Нет запрета на владение для иностранцев, дополнительные гербовые сборы отменены в феврале 2024 года, земля на правах аренды у государства, сделка через задатки и одни из самых маленьких квартир в мире.
Гонконг — единственное место в китайскоязычном мире, где иностранец может купить жильё на рынке, работающем почти как западный: свободная валюта, система общего права и никаких разрешений на покупку. Это и один из самых дорогих и тесных рынков недвижимости в мире. В материале разобраны правовая ситуация, необычная земельная система, этапы покупки и честные минусы. Это общая информация, не юридическая и не налоговая консультация, а правила меняются. На сайте нет объектов в Гонконге, и мы ничего там не предлагаем.
Может ли иностранец купить?
Потребительские и экспат-гиды и справка одного банка говорят, что запрета на владение жилой недвижимостью для иностранцев нет и что местные банки могут кредитовать нерезидентов. Действующего закона или страницы правительства с такой формулировкой мы не нашли, поэтому подтвердите это у гонконгского солиситора, прежде чем полагаться.
Изменилась стоимость. До начала 2024 года иностранный покупатель платил дополнительные гербовые сборы сверх обычного: Buyer's Stamp Duty 7,5% для всех, кто не является постоянным жителем, и New Residential Stamp Duty 7,5% для покупателей без другого жилья в Гонконге. В бюджете от 28 февраля 2024 года министр финансов отменил все меры сдерживания спроса на жильё, включая специальный сбор при быстрой перепродаже, с немедленным действием. Осталась обычная адвалорная гербовая пошлина, которую обзоры юрфирм оценивают до 4,25% цены. Проверьте действующие правила: мы не выясняли, не вводились ли какие-то меры заново. Подробности в материале гербовая пошлина и налоги на недвижимость для нерезидентов в Гонконге.
Аренда земли у государства, а не собственность на землю
Земля в Гонконге принадлежит государству и передаётся по договорам аренды. Ранние договоры были на 75 или 99 лет, 999 лет давали лишь в ограниченных случаях, а договоры после передачи Гонконга в 1997 году, как правило, на 50 лет, по обзорам Законодательного совета и ОЭСР. Многие аренды в Новых территориях действуют до 30 июня 2047 года. По Указу об арендах земли 1973 года продлеваемые договоры продлеваются при уплате ежегодной государственной аренды в 3% от оценочной стоимости. Страница одного агентства добавляет, что платят её не все объекты, а только те, где права на землю непостоянные.
На практике владелец квартиры считает жильё своим, и рынок тоже. Покупателю важно до подписания спросить у солиситора срок аренды, условия продления и размер государственной аренды. В материковом Китае система другая: см. права пользования землёй в материковом Китае.
Новостройки и вторичное жильё
Новые квартиры от застройщиков продаются по Указу о продаже первичного жилья. Он требует брошюру продаж, прайс-лист и журнал сделок. По брошюре одного застройщика за 2025 год брошюра должна быть опубликована не менее чем за семь дней до продажи, а прайс-лист не менее чем за три дня. Правительство ведёт электронную платформу, где хранятся эти документы по каждому комплексу. Ответ правительства 2019 года гласит: если покупатель не подпишет основной договор в течение пяти рабочих дней после предварительного, сделка аннулируется, а продавец может оставить предварительный задаток в 5% цены. Потребительский совет в 2014 году рекомендовал увеличить срок и снизить задаток, а изменился ли закон, мы подтвердить не смогли. Читайте действующий текст на сайте e-Legislation.
Вторичное жильё покупают по обычному договорному праву через предварительный и основной договор, как описано ниже.
Шаги покупки вторичной квартиры
Типичную последовательность описывает Управление по агентам недвижимости в своей монографии о передаче прав:
- Подписывается предварительный договор купли-продажи, обычно через агента. Единой формы нет. Покупатель вносит первоначальный задаток, как правило 3–5% цены.
- Основной договор подписывается не позднее даты, указанной в предварительном. На предварительный договор по жилью приходится гербовый сбор 100 гонконгских долларов, если основной подписан более чем через 14 дней. Дополнительный задаток доводит общую сумму примерно до 10% цены.
- У каждой стороны свои солиситоры. Солиситор покупателя проверяет запись в Земельном реестре, изучает титул, платит гербовую пошлину и регистрирует переход. Агент должен сверить личность продавца с зарегистрированным владельцем.
- Завершение, по одному гиду, обычно в течение месяца после основного договора, а вся процедура, по другому, занимает два–три месяца.
Если покупатель не завершает сделку, продавец вправе оставить первоначальный задаток. Если не завершает продавец, он возвращает первоначальный задаток и выплачивает равную сумму компенсации. Сторона, нарушившая договор, платит и комиссию агента. Агент может действовать за обе стороны, раскрыв это. Комиссия определяется договором с каждой стороной; в отчётах компаний и потребительских гидах обычно названо 1% цены с каждой стороны, и покупатель, отказавшийся от сделки, всё равно должен комиссию агента. См. нужен ли за рубежом нотариус или юрист.
Документы и деньги для нерезидента
Гиды называют действительный паспорт, подтверждение средств, гонконгский банковский счёт и солиситора. Банки могут кредитовать нерезидентов, как правило при соотношении кредита к стоимости до 70%, на более жёстких условиях, чем резидентов, и один гид пишет, что покупатель должен подписать кредитные документы лично. Считайте это отправной точкой и прочитайте ипотека для нерезидентов в Гонконге и ипотека для нерезидентов. О переводе денег со счёта в Польше см. перевод денег за границу для покупки недвижимости. Требований по противодействию отмыванию денег мы не нашли; их назовут солиситор и банк.
Цены, аренда и размеры
Индекс цен на частное жильё Управления оценки и налогообложения достиг 323,2 в июне 2026 года, на 12,7% выше, чем годом ранее, и вырос тринадцатый месяц подряд, а индекс аренды составил 205,8, плюс 5% (опубликовано в конце июля 2026 года, по сообщению China Daily). Доходность аренды за 2026 год мы не нашли. JLL сообщала в сентябре 2024 года, что доходность самых маленьких квартир, менее 431 квадратного фута, была самой высокой с 2012 года, а CBRE в марте 2025 года писала, что доходность более крупных классов не превысила ставки по ипотеке, так что сдача квартиры не всегда покрывает платёж по кредиту.
Квартиры маленькие. Институт будущей экономики Гонконга выяснил, что средняя площадь нового жилья сократилась с 50,4 квадратного метра в 1995 году до 37,2 в 2024-м, а квартиры меньше 40 квадратных метров составили 45% сданных частных домов в 2024 году. Существуют и «нано-квартиры» менее 18,6 квадратного метра. В 2025 году сдано 18 448 частных квартир, примерно на 24% меньше, чем годом ранее.
Честные минусы
- Высокие цены за очень небольшую площадь, и цены не только растут, но и падают: по комментариям, отмена сборов в 2024 году последовала за спадом рынка.
- Гонконгский доллар привязан к доллару США, поэтому местные ставки следуют за американскими, и ипотека может подорожать при росте ставок в США.
- Покупка практична, только если вы готовы к системе аренды земли у государства и удалённому солиситору, а доход от маленькой сдаваемой квартиры может быть скромным.
Вопросы и ответы
Нужен ли вид на жительство для покупки? Гиды пишут, что нет, но вид на жительство и визы — отдельный вопрос: см. визы и вид на жительство в Гонконге для инвесторов и владельцев недвижимости.
Это собственность на землю? Нет. Это государственная аренда, на практике её обычно считают владением.
Сколько длится покупка? Около месяца после основного договора до завершения и от двух до трёх месяцев всего, в зависимости от источника.
Что это значит для обычного покупателя
- Наймите своего солиситора, а не солиситора продавца, и спросите срок аренды и государственную аренду.
- Заложите в бюджет оставшуюся гербовую пошлину и задатки, которые за несколько недель достигают около 10% цены.
- Сравните доходность аренды со ставкой по ипотеке, прежде чем рассчитывать на арендный доход.
- Для материкового Китая действует другая система: см. покупка в материковом Китае, а о жизни там стоимость жизни в Гонконге и самая дорогая и самая маленькая недвижимость. Обзор в материале недвижимость Китая и Гонконга для иностранцев.
Если нужен независимый второй взгляд до разговора с местными агентами, D.H. Realting работает из Варшавы как независимый консультант и может подключить местного юриста; спросите, как нам платят, как спросили бы любого.