Национальные правила связывают покупку с жизнью и работой в Китае, обычно одна квартира для себя, а сверху городские проверки. Что говорят правила, что изменилось в 2025 году и что остаётся неясным.
Материковый Китай — не тот рынок, где иностранец просто выбирает квартиру и платит. Национальные правила связывают покупку с жизнью и работой в Китае, ограничивают большинство иностранцев одной квартирой для собственного проживания, а поверх этого действуют проверки на уровне города. В руководстве изложено, что говорят правила, что изменилось недавно и что остаётся неясным. Это общая информация, не юридическая и не налоговая консультация, а правила часто меняются: прежде чем платить, подтвердите актуальное положение в местном жилищном органе или у юриста, имеющего право практики в Китае. На сайте нет объектов в Китае, и ничто здесь не является предложением.
Короткий ответ
- Иностранцы, которые работают или учатся в материковом Китае, могут купить жильё в городе проживания, как правило одну квартиру для собственного использования. Гость или человек, живущий в другой стране, обычно условиям не соответствует.
- Землю вы не покупаете. Покупатель жилья получает право пользоваться государственной землёй в течение фиксированного срока, обычно 70 лет. См. что на самом деле принадлежит иностранцу.
- У денег свои правила: см. ипотека и переводы денег для иностранцев.
- Покупка не даёт права жить в Китае: см. визы и виды на жительство для иностранцев.
Кто может купить: национальные правила
Обычно ссылаются на два документа. Свод мнений шести ведомств 2006 года разрешал иностранным физическим лицам, проработавшим или проучившимся в Китае больше года, покупать жильё для собственного использования (China Daily, 2006). Совместный циркуляр министерства жилищного строительства и валютного регулятора в декабре 2010 года ограничил иностранных физических лиц одной жилой единицей для себя. При подаче и регистрации покупатель должен представить справку компетентного органа о работе в Китае не менее года и письменно заявить, что другого жилья в Китае у него нет (пересказы циркуляра, 2010). Иностранные организации могли покупать только нежилые помещения под офис, в городе регистрации своего филиала или представительства.
Источники расходятся в том, насколько правила смягчились с тех пор. Одна статья юридической фирмы описывает смягчение 2015 года, после которого иностранцев и компании больше не связывали срок проживания и число объектов. Потребительский гайд 2026 года по-прежнему называет главными условиями одну квартиру для себя и около года проживания по действующему разрешению, а жилищный орган Пекина в июле 2025 года описал правило как одну жилую недвижимость для собственного использования для людей с рабочей или журналистской визой, работающих в материковом Китае. Старые, более щедрые сообщения читайте осторожно: их легко принять за действующие правила, а актуального национального текста, который снял бы вопрос, мы не нашли. Изменения сентября 2025 года, описанные ниже, касаются порядка платежей, а не того, кто может покупать.
Сверху городские правила
Право на покупку проверяется на месте. В Пекине официальный раздел вопросов и ответов за июль 2025 года говорит, что покупатель должен физически находиться в материковом Китае, зарегистрировать временное проживание в полиции и пройти онлайн-проверку права на покупку на городской платформе регистрации недвижимости. Частью подписания является и проверка безопасности по иностранным элементам, а на горячей линии не было обслуживания на иностранном языке. Более ранние сообщения упоминают совместную проверку жилищными и полицейскими органами примерно за десять рабочих дней; считайте это прежней практикой.
В крупных городах действуют и ограничения на покупку для нерезидентов города, и они меняются. Шанхай смягчил правила для жителей без местной регистрации с 26 февраля 2026 года, например разрешив владельцам вида на жительство дольше пяти лет купить одну квартиру, но распространяется ли это на иностранцев, мы не нашли. Гуанчжоу в 2024 году снял ограничение для нерезидентов города на жильё площадью больше 120 квадратных метров, а иностранцев просили подтвердить местную работу или учёбу (Yicai). Проверьте город, где вы собираетесь покупать: правило может быть строже или мягче национального.
Новостройка или вторичка
Для нового комплекса застройщику нужно разрешение на предпродажу, а деньги, которые вы платите до сдачи, должны попадать на контролируемый счёт. Застройщикам запрещено брать предпродажные деньги, кроме задатка (путеводитель правительства Пекина). Правила эскроу устанавливаются на местах, поэтому защита различается от города к городу, а S&P в январе 2022 года отмечало непоследовательность надзора. Пекин ужесточил требование в 2021 году. При покупке вторичного жилья вы имеете дело с владельцем, обычно через агента, а проверка права собственности и обременений ложится на вас и вашего юриста: см. проверка и мошенничество.
Договор, регистрация и свидетельство
Покупатели должны использовать настоящее имя, а право пользования землёй и право собственности на здание регистрируются в местном органе, который выдаёт свидетельство о недвижимости. Это общая картина: точные шаги различаются по городам и не были в доступных нам источниках. На практике вы подписываете договор купли-продажи, договор подаётся в жилищный орган, а переход права регистрируется. Надёжных сроков мы не нашли, поэтому их не называем. Юрист на практике обязателен: см. нотариус или юрист: кто нужен за рубежом.
Документы
Единого официального перечня мы подтвердить не смогли. В руководствах обычно называют действующий паспорт (в одном с китайским нотариальным заверением), действующую визу или вид на жительство, подтверждение работы или учёбы, свидетельство о браке при необходимости, подтверждение средств и письменное заявление об отсутствии другого жилья из циркуляра 2010 года. Считайте это приблизительным списком и уточните актуальный в местном жилищном органе или в банке застройщика.
Изменение платежей сентября 2025 года
15 сентября 2025 года валютный регулятор выпустил уведомление о трансграничных инвестициях и финансировании. По данным Sixth Tone и Caixin, квалифицированные иностранные физические лица теперь могут конвертировать валюту и оплатить жильё в банке по подписанному договору, а свидетельство сдать позже; раньше многие города требовали свидетельство сначала. Изменение распространяет пилот Большого залива на всю страну, а также убрало запрет иностранным компаниям использовать валюту по счёту капитальных операций для покупки жилья не для себя. Источники сходятся в том, что оно не меняет, кто может покупать. Само уведомление мы не читали. О ограничениях на капитал и ипотеке см. деньги и валютный контроль.
Агенты и комиссии
Агентам обычно платят процент от цены. Lianjia, крупнейшая брокерская компания, в 2023 году снизила пекинскую ставку с 2,7% до 2%, а расходы часто делят между сторонами, при этом ставки зависят от агентства (сообщения 2023 года, возможно устарели). Регуляторы предложили агентам снижать комиссии и расписывать их по статьям. Налоги и регистрационные сборы описаны в налоги и сборы для иностранных покупателей.
Кому это подходит и кому нет
Это может подойти тому, кто уже живёт и работает в китайском городе по рабочей визе, хочет жильё для проживания и принимает, что аренда и перепродажа могут быть ограничены. Потребительские гайды пишут, что иностранные физические лица, как правило, не могут сдавать жильё в аренду; в официальном тексте мы этого не подтвердили. Плохо подходит жителю ЕС или Польши, который не живёт в Китае, не может выполнить условия проживания и присутствия и хочет инвестицию за рубежом. Правила, валютный контроль и слабый рынок, описанные в рынок 2026 года и риски застройщиков, говорят в пользу осторожности. У жителей Гонконга и Макао другой, более простой путь: см. недвижимость в Гонконге для иностранных покупателей, обзор обоих рынков и лучшие города для иностранных покупателей.
FAQ
Может ли иностранец, не живущий в Китае, купить квартиру? По найденным правилам, как правило нет: условия связывают покупку с работой или учёбой в Китае, а Пекин требует личного присутствия покупателя.
Можно ли сдавать квартиру в аренду? Потребительские гайды говорят, что иностранным физическим лицам, покупающим по этим правилам, нельзя, но в официальном тексте мы этого не подтвердили, поэтому спросите местный жилищный орган.
Даёт ли покупка визу? Нет. См. руководство по визам по ссылке выше.
Что это значит для обычного покупателя
- Сначала проверьте право на покупку в нужном городе: национальные правила, городские правила и ваша виза должны совпасть.
- Рассчитывайте на одну квартиру для себя в городе, где вы живёте и работаете.
- Ожидайте местного юриста, банк с валютными расчётами и для новостройки контролируемый счёт.
- Не считайте, что вместе с покупкой приходят доходность, арендный доход или право проживания.
- Подтвердите каждое правило на официальной странице или у юриста, имеющего право практики в Китае, прежде чем платить.
Если хотите независимый взгляд на стороне покупателя до принятия решения, D.H. Realting, независимый консультант из Варшавы, поможет сравнить варианты и найти местного юриста.