Валовая доходность 6–9% выглядит привлекательно, но чистая после сборов, простоев и налога обычно 3–5%, а арендные ставки в Эр-Рияде заморожены до 2030 года. Как читать эти цифры.
Коротко: опубликованная валовая доходность аренды в Саудовской Аравии составляет примерно 5–9% в зависимости от города, источника и размера объекта. После управления, содержания, простоев и налога реалистичная чистая доходность для иностранного владельца ближе к 3–5%. Все цифры ниже — ориентировочные диапазоны на октябрь 2026 года, не прогноз и не обещание.
Валовая доходность по городам
Цифры взяты из открытых агрегаторов и брокерских обзоров; у них разные выборки, и они расходятся, поэтому мы даём диапазоны.
- В среднем по стране: около 6,8% валовых (Global Property Guide, 1 кв. 2026).
- Эр-Рияд: тот же источник показывает максимум около 8,9%, а другие аналитики оценивают типичную квартиру примерно в 5,5% (коридор 4,5–7%). Разница в основном в том, какие районы и метражи учтены.
- Джидда: около 7,9% валовых в агрегированных данных; крупные семейные квартиры на бумаге выглядят выше.
- Даммам: квартиры около 6,2–6,6%; соседний Хобар около 5,3–7,4% (Bayut). В Даммаме самый низкий порог входа из трёх крупных городов и самая сильная динамика продаж в начале 2026 года.
- Мекка и Медина: надёжных данных по доходности мы не нашли, а владение иностранцев там подчиняется дополнительным ограничениям (см. ниже). Считать доходность по этим городам по громким цифрам мы не рекомендуем.
Во всех городах повторяется закономерность: студии и компактные квартиры дают более высокую валовую доходность, чем виллы, потому что цена покупки ниже относительно аренды. Выше доходность — не значит лучше: в маленьких объектах чаще меняются арендаторы.
От валовой к чистой: что съедает доходность
Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену покупки. Остаётся меньше. По открытым источникам, чистая доходность ниже валовой примерно на 1,5–2 пункта; по одному брокерскому исследованию, в Эр-Рияде чистая составляет примерно 2,8–5,2%. Главные статьи:
- Разовые расходы на покупку: налог на сделки с недвижимостью (RETT) 5%, регистрация, услуги агента и юриста и, для неграждан, сбор при отчуждении. Правила и черновой статус сбора — в нашем гайде для иностранцев, расчёты бюджетов — в статье цены и расходы на покупку.
- Эксплуатационные платежи и содержание в комплексах и башнях, плюс периодический ремонт.
- Простои между арендаторами и время на новую сдачу.
- Управление, если вы живёте за границей, см. управление недвижимостью для удалённых владельцев.
- Налог на аренду: по обзорам правил, нерезидент — физлицо платит окончательный налог у источника 5% с валовой аренды. Налога на прирост капитала для физлиц в стране, по сообщениям, нет, но при продаже действует RETT 5%. Проверьте оба пункта у налогового консультанта.
Заморозка аренды в Эр-Рияде
С 25 сентября 2025 года Эр-Рияд приостановил ежегодное повышение арендной платы по жилым и коммерческим договорам на пять лет, до 2030 года. По пересказам в прессе, решение охватывает действующие и новые договоры, ограничивает ставку свободной квартиры уровнем последнего зарегистрированного договора, требует регистрации аренды на платформе Ejar и ограничивает право арендодателя отказать в продлении. За нарушения сообщалось о штрафах до двенадцати месячных арендных платежей.
Что это значит для инвестора: арендная ставка в Эр-Рияде фактически зафиксирована на сегодняшнем уровне на годы, так что купленная сейчас доходность не вырастет за счёт повышения аренды, а покупка объекта со старым низким договором означает, что вы наследуете эту ставку. Если объект свободен или ещё не сдавался, механика другая, поэтому уточняйте точный статус. Заморозка относится только к Эр-Рияду; аналогичных мер для Джидды и Даммама мы не нашли, и это одна из причин, почему аналитики смотрят на них как на альтернативу.
Кто может покупать под сдачу
В январе 2026 года вступил в силу новый закон о владении недвижимостью неграждан, а 23 июня 2026 года утвердили исполнительные правила. Он заменил индивидуальные одобрения на выделенные зоны и единую платформу Управления недвижимости (REGA). Владение возможно только в этих зонах, а в священных городах Мекка и Медина действуют дополнительные ограничения. Детали, категории покупателей и санкции — в гайде; до внесения задатка проверьте на карте REGA конкретный район.
Пример расчёта
Допущения наши и только иллюстративные: квартира 80 м2 за 496 000 SAR, валовая доходность 6% (аренда 29 760 SAR в год), один месяц простоя, обслуживание и содержание 10% от аренды, налог у источника 5% с валовой аренды и разовые расходы на покупку 7,5% сверх цены. После простоя, расходов и налога владелец сохраняет примерно 22 800 SAR в год при затратах около 533 000 SAR — чистая доходность около 4,3%. Измените любое допущение — результат сдвинется; поэтому мы считаем каждый объект отдельно.
Частые вопросы
Реальна ли доходность 8–9% в Эр-Рияде? Она встречается в агрегированных данных, но типичные показатели по квартирам из других источников ниже, а заморозка исключает рост за счёт повышения аренды. Считайте 8% потолком, который нужно проверять по реальным договорам, а не базовым сценарием.
Джидда или Даммам лучше Эр-Рияда по доходности? Валовая доходность там сопоставима или выше, а входные цены ниже, но рынки меньше и менее ликвидны. Сравнивайте фактическую аренду, зарегистрированную в Ejar по конкретному району.
Платится ли налог на аренду нерезидентом? В обзорах правил упоминается удержание 5% с валовой аренды для нерезидентов — физлиц. Подтвердите у налогового консультанта, особенно если вы живёте в стране с налогом на мировой доход.
Можно ли купить с финансированием? Банки называют около 4,1–5% для иностранных резидентов; доступ для нерезидентов не подтверждён. См. цены и расходы на покупку.
Как мы помогаем
Подбираем объекты под вашу цель, считаем чистую доходность по каждому с реальными эксплуатационными платежами и фактическим договором, координируем местных юристов и управляющего. Что у нас есть — на странице Саудовской Аравии и в статье квартиры на продажу.
Только информация — не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Цифры ориентировочные на октябрь 2026 года, источники расходятся, правила и рыночные данные меняются.