Тридцать восемь месяцев падения цен в годовом выражении, инвестиции ниже примерно на пятую часть, низкая доходность аренды, реструктуризация застройщиков и новое правило предпродаж: где сейчас рынок и что это значит для иностранного покупателя.
Мало какие рынки недвижимости в мире изменились за пять лет так сильно, как китайский. Для иностранного покупателя вопрос не в том, падали ли цены, а в том, что рынок делает сейчас, сколько аренды принесёт квартира и что может пойти не так с застройщиком или проектом. В статье собрано то, о чём сообщали названные издания до октября 2026 года, с датами, и прямо сказано, что найти не удалось. Это общая информация, а не инвестиционная рекомендация, и она не советует ни покупать, ни не покупать. Объектов в Китае у нас нет.
Где цены сейчас
Национальное бюро статистики Китая ежемесячно публикует индекс по 70 городам. По августу 2026 года в сообщениях о публикации говорится, что цены на новостройки в 70 городах снизились на 3,0% к прошлому году после 3,2% в июле, это 38-й месяц подряд годового снижения, а за месяц цены просели примерно на 0,1% (Trading Economics через Hellenic Shipping News). Снижение самое медленное с декабря 2025 года, но это всё же снижение. Картина неровная: в Шанхае цены, по сообщениям, выросли примерно на 3,0% за год, а в Гуанчжоу, Шэньчжэне, Чунцине и Тяньцзине снижение продолжалось, но медленнее. Число городов, где цены за месяц не менялись или росли, увеличилось: 20 из 70 в июне (Caixin) и 23 в июле (SCMP). Публикацию за сентябрь 2026 года мы не нашли и не приводим.
Активность: инвестиции, новые стройки и запасы
За январь-август 2026 года данные бюро, переданные SteelOrbis, показывают снижение инвестиций в девелопмент недвижимости на 19,9% за год (около 4,8 трлн юаней), снижение площади новых строек на 24,8% и продажи коммерческой площади около 499 млн кв. м, на 12,1% меньше. За январь-июнь Metal.com сообщал о снижении полученных застройщиками средств на 20,2%. Fitch в среднегодовом отчёте 2026 года ожидает снижения стоимости продаж новостроек на 11-13% в 2026 году, глубже прежних 7-8%. По нераспроданным запасам Morgan Stanley оценил в январе 2026 года, что национальный запас мог вырасти до 31-32 месяцев продаж к декабрю 2025 года; это оценка аналитиков, а не официальная статистика.
Доходность аренды низкая
Валовая доходность аренды в крупнейших городах низкая, потому что цены высоки относительно арендных ставок. Одна страница агрегатора без даты, приписывающая цифры Global Property Guide, называет примерно 1,5-2,5% для Шанхая, 1,7-2,4% для Пекина, 1,5-2,3% для Шэньчжэня и 1,8-2,8% для Гуанчжоу, а для отдельных городов второго эшелона 2,5-4,0% при большем ценовом риске. Считайте это ориентиром: цифры валовые, до налогов, содержания, простоев и комиссий агентов, и официального ряда арендных ставок для проверки мы не нашли.
Застройщики
Напряжение на рынке пришло от застройщиков. По сообщениям:
- Country Garden: суд Гонконга утвердил план реструктуризации 4 декабря 2025 года (вступил в силу 30 декабря 2025 года), он охватывает около 17,7 млрд долларов внешнего долга по данным консультанта Linklaters, а 16 февраля 2026 года Высокий суд отклонил ходатайство о ликвидации (AFP).
- Evergrande: приказ о ликвидации вынесен в январе 2024 года, компания исключена из листинга на бирже Гонконга в августе 2025 года (AP). Данных за 2026 год о выплатах кредиторам мы не нашли.
- Vanke: первая публичная отсрочка долга была в декабре 2025 года, кредиторы отклонили несколько планов продления, а крупнейший акционер Shenzhen Metro обязался выделить до 22 млрд юаней займов в течение 2026 года. В мае 2026 года со ссылкой на Reuters сообщали, что Vanke рассматривает выплату 40% облигаций со сроком в июне и июле с продлением на год. Чем это закончилось, мы не нашли.
Мы приводим это как сообщённые события, а не как оценку какой-либо компании.
Предпродажи и недостроенные проекты
В Китае много жилья продавали до того, как оно построено. Когда у застройщиков заканчивались деньги, часть проектов останавливалась, а покупатели продолжали платить ипотеку за квартиры, в которые нельзя было въехать. 28 августа 2026 года три органа: министерство жилищного строительства, министерство природных ресурсов и финансовый регулятор, выпустили правила, которые, по сообщениям Caixin, The Standard и SCMP: требуют довести здание до верхнего уровня каркаса до начала предпродаж; отдают приоритет продаже готовых жилых домов на вновь проданных участках; помещают ипотечные средства за проданное в предпродажу жильё на контролируемый эскроу-счёт до подачи документов о завершении строительства; и увеличивают максимальный срок ипотеки с 30 до 40 лет. Они не действуют ретроактивно для проектов с разрешениями, выданными до 28 августа 2026 года. Аналитики в этих сообщениях расходятся в оценке эффекта: одни считают, что риск покупателя снижается, другие, что у застройщиков исчезает источник финансирования и спад может затянуться. Данных о доле завершённых остановленных проектов мы не нашли.
Что сделала политика
- «Белый список»: финансирование подходящих проектов, запущено в январе 2024 года. Министерство жилья сообщило, что одобренные кредиты превысили 7 трлн юаней к октябрю 2025 года. В январе 2026 года писали, что регуляторы разрешат более длинное продление кредитов; официального правила мы не нашли. Около 60% опрошенных учреждений назвали достаточное обеспечение самым трудным условием входа.
- Смягчение ограничений на покупку: Шанхай объявил пакет из семи мер в феврале 2026 года, Шэньчжэнь смягчил лимиты в апреле 2026 года, Гуанчжоу отменил ограничения в 2025 году, а Пекин в августе 2026 года сократил для неместных жителей внутри Пятого кольца требуемый срок уплаты соцвзносов или налогов с двух лет до одного.
- Ипотечные ставки: снижения начались в сентябре 2024 года. Изменений в 2026 году мы не нашли и текущих ставок не называем.
Что известно и что нет
Прогнозы расходятся, и ни один не является фактом. В январе 2026 года Morgan Stanley ожидал снижения цен на новостройки ещё на 2-3% в 2026 году, а стабилизации в городах первого и крупных городах второго эшелона во второй половине 2027 года при сохранении условий. Прежняя оценка Fitch предполагала снижение на 4-6% в 2026 году и на 2-4% в 2027 году. Оценок МВФ и Moody's мы не нашли. Стоит следить за числом городов с ростом цен за месяц, за новыми стройками и инвестициями, за месяцами запаса, за финансированием застройщиков и за долей завершённых проектов, проданных в предпродажу.
Что это значит для иностранного покупателя
Недвижимость в Китае это долгое неликвидное вложение на падающем рынке, с низким арендным доходом и правилами о том, кто может покупать и как выводить деньги. Эти правила разобраны в материалах кто может купить и как, права пользования землёй и ипотека и переводы денег. Различия между городами в материале лучшие города для иностранных покупателей, проверки в материале проверка и мошенничество, а отдельный рынок Гонконга в руководстве по Гонконгу. См. также что будет, если застройщик обанкротится и как проверить застройщика.
FAQ
Продолжают ли дешеветь жилые цены в Китае? По сообщённым данным по 70 городам, цены на новостройки в августе 2026 года снизились к прошлому году 38-й месяц подряд, темп замедлился, и в нескольких городах цены растут. Данных за сентябрь мы не нашли.
Нормальна ли доходность аренды около 2% в Шанхае? Она укладывается в ориентировочный диапазон по самым большим городам, который сообщает один агрегатор, и указана до расходов.
Убирает ли правило предпродаж августа 2026 года риск недостроя? Оно призвано снизить его для новых проектов, но не действует ретроактивно для прежних разрешений, а аналитики расходятся в оценке эффекта.
Что это значит для обычного покупателя
- Относитесь к Китаю как к долгосрочному неликвидному активу, а не к быстрой сделке.
- Не закладывайте доходность: сообщаемая валовая доходность в крупнейших городах низкая и не подтверждена.
- Предпочитайте готовые дома предпродажам и проверяйте, кто держит эскроу и титул.
- Следите за официальной ежемесячной публикацией, а не за заголовками, и просите дату у любой цифры.
- Прежде чем платить, получите консультацию юриста в Китае.
Если нужно независимое сравнение рынков до решения, поможет независимый консультант на стороне покупателя. D.H. Realting работает из Варшавы как независимый консультант; спросите, как нам платят, как спросили бы любого.