Два рынка вне ЕС, популярных у покупателей, которым нужна виза или паспорт, в сравнении: правила владения, цены, доходность, валютный риск, налоги и резидентство.
Турция и Дубай — два рынка вне ЕС, которые покупатели чаще всего включают в шорт-лист, когда им нужна виза или паспорт, жизнь в тёплом климате и более высокая заявленная доходность, чем в Западной Европе. В брошюре они выглядят похоже, а по пунктам, которые решают результат, сильно различаются: валюта, налоги, что покупка даёт по резидентству, насколько прозрачен рынок. Гайд сравнивает их по этим пунктам. Цифры взяты из рыночных и юридических источников, найденных нами в 2026 году, и ориентировочны, поэтому подтвердите их до сделки.
Кто может покупать и где
- Турция: иностранцы в целом могут покупать с ограничениями. В военных и охранных зонах недвижимость запрещена, общий объём владения иностранца ограничен 30 гектарами, а приобретения в одном районе ограничены 10% его площади. Право оформляется через земельный реестр как титульный документ (тапу).
- Дубай: иностранцы могут владеть на праве фригольда только в зонах, отведённых для этого. Источники называют более 50 таких зон, включая Dubai Marina, Downtown Dubai и Palm Jumeirah. За их пределами варианты уже, поэтому проверяйте зону до оплаты.
Цены и доходность
Брокерские источники оценивают районы Стамбула среднего уровня примерно в 1 500–2 500 долларов США за квадратный метр, премиальные центральные районы в 3 000–6 000 и выше, а среднюю по Дубаю около 550 долларов за квадратный фут, примерно 5 900 долларов за квадратный метр. Это ориентировочные цифры из вторичных источников, районы несопоставимы один к одному, поэтому сравнивайте конкретный адрес.
По валовой арендной доходности источники расходятся. Для Дубая обычно называют 5–8%, в некоторых источниках выше. Для Стамбула в одних сравнениях называют 3–5%, в других выше 8% для однокомнатных квартир. Разброс отчасти связан с тем, в лирах или в твёрдой валюте измеряют доходность, поэтому важен следующий раздел. Чистая доходность после расходов в обоих случаях ниже.
Валюта и инфляция
Дирхам привязан к доллару США, поэтому доход в Дубае фактически долларовый. Турция — другая история: годовая потребительская инфляция в июле 2026 года, по сообщениям, составила около 31,75%, центральный банк сохранил ключевую ставку 37%, а лира, по сообщениям, в августе превысила 48 за доллар США, что стало рекордом и примерно на 17% хуже с начала года. Аренда и цены в лирах могут быстро расти номинально, тогда как сумма в долларах или евро меняется значительно меньше, поэтому оценивайте турецкую покупку в той валюте, в которой вы в итоге будете тратить.
Расходы при покупке и каждый год
- Турция: пошлина за оформление титула 4% от заявленной стоимости, обычно делится между покупателем и продавцом. В процесс входят лицензированная оценка и обязательная страховка от землетрясений. НДС применяется на новостройках от застройщиков, обычно не на частной вторичке. Ежегодный налог на недвижимость, по сообщениям, около 0,1% оценочной стоимости для жилья в большинстве городов и 0,2% в мегаполисах, таких как Стамбул.
- Дубай: сбор Земельного департамента Дубая за передачу 4% цены, обычно платит покупатель, плюс комиссия агента, по сообщениям, около 2% плюс НДС и более мелкие регистрационные платежи. Ежегодного налога на недвижимость нет. Сервисные сборы, по сообщениям, примерно 8–35 дирхамов за квадратный фут в год в зависимости от комплекса, а муниципальный жилищный сбор 5% годовой аренды взимается через счёт за коммунальные услуги.
См. наши гайды о новостройке и вторичке и об off-plan и готовом жилье по каждому рынку.
Резидентство и гражданство
- Турция: вид на жительство доступен от 200 000 долларов США в жилой недвижимости, гражданство от 400 000 долларов с трёхлетней отметкой о запрете продажи на титульном документе. Гражданство даётся указом президента. Турецкий паспорт не даёт безвизового въезда в Шенген, США и Великобританию.
- Дубай: 10-летняя золотая виза доступна от 2 миллионов дирхамов недвижимости, а источники сообщают, что прежнее правило о 50% первоначального взноса для покупок с ипотекой отменено в феврале 2026 года. Есть и двухлетнее резидентство по недвижимости с более низким порогом, но сообщаемый порог менялся в 2026 году, поэтому подтверждайте актуальную сумму у органов. Пути к гражданству через недвижимость нет.
Условия турецкой программы полностью описаны в нашем гайде о золотой визе Турции.
Правила аренды и налог при продаже
- Краткосрочная аренда: Турция требует разрешение Министерства культуры и туризма для аренды на 100 дней и менее, а в многоквартирном доме ещё и единогласное согласие остальных собственников, что и есть настоящее препятствие. Дубай требует разрешение holiday home от Департамента экономики и туризма, процесс понятнее и предсказуемее.
- Налог при продаже: Дубай не берёт налог на прирост капитала и подоходный налог с прибыли физлица, хотя у продажи есть собственные расходы. Турция облагает прирост при продаже в течение пяти лет с регистрации, с индексацией цены покупки на инфляцию, и не облагает после этого срока.
Ваша страна проживания может облагать прирост тоже, поэтому проверьте это до подписания.
Что под какую цель
- Покупатель, которому нужен паспорт и который принимает повышенный риск: Турция, с юристом на каждом шаге и планом выхода с учётом трёхлетней отметки.
- Покупатель, которому нужен стабильный доход, привязанный к доллару, и низкий ежегодный налог: Дубай, с вниманием к качеству застройщика и сервисным сборам.
- Покупатель, которому нужно резидентство без паспорта: золотая виза Дубая или вид на жительство Турции в зависимости от бюджета.
- Покупатель, которому нужен более широкий и недорогой фонд жилья: Турция.
- Покупатель, который планирует курортную аренду: процесс разрешения в Дубае проще, а в Турции исход решает согласие дома.
Частые вопросы
Где выше доходность? Для Дубая обычно называют выше и в стабильной валюте, а цифры по Стамбулу сильно зависят от источника и валюты. Где дешевле покупать? Стамбул, по сообщениям, дешевле за квадратный метр, но районы и стандарты различаются. Где можно получить паспорт? Только в Турции, от 400 000 долларов, а в Дубае нет. Есть ли налог при продаже? В Дубае нет для физлица, в Турции при продаже в течение пяти лет с регистрации. Где безопаснее? Риски разные: валюта и инфляция в Турции, застройщик и сдача в off-plan рынке Дубая.
Как мы помогаем
Сравниваем конкретные адреса и проекты на обоих рынках, считаем чистые расходы и координируем местных юристов. Это общая информация, а не инвестиционная, юридическая или налоговая консультация; правила в обеих странах меняются, поэтому подтверждайте актуальные условия у квалифицированного местного консультанта.