Главные объекты Саудовской Аравии это гигапроекты, а не рекордные виллы. Что сообщали о квартирах в Jeddah Tower и о Синдалахе, что закон 2026 года разрешает иностранцу и что игнорировать.
Рекорды делают заголовки, а Саудовская Аравия полна превосходных степеней: планируемая самая высокая башня, остров, построенный с нуля, города в пустыне. Но покупателю полезен другой вопрос: что из этого может реально купить частное лицо, а что просто маркетинг? В статье собрано то, что публиковали, с источником и датой там, где мы их нашли. Ни один из этих объектов не предлагается через нас, цены быстро меняются, а часть цифр взята из пересказов, а не из оригинальных страниц; там, где это важно, мы об этом говорим.
Рекордной виллы мы не нашли
Мы искали подтверждённую рекордную сделку с виллой или участком в Эр-Рияде в 2026 году и не нашли. Поиск вернул данные по рынку в целом, они полезны для масштаба:
- Cavendish Maxwell сообщила, что в первом квартале 2026 года квартиры в Эр-Рияде стоили в среднем около 6 200 риялов за квадратный метр, а виллы около 5 700, при том что объём продаж был намного ниже пика первого квартала 2025 года (минус около 64% по числу и 72% по стоимости).
- Ежемесячный отчёт Генерального управления недвижимости за июнь 2026 года, как его пересказал профильный сайт Amlak, показал по региону Эр-Рияда 5 437 сделок на 8,04 миллиарда риялов, около трети общенациональной стоимости.
- Годом раньше, в первом полугодии 2025, стоимость продаж жилья в Эр-Рияде выросла примерно на 63% до 65,7 миллиарда риялов (Arabian Business).
Общая цифра говорит, что рынок большой и цикличный. Она не говорит, что какой-то объект продан за рекорд, и мы такого не называем. Более широкая картина: цены и расходы на покупку в Саудовской Аравии.
Квартиры в планируемой самой высокой башне
Самый обсуждаемый жилой продукт находится в Джидде. AGBI сообщало в ноябре 2025 года, что квартиры в Jeddah Tower, здании, которое планируют сделать самым высоким в мире, должны были поступить в продажу в 2026 году, а завершение ожидалось в 2028 году. Застройщик Kingdom Holding. Оригинальную статью открыть не удалось, цены за квадратный метр и числа квартир мы не нашли, а сроки крупных проектов часто сдвигаются. Воспринимайте это как проект, за которым стоит следить, а не как цену для цитирования.
Две вещи про строящееся жильё в любой стране: право собственности появляется только вместе со зданием, и до этого вы одалживаете застройщику свои деньги. Прежде чем смотреть на вид из окна, проверьте, какие защиты даёт договор.
Острова, которые являются отелями, а не титулом
Синдалах, первое направление NEOM, открылся в октябре 2024 года. Профильные издания описывают 440 номеров, 88 вилл и 218 гостиничных люксов в рамках трёх гостиничных брендов, виллы с частными бассейнами. Ни один источник, который мы нашли, не говорит, что эти виллы продаются частным лицам, и на каких правах. Читайте это как гостиничный остров: можно забронировать проживание, но это не то же самое, что владеть чем-либо.
Это главная привычка для саудовских гигапроектов. На картинках показано место, а вопрос в том, продаётся ли участок, вилла или квартира частным лицам, на каких условиях и кем. Об островах, где реальные продажи существуют, см. недвижимость на островах.
Что закон 2026 года разрешает иностранцу
Настоящая новость в саудовской недвижимости юридическая, а не архитектурная. По пересказу юрфирмы, закон об иностранной собственности вступил в силу 21 января 2026 года, а Совет министров утвердил исполнительные правила и обозначенные зоны 23 июня 2026 года, опубликовав их в официальной газете 3 июля 2026 года.
- Иностранная собственность ограничена обозначенными зонами. Наша прежняя статья со ссылкой на Enterprise за август 2026 года насчитывала 57 зон в Джидде, 9 в Эр-Рияде, 17 в Аль-Ула, 12 в Мекке и 10 в Медине. Официальная карта зон находится на портале Saudi Properties, и число может меняться.
- Мекка и Медина остаются под дополнительным контролем.
- Сбор с иностранных продавцов около 2% в основных обозначенных городах назвал один источник, ставки могут быть ещё проектными.
Подробности: что меняет закон об иностранной собственности и Эр-Рияд или Джидда для иностранного покупателя. Проверьте конкретный участок по официальной карте вместе с саудовским юристом, прежде чем что-либо платить.
Что мы не включили и почему
Проверяемых данных о самых маленьких квартирах и об исторических домах Неджда мы не нашли: попадались только средние цены по районам на крошечных выборках, поэтому мы их не печатаем. По объектам, связанным со знаменитостями, материалы были только вторичные и неподтверждённые, поэтому мы никого не называем. Известный владелец это маркетинговая история, а не запись в реестре.
Что обычному покупателю взять из этого
- Не воспринимайте картинку гигапроекта как сигнал цены. Спросите, кто продаёт, на каких правах и когда появится титул.
- Сначала зона, потом объект. Дешёвая квартира вне обозначенной зоны может быть тем, чем вы не вправе владеть.
- Строящееся значит ждать. Проверьте застройщика, эскроу или схему платежей и средства защиты при передаче.
- Продумайте выход. Правила перепродажи, сбор и небольшой круг иностранных покупателей делают продажу медленнее покупки.
- Считайте полную стоимость, а не только цену. Прежде чем рассчитывать на доход, см. доходность и инвестиции в Саудовской Аравии.
- Работайте со своим юристом, а не с юристом продавца.
Если вы рассматриваете недвижимость в Саудовской Аравии, независимый консультант на стороне покупателя, например D.H. Realting из Варшавы, может подобрать заранее проверенных местных юристов.