Квартиры на продажу в Саудовской Аравии: уровни цен, драйверы спроса, проекты Vision 2030, аренда, риски и налог на неосвоенные земли в Эр-Рияде и Джидде.
Эр-Рияд и Джидда — два города, где у иностранных покупателей по закону 2026 года самый широкий выбор, и рынки у них очень разные. Эр-Рияд — политическая и деловая столица и центр программы Vision 2030. Джидда — порт на Красном море, более старый, смешанный и в целом дешевле за квадратный метр. В сравнении использованы опубликованные данные нескольких источников. Выборки у них разные, поэтому воспринимайте цифры как диапазоны, а не как котировки. Данные проверены в октябре 2026 года.
Где иностранцы могут покупать
По новому закону иностранцы покупают только в зонах, одобренных государством. По данным Enterprise (август 2026), на официальной карте 9 зон в Эр-Рияде и 57 в Джидде. Уже это меняет картину: в Джидде допустимых участков больше, в Эр-Рияде их меньше, но проекты крупнее. Границы районов мы не проверяли, поэтому перед задатком сверяйте адрес с картой REGA. Юридическая сторона разобрана в материале закон 2026 о владении недвижимостью.
Уровни цен
Цены на квартиры в Эр-Рияде в первом квартале 2026 года оценивались примерно в 6 200 риялов за квадратный метр, плюс около 3,7% за год. Для Джидды встречается цифра около 4 360 риялов за квадратный метр, плюс около 1,6%, но это более ранняя точка данных. Другие источники дают более низкие средние по всем типам недвижимости: около 3 500 в Эр-Рияде и 3 200 в Джидде. При привязке риала 3,75 за доллар первая пара — примерно 1 650 и 1 160 долларов за метр. Порядок во всех источниках один: Эр-Рияд дороже. Подробнее о расходах см. цены и расходы на покупку.
Драйверы спроса
Эр-Рияд растёт за счёт переезда госструктур и компаний, молодого растущего населения и крупной инфраструктуры. Чаще всего называют метро Эр-Рияда, парк короля Салмана, Дирию и подготовку к Expo 2030. История Джидды опирается на туризм, порт и развитие побережья Красного моря, в том числе проект Jeddah Central. Это публичные анонсы, и сроки сдачи сдвигаются. Статус каждого проекта мы не проверяли, поэтому смотрите актуальный ход работ, прежде чем на него полагаться.
Аренда и доходность
Валовая доходность по сообщениям: от 5,8% до 8,9% для Эр-Рияда в зависимости от источника и около 7,9% для Джидды. Цифры по числу спален в источниках противоречат друг другу, поэтому мы их не приводим. Чистая доходность обычно ниже на 1,5–2 пункта после управления, обслуживания и простоев. В Эр-Рияде действует заморозка арендных ставок на пять лет с сентября 2025 года (сообщают несколько изданий), что ограничивает рост аренды примерно до 2030 года. На Джидду это правило не распространяется. Подробнее в руководстве по доходности.
Квартиры на продажу: на что смотреть
Для тех, кто ищет квартиры на продажу в Саудовской Аравии, практические фильтры в обоих городах одинаковы: допустимость здания, право собственности и запись в реестре, лицензия застройщика для строящихся объектов, эксплуатационные платежи и согласованный срок сдачи. Чек-лист в материале квартиры на продажу в Саудовской Аравии.
Риски
- Новый режим. Зоны, сборы и процедуры ещё уточняются, а сколько сделок нерезидентов реально закрыто, мы подтвердить не смогли.
- Допустимость адреса. Покупка вне зоны — главный способ потерять деньги.
- Ликвидность. Круг иностранных покупателей узкий, а при продаже негражданин платит сбор при отчуждении.
- Предложение. Большие объёмы строящегося жилья могут снижать цены и аренду в отдельных районах.
- Валюта. Риал привязан к доллару: это удобно инвестору в долларах и добавляет курсовой риск тому, кто зарабатывает в евро или злотых.
Налог на неосвоенные земли
Налог на «белые земли» направлен на неосвоенные участки в границах города. Базовая ставка — 2,5% стоимости земли при владении от 5 000 квадратных метров, по обзорам юридических фирм. Поправки, одобренные в апреле 2025 года, допускают до 10%, расширяют понятие белой земли и вводят налог на пустующую недвижимость до 5% стоимости. Покупатель одной готовой квартиры не является целью налога. Он важен, если вы покупаете участок или целое пустующее здание. На практике ставки зависят от зоны, поэтому спросите налогового консультанта.
Для русско- и польскоязычных покупателей
Подготовьте паспорт, подтверждение адреса и подтверждение источника средств, и спросите у местного юриста, какие документы нужны с апостилем или заверенным переводом. Банки применяют собственную политику комплаенса, поэтому уточните у банка-получателя, что он потребует от покупателя, живущего в ЕС. Платите только со счёта на своё имя обычными банковскими каналами. Мы не делаем заявлений о допуске граждан какой-либо страны: уточните у банка и юриста. Храните копии всех документов, квитанций и подтверждений платежей и попросите юриста объяснить каждый документ на понятном вам языке до подписания, поскольку официальные формы составлены на арабском языке.
FAQ
Что дешевле, Эр-Рияд или Джидда? Джидда: по найденным данным около 4 360 риялов за квадратный метр против около 6 200 для квартир в Эр-Рияде. Выборки в источниках разные.
Где выше арендная доходность? По сообщениям, Джидда около 7,9% валовых, Эр-Рияд от 5,8% до 8,9%. Диапазоны пересекаются, поэтому одной доходностью выбор не решить.
Можно ли иностранцам покупать в любой точке Эр-Рияда? Нет, только в одобренных зонах: на карте, о которой сообщили в августе 2026 года, их 9.
Платится ли налог на белые земли с квартиры? Он направлен на неосвоенную землю и, после 2025 года, на пустующую недвижимость. Спросите налогового консультанта, как он применяется к вашему объекту.
Заморозка аренды в Эр-Рияде бессрочна? Её описывали как пятилетнюю меру с сентября 2025 года. Уточните действующие условия.
Как мы помогаем
Мы трёхъязычная платформа на английском, русском и польском языках. Мы подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов. Вы можете посмотреть объекты и воспользоваться калькуляторами. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Проверяйте актуальные правила и цифры у саудовского юриста и в официальных источниках.