Włochy czy Grecja: gdzie kupić nieruchomość

Włochy i Grecję często porównują osoby szukające domu w ciepłym klimacie lub nieruchomości pod wynajem w UE. Oba rynki różnią się cenami, kosztami zakupu, podatkami i zasadami dla kupujących spoza UE. Porównanie opiera się na naszych datowanych poradnikach i oficjalnych źródłach, stan na październik 2026. Liczby są orientacyjne i się zmieniają. Nie twierdzimy, że któryś kraj jest lepszy: pokazujemy, komu co pasuje.

Cena wejścia i cena za m²

Włochy: raport idealista za drugi kwartał 2026 podaje średnio około 1 903 euro za m² dla domów z rynku wtórnego (+4,1% rok do roku). Średnia ukrywa ogromną rozpiętość: Mediolan to około 5 165 euro, Florencja 4 623, Rzym 3 429, a południe jest wyraźnie tańsze. To ceny ofertowe, nie transakcyjne. Zob. ceny nieruchomości we Włoszech i koszty zakupu.

Grecja: Bank Grecji podał, że ceny mieszkań w miastach były w drugim kwartale 2026 o około 5,3% wyższe niż rok wcześniej (dane wstępne). Jedno źródło rynkowe podaje ceny ofertowe: w centrum Aten około 2 500-4 500 euro za m², w Salonikach 1 800-3 000, na Krecie 2 000-4 000, na Cykladach od 5 000 do 12 000 i więcej. Zob. ceny nieruchomości w Grecji i koszty zakupu.

W obu krajach średnia krajowa niewiele mówi. Porównuj aktualne oferty w konkretnej dzielnicy, na konkretnym piętrze i w określonym stanie.

Koszty zakupu i podatki

Włochy: podatek rejestracyjny 2% przy głównym mieszkaniu lub 9% przy drugim domu, liczony od wartości katastralnej, do tego notariusz (około 1-3%), prowizja agenta (około 3% plus IVA, jeśli korzystasz z agenta) i prawnik. Razem około 10-15% ponad cenę, w niektórych poradnikach do 20%.

Grecja: podatek od przeniesienia własności 3% plus dopłata gminna (łącznie 3,09%), notariusz około 2%, księga wieczysta około 0,5%, prawnik około 1-2% plus VAT, agent około 2-4% plus VAT. Suma to zwykle 7-12% w zależności od VAT i agenta.

Przy nowych budynkach logika jest inna. Grecja zawiesiła zwykły VAT 24% dla kwalifikujących się nowych mieszkań do 31 grudnia 2026, więc kupujący płacą niższy podatek od przeniesienia; co obowiązuje od 2027, nie potwierdziliśmy. We Włoszech nowe mieszkanie od dewelopera podlega IVA zamiast podatku rejestracyjnego. Zob. nowe czy z rynku wtórnego we Włoszech i w Grecji.

Zasady dla kupujących spoza UE

Obywatele UE kupują w obu krajach na takich samych zasadach jak miejscowi. Przy kupującym spoza UE bez włoskiego zezwolenia na pobyt włoski notariusz sprawdza wzajemność, czyli czy Włoch mógłby kupić w kraju kupującego na porównywalnych warunkach; swój przypadek potwierdź przed podpisaniem.

W Grecji minister finansów zapowiedział, że od 1 lipca 2027 podatek od przeniesienia wzrośnie z 3% do 15% (około 15,45% z dopłatą) dla obywateli spoza UE i EOG bez długoterminowego greckiego pobytu, przy zakupie mieszkań przez osoby fizyczne. To zapowiedź i nie znaleźliśmy potwierdzenia, że jest już prawem, więc sprawdź aktualny stan. Zob. nasz news. W niektórych greckich strefach przygranicznych może być potrzebna dodatkowa zgoda; poproś prawnika o sprawdzenie konkretnej lokalizacji.

Rentowność najmu i podatek od najmu

Włochy: rentowność brutto około 6-8% w tańszych miastach południa i średniej wielkości (Palermo, Bari, Neapol, Turyn) wobec około 3,5-5,5% w Mediolanie, Florencji i Rzymie. Po podatku, IMU, kosztach budynku i pustych miesiącach rozsądnym założeniem planistycznym jest około 3-4% netto. Przy najmie długoterminowym można zastosować podatek ryczałtowy cedolare secca 21% (10% przy umowach o uzgodnionym czynszu w kwalifikujących się gminach); nie znaleźliśmy źródła potwierdzającego, że właściciel nierezydent może go wybrać, więc zapytaj włoskiego księgowego. Zob. rentowność najmu we Włoszech.

Grecja: średnia rentowność brutto około 4,4% (Global Property Guide, II kw. 2026), dla Aten około 5,4%, wyższa dla małych mieszkań w tańszych dzielnicach i niższa dla dużych lub prestiżowych; netto jest zwykle o 1,5-2 punkty niższa. Najem jest według doniesień opodatkowany według czterostopniowej skali od 15% do 45%; szczegóły potwierdź u greckiego księgowego. Zob. rentowność najmu w Grecji.

Jeśli mieszkasz w Polsce lub innym kraju UE, kraj rezydencji może także opodatkować zagraniczny najem; zob. podatek od najmu za granicą dla polskich rezydentów.

Najem krótkoterminowy

Włochy według ustawy budżetowej na 2026 utrzymują 21% dla pierwszego lokalu w najmie krótkoterminowym i stosują 26% od drugiego, wymagany jest kod CIN i przepisy miejskie; zob. zasady najmu krótkoterminowego we Włoszech. W Grecji najem krótkoterminowy wymaga rejestracji AMA, nowe rejestracje są zamrożone w centrum Aten (dzielnice 1-3) i w pierwszej dzielnicy Salonik, a przedłużenie do końca 2027 zapowiedziano (sprawdź, co zostało uchwalone); zob. zasady najmu krótkoterminowego w Grecji. W obu krajach najpierw policz najem długoterminowy, a dochód z najmu wakacyjnego traktuj jako dodatek.

Pobyt

Żaden z krajów nie daje pobytu za każdy zakup. Grecja nadal ma „złotą wizę” przez nieruchomość: progi to 800 000 euro w Attyce, Salonikach, na Mykonos, Santorini i większych wyspach, 400 000 euro gdzie indziej, jedna nieruchomość min. 120 m² i zakaz najmu krótkoterminowego; zob. złota wiza Grecji. Włoska wiza inwestorska ma cztery ścieżki (obligacje państwowe, spółka, start-up, filantropia) i żadną z nich nie jest zakup domu; zob. złota wiza Włoch. Oba kraje mają osobne wizy dla cyfrowych nomadów.

Kredyt, koszty bieżące i ryzyka

Koszty bieżące: we Włoszech IMU od drugiego domu (stawka bazowa 0,86%, lokalnie do około 1,06%; nierezydenci zwykle nie korzystają ze zwolnienia dla głównego miejsca zamieszkania) i TARI; w Grecji ENFIA, od około 2 do 16,20 euro za m² w zależności od strefy. Finansowanie: zob. kredyt hipoteczny dla cudzoziemców we Włoszech i w Grecji. Wspólne ryzyka to tytuł własności, legalność zabudowy i niezarejestrowane przeróbki; skorzystaj z listy kontrolnej zakupu z rynku wtórnego we Włoszech i w Grecji.

Klimat i styl życia

Włochy są zróżnicowane: miasta północy, jeziora, Toskania, Apulia i Sycylia, w większości miast życie toczy się przez cały rok. Grecja to Ateny, Saloniki i wyspy; na wyspach sezon jest krótki, więc roczne obłożenie jest znacznie niższe niż szczytowe liczby z ogłoszeń (według doniesień średnie obłożenie najmu krótkoterminowego w 2026 wynosi około 41%). Połączenia lotnicze są lepsze do miast niż do małych wysp; sprawdź swoją trasę.

Kto co powinien wybrać

• Jeśli chcesz większego wyboru miast, najmu długoterminowego w średnim mieście i nie chcesz zapowiedzianej podwyżki podatku dla kupujących spoza UE, skłaniaj się ku Włochom, akceptując wyższe koszty zakupu i większe różnice między regionami.
• Jeśli ważniejsze są niższe koszty zakupu, ścieżka złotej wizy lub mieszkanie w Atenach przy umiarkowanym budżecie, skłaniaj się ku Grecji, akceptując zmiany regulacyjne dla najmu krótkoterminowego i zapowiedziany podatek 2027 dla kupujących spoza UE.
• Jeśli planujesz najem krótkoterminowy w centrum Aten lub dużym włoskim mieście, najpierw sprawdź licencję, w obu krajach.
• Jeśli jesteś obywatelem UE, zasady dla osób spoza UE mają dla ciebie mniejsze znaczenie; porównuj koszty i rentowność dla konkretnej nieruchomości.

FAQ

Co jest tańsze, Włochy czy Grecja? To zależy od miasta. Średnia włoska (1 903 euro za m²) wygląda nisko, ale Mediolan i Florencja są drogie. Centrum Aten i wyspy też są drogie. Porównuj dzielnice. Czy koszty zakupu są wyższe we Włoszech? Zwykle tak: około 10-15% wobec 7-12% w Grecji. Czy obywatel spoza UE może kupić w obu krajach? Co do zasady tak; Włochy sprawdzają wzajemność, a w Grecji zapowiedziano podwyżkę podatku od 2027. Czy zakup daje pobyt? W Grecji możliwie przez złotą wizę powyżej progów, we Włoszech nie. Gdzie rentowność najmu jest wyższa? Liczby brutto w tańszych miastach są podobne; netto zależy od podatków i licencji.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą (angielski, rosyjski, polski), która znajduje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Zob. stronę Włoch, stronę Grecji i porównywarkę krajów. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; przepisy i liczby się zmieniają, więc sprawdź aktualny stan w oficjalnych źródłach, np. Bank Grecji i Agenzia delle Entrate, oraz u swoich doradców.