Китай: города для иностранных покупателей, от Шанхая и Пекина до Шэньчжэня и Хайнаня

Это путеводитель по тому, где иностранец мог бы искать жильё в материковом Китае, а не список лучших мест. На сайте нет объектов в Китае, поэтому ничто здесь не является предложением. Это общая информация, не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация, а правила различаются по городам и часто меняются. Большая часть сведений взята из пересказов новостей и коммерческих руководств, и мы указываем, где не смогли что-то подтвердить.

Прежде чем выбирать город: можете ли вы вообще покупать?

Национальная основа, как её описывают страница правительства Чунцина за июнь 2026 года и коммерческие руководства, узкая. Иностранное физическое лицо, которое работало или училось в Китае больше года, может купить одну жилую единицу для собственного проживания. Тот, у кого меньше года работы или учёбы, покупать не может. Руководства добавляют, что жильё должно быть в городе вашего вида на жительство и работы, и что сдавать его в коммерческую аренду нельзя. Те же источники сообщают, что валютная реформа сентября 2025 года упростила порядок платежей, а требования к покупателю остались по сути прежними. Сам нормативный акт мы прочитать не смогли, поэтому подтвердите действующий текст у китайского юриста. Более широкая картина в материалах где иностранцам нельзя владеть землёй и что они могут иметь вместо этого и наше руководство по покупке в Китае.

Сверху идут местные ограничения для покупателей не из города, и именно в них города различаются.

Как крупные города смягчали ограничения

• Пекин: по сообщениям, срок записей об уплате налогов или соцвзносов для покупателей не из Пекина сократили с двух лет до одного, об этом писали в декабре 2025 и в августе 2026 года. Источники расходятся в точном охвате и дате, а ограничения внутри Пятого кольца в один момент сообщались как действующие.
• Шанхай: политика, объявленная 25 февраля 2026 года, снизила порог для покупателей без местной регистрации, а в 2025 году неместные жители с годом уплаты налогов или соцвзносов, по сообщениям, могли покупать без ограничения количества за пределами внешнего кольца.
• Шэньчжэнь: страница правительства говорит, что покупатели без местной регистрации могут покупать в непрофильных районах без справок о налогах и соцстраховании. Центральные районы она не охватывает, а дата неясна.
• Гуанчжоу, Ханчжоу, Чэнду: проверки права покупки и лимиты количества, по сообщениям, отменили или смягчили в 2024 году. Подтверждения за 2025 и 2026 годы мы не нашли, так что считайте это сообщением 2024 года и проверяйте сегодняшние правила.
• Хайнань: см. отдельный раздел ниже. Остров здесь исключение.

Что показывают данные о ценах 2026 года и чего они не показывают

Статистическое бюро Китая публикует индексы цен, а не средние цены за квадратный метр, и надёжной цифры в юанях за м² ни по одному городу мы не нашли. Для уровня цен используйте релиз бюро по 70 городам (stats.gov.cn, последний из виденных нами датирован 15 сентября 2026 года и содержит данные за август) и актуальную площадку объявлений. Что показывают индексы, по сообщениям:

• Август 2026 года: средняя цена новостроек по 70 городам снизилась примерно на 0,17% за месяц, один трекер назвал это 39-м месяцем снижения подряд. Выросли 15 городов, включая Шанхай, Гуанчжоу и Шэньчжэнь. Новостройки Шанхая выросли на 3,0% за год, Пекина снизились на 2,3%.
• Июль 2026 года: Шанхай +0,2%, Гуанчжоу +0,1%, Шэньчжэнь +0,2%, Пекин -0,3% за месяц.
• Июнь 2026 года, к прошлому году: по 70 городам минус 3,3%, Пекин -2,1%, Гуанчжоу -2,6%, Шэньчжэнь -3,6%, Шанхай плюс 3,1%.

Рынок, таким образом, неоднороден: Шанхай выделяется, большинство остальных пока снижается. Индекс новостроек не говорит о цене вторичной квартиры, которую мы найти не смогли. О рисках застройщиков и рынка см. рынок недвижимости Китая 2026: цены, доходность и риски застройщиков.

Город за городом

Шанхай подходит покупателю, который уже живёт и работает там и хочет большой международный город. Его индекс новостроек самый сильный из четырёх крупнейших. Аренда в ведущих городах, по сообщениям, росла шесть месяцев подряд. Минусы: самый сильный рынок и самый дорогой, и, как для любого города, сначала нужно соответствовать условиям для иностранного покупателя.

Пекин: по данным города, качество воздуха в 2025 году было лучшим за всю историю наблюдений, со среднегодовым PM2.5 27,0 микрограмма на кубометр и 311 днями с хорошим или отличным воздухом. Индекс новостроек в августе 2026 года был на 2,3% ниже, чем год назад. Минусы: ограничения внутри Пятого кольца были самыми строгими, а детали менялись.

Шэньчжэнь это город технологий и бизнеса. Индекс его новостроек в июне 2026 года был на 3,6% ниже, чем год назад, но в июле вырос на 0,2% за месяц. Правила для покупателей без местной регистрации мягче вне центральных районов, а условие для иностранцев сохраняется.

Гуанчжоу третий из крупнейших рынков первой категории, и, по сообщениям, смягчил ограничения в 2024 году. Его индекс новостроек в июне 2026 года был на 2,6% ниже, чем год назад. Надёжных данных об аренде, кроме общего диапазона, мы не нашли.

Ханчжоу и Чэнду были среди городов, отменивших проверки права покупки в 2024 году, по сообщениям. Данных об их индексах и аренде за 2026 год мы не нашли, поэтому о ценах там ничего не говорим.

Хайнань (Санья, Хайкоу) это остров-курорт. Строгий режим действует с 2018 года: покупателям не с острова нужны были записи об уплате налогов и соцвзносов больше 24 месяцев, в Хайкоу, Санье и Цюнхае больше 60 месяцев, в центральных горах покупка была закрыта, первоначальный взнос был не меньше 70%, а перепродажа жилья, купленного после 30 марта 2018 года, была запрещена на пять лет. Позднейшее частичное смягчение для вернувшихся и сотрудников признанных штаб-квартир описано без даты. Подтверждения отмены ограничений в 2026 году мы не нашли, нынешняя ситуация неизвестна, поэтому считайте остров самым трудным местом для покупки постороннему, пока юрист не подтвердит иное.

Аренда, воздух и школы простыми словами

Данные об аренде расходятся. Одно руководство 2026 года называет центральные однокомнатные примерно 7 000 12 000 юаней в месяц в Шанхае, 6 500 11 000 в Пекине и 6 000 10 500 в Шэньчжэне; другое, мартовское 2026 года, называет 4 000 7 000 юаней за однокомнатную по Пекину, Шанхаю, Шэньчжэню и Гуанчжоу. Считайте оба диапазона разбросом, а не средней, и смотрите актуальные объявления. Данных об аренде в Ханчжоу, Чэнду и на Хайнане мы не нашли.

О воздухе: среднегодовой PM2.5 по стране в 2025 году сообщался на уровне 28 микрограммов на кубометр, а министерство заявило, что 29 городов с крупнейшей экономикой в среднем дали 27,8. Более жёсткий стандарт вступил в силу 1 марта 2026 года. Данных за 2025 год по Шанхаю, Шэньчжэню, Гуанчжоу, Ханчжоу, Чэнду и Хайнаню мы не нашли, так что смотрите отчёт каждого города.

Международные школы и экспатские сообщества есть в крупных городах, но мы их не исследовали: спросите школы о стоимости и местах, прежде чем решать, где жить. О визах и праве проживания читайте визы, вид на жительство и постоянное проживание в Китае для иностранцев, о месячных бюджетах стоимость жизни в Китае.

Частые ошибки

• Выбирать город, не проверив, что вы подходите как иностранный покупатель.
• Опираться на правило, прочитанное в 2024 или 2025 году: местные ограничения менялись в обе стороны.
• Принимать динамику индекса за уровень цен.
• Считать, что Хайнань устроен как крупные города.
• Пропускать проверку застройщика и права собственности. См. проверка и мошенничество при покупке в Китае для иностранцев и мошенничество с недвижимостью за рубежом.

FAQ

Можно ли купить в Шанхае, не живя там? Сообщаемые правила говорят об одной единице для собственного проживания, обычно там, где у вас вид на жительство и работа, после более года работы или учёбы. Подтвердите у местного юриста.

Какой город самый дешёвый? Сопоставимых уровней цен мы не нашли, поэтому не утверждаем. Индексы показывают направление, а не уровень.

Гонконг то же самое? Нет. У него свои правила; см. недвижимость Гонконга для иностранных покупателей и раздел о Китае и Гонконге.

Что это значит для обычного покупателя

• Сначала проверьте, подходите ли вы, и только потом выбирайте город.
• Любое правило старше года считайте возможно устаревшим и запросите у китайского юриста действующий местный текст.
• Индексы используйте для направления, а актуальные объявления для уровня.
• Для Хайнаня нужно отдельное подтверждение, прежде чем считать, что вы можете покупать.
• Застройщик, право собственности и канал платежа важнее города.

Если нужен второй взгляд на шорт-лист, независимый консультант на стороне покупателя поможет сравнить варианты и привлечь местного юриста; D.H. Realting работает из Варшавы как независимый консультант.