Таиланд или Бали: что выгоднее для покупки

Таиланд и Бали часто попадают в один шорт-лист: люди хотят тёплое место для зимовки, жизнь в вилле или арендный актив в Юго-Восточной Азии. Но правовая логика разная. В Таиланде иностранец может владеть квартирой в кондоминиуме в пределах квоты. На Бали иностранец вообще не может иметь фригольд и использует аренду, право пользования или компанию. Мы сравниваем варианты по критериям без вердикта: выбор зависит от того, чем и на какой срок вы хотите владеть. Цифры на октябрь 2026 года, в основном из сводок агентств, юридических фирм и платформ, и мы помечаем их как «по сообщениям».

Собственность: квота на кондо или аренда

Таиланд: иностранец может владеть квартирой в кондо на своё имя, пока площадь, принадлежащая иностранцам, не превышает 49% общей продаваемой площади здания. Квота считается по зданию и по площади, а деньги на покупку должны прийти из-за границы в иностранной валюте (банковская форма, обычно называемая FET). Землёй владеть нельзя. Вилла обычно оформляется как зарегистрированная аренда до 30 лет, а более длинные продления, о которых говорят продавцы, это договорное обещание. Схемы с номинальными владельцами стали объектом усиленного контроля после указаний Министерства внутренних дел в августе 2026 года. См. квота 49% на кондо в Таиланде и аренда земли и права иностранцев в Таиланде.

Бали: фригольд (Hak Milik) зарезервирован за гражданами Индонезии. Законные варианты: Hak Sewa (нотариальная аренда, по сообщениям, обычно на 25–30 лет, в земельном ведомстве как титул не регистрируется), Hak Pakai (право пользования, регистрируемое на ваше имя, для жилья, требует вида на жительство и минимальной цены) и компания с иностранным участием (PT PMA), то есть структура для бизнеса. Схемы с номиналом в Индонезии недействительны, а на Бали в 2026 году, по сообщениям, за них ввели уголовную ответственность. См. Бали: Hak Pakai, аренда или PT PMA.

Практическая разница: кондо в Таиланде это зарегистрированная квартира со свидетельством о праве, вилла на Бали обычно срочное право, стоимость которого падает по мере истечения срока. Сравнивайте цену за каждый оставшийся год, а не общую цену.

Цены

Таиланд: по данным порталов за 2026 год, медиана в Бангкоке около 125 000 бат за м², на Пхукете около 135 000–140 000 бат, Паттайя и Чиангмай дешевле. Перед сравнением пересчитайте по текущему курсу.

Бали: по справочникам агентов и порталов, Канггу около 36 млн рупий за м², двухспальные виллы от примерно 248 000 долларов, трёхспальные виллы в Убуде около 250 000 долларов. Виллы в Улувату предлагаются от примерно 277 000 долларов. Для Hak Pakai установлена минимальная цена, которую источники оценивают примерно в 2–5 млрд рупий; актуальное решение уточните у нотариуса. Это цены предложения из неофициального источника. См. покупка недвижимости на Бали и Таиланд: цены, доходность и правила.

Расходы при покупке и содержание

Таиланд: сбор за регистрацию 2% от оценочной стоимости и либо специальный налог на бизнес 3,3% (если физическое лицо продаёт в течение пяти лет), либо гербовый сбор 0,5%; распределение по договорённости. Добавьте юриста, агента и в кондо ежемесячные взносы на общее имущество.

Бали: диапазоны агентов и юристов, не официальные тарифы: налог на приобретение 5% сверх регионального порога (по сообщениям, к аренде не применяется), нотариус и юридические услуги около 1–2,5%, общие расходы на закрытие сделки часто называют в размере 10–20% от цены. У виллы также есть расходы на персонал, бассейн и сад.

Доход от аренды и вопрос лицензий

Таиланд: средняя валовая доходность по стране была около 6,5% в первом квартале 2026 года. Для Пхукета и Паттайи называют 8–10%, но по закону об отелях проживание менее 30 дней является гостиничным бизнесом и требует лицензии, а в кондоминиумах посуточная сдача, как правило, невозможна. Долгосрочная аренда в Бангкоке даёт около 4–6% валовых. См. сдача недвижимости в аренду в Таиланде.

Бали: в материалах продавцов 10–15% валовых, а данные платформ ниже: AirDNA около 15 600 долларов в год при загрузке 48%, Airbtics около 22 700 долларов при 66%. Для виллы за 300 000 долларов это примерно 5–7,5% валовых и около 3–3,5% после управления, расходов и налога в нашем примере. Для сдачи туристам нужны бизнес-регистрация, разрешение на здание и сертификат на эксплуатацию, а власти потребовали от платформ убрать объявления без лицензий. Ставки и загрузка в 2026 году, по сообщениям, снизились примерно на 10%, а число объявлений резко выросло. Дом на Hak Pakai описывают как предназначенный только для проживания. См. управление арендой вилл и налоги на Бали.

Налоги на аренду

Таиланд облагает налогом аренду тайской недвижимости: с нерезидентов часто удерживают 15% с возможностью зачёта при подаче декларации, сообщается о стандартном вычете 30%. Пребывание 180 дней и более делает вас налоговым резидентом Таиланда, а с 2024 года иностранные доходы резидентов облагаются при ввозе в страну.

Бали: налог на аренду, по сообщениям, 10% окончательный для налоговых резидентов и 20% для нерезидентов, если соглашение не снижает ставку. Подтвердить ставки на официальной странице не удалось. В обоих случаях страна вашего проживания может облагать тот же доход, поэтому спросите налогового консультанта в стране проживания.

Визы и проживание

Таиланд: покупка не даёт права на проживание. Безвизовый въезд для примерно 60 стран с 15 сентября 2026 года составляет 30 дней, проверьте свой паспорт. Варианты: пятилетняя Destination Thailand Visa (500 000 бат на счёте, до 180 дней за въезд), визы для пенсионеров от 50 лет и виза долгосрочного резидента с вариантом через недвижимость на 500 000 или 250 000 долларов. См. визы в Таиланд для покупателей недвижимости.

Бали: для Hak Pakai нужен вид на жительство KITAS или KITAP. Second Home Visa, по сообщениям, выдаётся на 5–10 лет при подтверждении средств около 2 млрд рупий (130 000 долларов), без права работать, а онлайн-подача, по сообщениям, недоступна. Гражданам России, по сообщениям, доступна виза по прибытии на 30 дней с одним продлением; она для туризма, а не для покупки. Всё подтверждайте в иммиграционной службе.

Банки, деньги и комплаенс

Для Таиланда привозите деньги в иностранной валюте на тайский счёт на своё имя. Для Бали платите со счёта на своё имя в ЕС с указанием цели; нотариусы и банки проводят проверку личности и меры против отмывания денег. Русскоязычным покупателям стоит заранее подготовить документы об источнике средств и пользоваться только регулируемыми банками. Доступность ипотеки для иностранцев ни в одной из стран мы не проверяли; большинство покупателей платят наличными.

Кому что выбрать

• Если нужна зарегистрированная квартира, которую можно перепродать как фригольд, и вас устраивает кондо, склоняйтесь к Таиланду.
• Если нужна отдельная вилла, вы готовы к аренде, стоимость которой снижается каждый год, и будете работать с нотариусом и независимым юристом, Бали может подойти, лучше для личного использования, а не ради обещанной доходности.
• Если главная цель доход от аренды, считайте чистые цифры: высокая валовая доходность на обоих рынках зависит от лицензий на посуточную сдачу и от плотного предложения.
• Если планируете жить несколько месяцев в году, сначала сравните визы: в Таиланде больше отработанных категорий для долгого пребывания, на Бали для Hak Pakai нужен вид на жительство.

FAQ

Может ли иностранец владеть виллой в Таиланде или на Бали? Землёй ни там, ни там. В Таиланде вы берёте землю в аренду или покупаете кондо, на Бали аренду, Hak Pakai или компанию.

Где правовая структура надёжнее? Фригольд на кондо в Таиланде это зарегистрированный титул. Аренда на Бали зависит от договора и чистоты титула владельца, поэтому нужен независимый нотариус.

На Бали доходность выше? Продавцы говорят так, а данные платформ указывают на 5–7,5% валовых для виллы среднего ценового сегмента и меньше чистыми. Запросите данные бронирований за два года с аудитом.

Нужна ли компания? PT PMA это бизнес-структура, а Бали, по сообщениям, в мае 2026 года закрыл новые разрешения для иностранных инвестиций в ряде категорий, поэтому сначала проверьте действующие правила.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа (русский, английский, польский): подбираем объекты и координируем независимых местных юристов, нотариусов и налоговых консультантов в обеих странах. Другие пары можно сравнить на странице сравнения стран, а расходы посчитать в калькуляторах. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила и цены меняются, поэтому актуальные условия проверяйте в земельном ведомстве Таиланда (dol.go.th) или Индонезии (atrbpn.go.id) и у своих консультантов.