. Размеры штрафов в блогах юрфирм расходятся, поэтому мы их не называем; контроль, по сообщениям, усилился на Пхукете и Самуи в 2025–2026 годах. Граница в 30 дней решает, законна ли вообще модель «одиннадцать месяцев аренды» в кондо.
• Германия и Дубай. В Германии нет единого национального закона, каждый город задаёт свои пределы (Германия); в Дубае нужно разрешение на дом для отдыха от Департамента экономики и туризма с номером в каждом объявлении (Дубай).

Что это значит для владельца, который сам живёт месяц. Во-первых, проверьте, что регистрация действует именно для вашего адреса и помещения, а не для дома. Во-вторых, выясните, считаются ли дни вашего проживания или только сданные ночи; в большинстве режимов важны сданные ночи, но во Франции предел выражен в днях аренды. В-третьих, узнайте, что происходит с регистрацией при смене собственника, потому что в зонах Афин она покупателю не переходит. Если вы потом продаёте, регистрация может ничего не стоить для следующего владельца.

Блок Б. Правила кондоминиума и дома: проверка, на которой заканчивается большинство планов

Государственная лицензия это только половина ответа. В многоквартирном доме или жилом комплексе правила собственников могут запретить туристическое использование, даже если город разрешает.

• Испания. Органический закон 1/2025 изменил закон о горизонтальной собственности (ст. 17.12), в силе с 3 апреля 2025 года: квартиру нельзя использовать как туристическую аренду без одобрения трёх пятых собственников, которые вместе представляют три пятых долей. Согласно решениям, опубликованным в официальном вестнике в июле и августе 2026 года, регистраторы отказывали или приостанавливали регистрационные номера, если не было справки общины, и правило относится к титулам позднее 3 апреля 2025 года. Споры о домах с единственным собственником продолжаются. Справку подписывает администратор общины, поэтому спросите его до внесения задатка.
• Италия. Кондоминиум может запретить краткосрочную аренду, только если запрет есть в договорном регламенте и корректно оформлен, простого большинства собрания недостаточно; изменить такой запрет можно лишь единогласием всех собственников. CIN не отменяет запрет: Кассационный суд (решение 2770/2025) допускает иск кондоминиума к арендатору, если есть ясный договорной запрет. Даже без запрета шум, безопасность и порча общих зон могут стать основанием для жалобы.
• Португалия. С Decree-Law 76/2024 предварительное решение кондоминиума для открытия Alojamento Local не нужно, но собственники затем могут просить муниципалитет отменить регистрацию; порог половина пермилажа дома, и возражение должно быть обосновано. Квартиру с регистрацией по-прежнему можно потерять из-за настойчивого дома.
• Франция. Регламент дома должен сказать, разрешена ли меблированная туристическая аренда, а собственники могут проголосовать за запрет при определённых условиях; один источник называет большинство в две трети, другие его не указывают, поэтому попросите у синдика текст регламента и протоколы последних трёх собраний.
• Греция. Общее правило согласия собственников по нашим источникам установить не удалось. Известно, что афинский суд остановил сдачу через Airbnb, потому что правила дома только для жилья оказались сильнее, поэтому читайте регламент дома, который прилагается к акту собственности.
• Турция. В нашей статье описано единогласное согласие всех собственников дома. Для курортного комплекса с управляющей компанией спросите, заложено ли туристическое использование в правила комплекса.
• Таиланд. Кондоминиумы жилые, а юридическое лицо дома часто запрещает краткосрочные заезды; контроль обычно запускают жалобы. Кондо-отель со своей лицензией это другой продукт.
• Курортные комплексы везде. У посёлка или марины обычно есть ассоциация собственников со своими правилами о пулах аренды, пределах аренды и числе недель собственного использования. Читайте их так же внимательно, как договор купли-продажи.

Как проверить до покупки. Попросите у юриста продавца четыре документа: регламент дома или комплекса, протоколы трёх последних ежегодных собраний, справку о задолженностях и запланированных внеочередных сборах и там, где она есть, справку общины о том, что туристическое использование разрешено. Спросите администратора, фиксировались ли жалобы на краткосрочную аренду. Внесите ответы в резервационный договор как условия с правом отказаться и вернуть задаток, если документы говорят иное.

Блок В. Страховка, когда гости и владелец спят в одной кровати

Страховая дыра самая тихая из трёх. Основы разобраны в нашем руководстве по страхованию жилья для нерезидентов и в статье про страховку и расходы на содержание; ниже то, что относится именно к дому с двойным использованием.

• Обычный полис жилья пишется на владельца, который там живёт. По рекомендациям британских брокеров, приём платящих гостей без специального полиса может оставить без покрытия ущерб, кражу или травму, потому что аренда превращает жильё в торговое предприятие в глазах страховщика.
• Обычный полис арендодателя обычно рассчитан на длинную аренду (от шести до двенадцати месяцев), а не на еженедельную смену гостей.
• Защита платформы не страховка. Британская ассоциация арендодателей предупреждает, что схемы платформ не всегда равны полноценному полису и содержат пределы и исключения.
• Значимы три составляющие: здание (а в квартире собственный полис здания), имущество, включая мебель и технику, и ответственность перед гостями. Британские брокеры советуют минимальный лимит ответственности два миллиона фунтов; считайте это британским примером и спросите местного брокера, что принято в вашей стране.
• Реклама на платформе без уведомления страховщика может сделать полис недействительным, а некоторые полисы исключают вечеринки или ограничивают периоды, когда жильё пустует; британский пример условия на перерывы от 31 до 180 дней с проверками. В доме для отпуска это важно в тихие месяцы.

Что с вашим месяцем? Этот случай в наших источниках прямо не описан, поэтому считайте следующее вопросами к страховщику, а не ответами. Первое: полис написан на «аренду с проживанием владельца» и сказано ли это, или только на «аренду»? Второе: если друг или родственник, живущий у вас бесплатно в ваш месяц, получит травму, покрывает ли это та же ответственность? Третье: покрыты ли ваши вещи, которые вы оставляете в квартире, когда там гости? Получите ответы по электронной почте и храните вместе с полисом. Полис «holiday let», исключающий проживание владельца, может оставить вас без страховки именно в тот месяц, когда вы в квартире.

Юридический чек-лист перед покупкой

• Регистрация: регистрационный номер или разрешение существуют на это помещение, действительны, и муниципалитет письменно подтверждает возможность новой регистрации, если их нет.
• Переход: регистрация переходит к вам при продаже; в центральных зонах Афин нет.
• Дом: регламент, протоколы трёх последних собраний, справка администратора там, где она нужна, список жалоб.
• Предел и календарь: любое ограничение числа сданных дней или ночей, которое сократит одиннадцать месяцев.
• Ваше проживание: фиксируется ли оно (например, регистрация гостей в Хорватии) и меняет ли статус регистрации.
• Налоги и отчётность: см. статью про налоги на дни личного использования и доход от аренды; попросите того же юриста подтвердить, что регистрация привязана к налоговому номеру.
• Страховка: письменное подтверждение, что полис покрывает аренду, проживание владельца и бесплатное проживание друзей, с лимитами.
• Безопасность: местные правила по огню, газу, электросертификатам и дымовым датчикам для туристической аренды; они различаются по странам и регионам, и по каждой подтвердить мы их не смогли.
• Выход: что будет с регистрацией, согласием дома и полисом, если вы продаёте через три года.

Если хотите увидеть план целиком, начните с руководства по покупке там, где вы отдыхаете. Статья даёт общую информацию на 31 октября 2026 года по сводкам поиска, а не по официальным текстам; перед внесением задатка проверьте действующее правило с местным юристом.

Вопросы и ответы

Могу ли я жить в своей квартире, если у неё есть туристическая регистрация? Да, во всех режимах, которые мы смотрели, потому что регистрация ограничивает аренду, а не ваше собственное использование. Различаться может учёт: в Хорватии проживание владельца вносится в систему гостей, а во Франции предел считает дни аренды, поэтому ведите свои даты отдельно от сданных.

Могут ли другие собственники запретить мне сдавать туристам после покупки? Это зависит от страны и от даты вашего туристического титула. В Испании с 3 апреля 2025 года новый титул туристического использования требует одобрения трёх пятых собственников и долей. В Италии договорной регламент с действительным запретом можно применить против вас. В Португалии собственники могут просить муниципалитет отменить регистрацию обоснованным решением половины пермилажа.

Защищает ли меня лицензия или номер регистрации от правил дома? Нет. В Италии Кассационный суд (2770/2025) сказал, что CIN не отменяет договорной запрет в регламенте кондоминиума, а в Испании в регистрации могут отказать, если нет справки общины.

Хватит ли обычного полиса жилья, если я сдаю одиннадцать месяцев? Обычно нет. По рекомендациям британских брокеров, стандартные полисы исходят из проживания владельца, а полис арендодателя из долгой аренды; для туристической аренды обычно нужен полис, где названы короткие заезды и есть ответственность перед гостями. Попросите письменно, чтобы он покрывал и ваш месяц, и бесплатное проживание друзей.

Реалистичен ли план в кондоминиуме в Таиланде или Турции? В обоих случаях он рискован: в Таиланде аренда до 30 дней в целом требует гостиничной лицензии, которой у большинства кондо нет, а в Турции в нашей статье описаны разрешение и согласие всех собственников. Отдельная вилла или лицензированный курорт это другой случай, и местный юрист должен подтвердить его до внесения задатка.