Свидетельство о праве, обременения, разрешение на предпродажу, сельская земля, которую нельзя продать, способы измерения площади и арендаторы: что проверить до оплаты и что нам не удалось подтвердить.
Китай — рынок, где решает не здание, а бумаги: они определяют, владеете ли вы тем, за что заплатили. Эта статья — чек-лист того, что проверить до перевода денег, и типичные риски. Это общая информация, не юридическая консультация. Она опирается на материалы юрфирм, новости и документы местных властей, которые мы видели в пересказах поиска, а правила различаются по городам и меняются, поэтому всё подтверждайте у юриста с китайской лицензией. Может ли иностранец вообще покупать, разобрано в кто может купить и как, а что именно вы получаете, в право пользования землёй. У нас нет объектов в Китае, и мы ничего там не продаём.
Начните с титула
По Гражданскому кодексу, как его пересказывает юридический анализ, вещное право на недвижимость возникает с записью в государственном реестре. Подписанный договор и полная оплата сами по себе собственником вас не делают. Поэтому первая проверка — свидетельство о праве на недвижимость и запись реестра за ним:
- Кто собственник по реестру и совпадает ли имя с продавцом?
- Есть ли ипотека или иное обременение? Его нужно снять, либо продавец должен погасить его из выручки до передачи права.
- Какое назначение объекта и сколько осталось по праву пользования землёй?
- Продаёт компания или физлицо, есть ли совладельцы, например супруг, согласие которых нужно?
Официального описания того, как иностранец запрашивает реестр, мы не нашли. Попросите китайского юриста получить запись в местном центре регистрации недвижимости и разобрать её вместе с вами, и не полагайтесь на копию, которую даёт продавец или агент. Коммерческие обзоры советуют также гарантию в договоре об отсутствии необъявленных обременений с возмещением, если оно найдётся.
Новостройки: разрешение на предпродажу и деньги
Большинство новых квартир в Китае продаётся до завершения строительства. До подписания проверьте разрешение на предпродажу, разрешения на землю и строительство, лицензию застройщика и стадию готовности. Деньги предпродаж должны поступать на контролируемый эскроу-счёт и идти на достройку, но соблюдение было неровным, по данным S&P Global и китайской прессы за 2022 год. Тогда несколько городов ужесточили собственные правила.
28 августа 2026 года Министерство жилищного строительства, Министерство природных ресурсов и финансовый регулятор выпустили совместный циркуляр о переходе к продаже готового жилья, как сообщают CGTN и Caixin. По этим сообщениям, у проектов, которые ещё продаются до завершения, главная конструкция должна быть возведена, у проектов с разрешениями на строительство, выданными до циркуляра, сохраняются прежние правила, местные власти обязаны усилить надзор за деньгами предпродаж, а ипотека на квартиры в предпродаже выдаётся только после регистрации проекта как завершённого. Китайский текст мы не читали, поэтому спросите юриста, какие правила действуют для даты разрешения вашего проекта.
Общие рекомендации по проверке застройщика в как проверить застройщика за рубежом, картина рынка в цены, доходность и риски застройщиков.
Жильё, которое нельзя купить законно
Распространённая категория — жильё «малых прав на недвижимость»: дома, построенные жителями деревень на коллективной сельской земле и проданные посторонним. Институт Линкольна и аналитическая записка описывают его как незаконное по Закону об управлении земельными ресурсами, потому что переводить сельскую землю в городскую может только государство. Покупатель получает договор с деревенским комитетом, а не свидетельство о праве, и суды его не признают. В репортаже VOA за 2020 год описан снос в одном случае, обычно без компенсации. Тот же институт оценивает число таких квартир в десятки миллионов, но официальной статистики нет. Правило простое: нет зарегистрированного свидетельства от жилищного органа, нет и собственности.
Площадь: за что вы платите и что получаете
Китайские квартиры продают по общей площади: это внутренняя площадь плюс доля общих помещений, таких как лестницы, шахты лифтов и холлы. Как следует из обзора 2022 года, законного предела этой доли нет. По оценке одного застройщика, коэффициент общих площадей в жилье составляет примерно от 18 до 25 процентов, а по некоторым проектам сообщали о большем. Запросите отчёт геодезиста с общей, внутренней и общей площадью вашей квартиры и добейтесь, чтобы в договоре были указаны внутренняя площадь и коэффициент, а не только общая цифра. Отопление и эксплуатационные платежи часто считают по общей площади.
Арендаторы, школы и обещания
- Арендаторы в квартире. Коммерческий юридический обзор описывает принцип, по которому продажа не прекращает действующую аренду, поэтому покупатель может получить квартиру с арендатором. Прочитайте договор аренды и, если хотите свободную квартиру, закрепите её передачу в договоре.
- Школьные округа. Приём в школу давно привязан к недвижимости и местной прописке, что поднимало цены на «школьные» квартиры. Правила менялись и различаются по городам: Сиань, например, в 2018 году запретил обещать приём в школу в договорах и рекламе, а пекинский район Хайдянь перешёл к районной координации, по данным Asia Times и Caixin. Не переплачивайте за обещание. Спросите в местном управлении образования.
Агенты и канал платежа
Национальное заключение от 27 апреля 2023 года, изданное жилищным министерством и рыночным регулятором, говорит, что комиссия агентов определяется по договорённости, поощряет ступенчатые ставки и требует чёткого раскрытия цены и регистрации агентств, по пересказам китайской прессы. Положений о двойном представительстве и о том, где можно держать деньги, мы не нашли, поэтому спросите агента письменно, на чьей он стороне и как ему платят. При вторичной продаже местные правила ряда городов требуют, чтобы деньги покупателя шли на контролируемый счёт, и запрещают агентствам принимать и выплачивать деньги через другие счета. Эти правила местные, поэтому уточните, какое действует. Никогда не платите задаток на личный счёт или счёт агента: см. почему задаток до проверки титула самая дорогая ошибка.
Мошенничество
Официального предупреждения о фальшивых объявлениях, нацеленных на иностранных покупателей китайской недвижимости, мы не нашли и не утверждаем, что оно есть. Полезны схемы, описанные для иностранцев, снимающих жильё в Китае: арендодатель говорит, что он за границей и вышлет ключи после оплаты, и квартиры, зарегистрированные как офисные, но сдаваемые как жильё, по данным SmartShanghai, а также фальшивые арендодатели и фальшивые сотрудники посольства в двуязычном руководстве страховщика. Общие схемы в мошенничество с недвижимостью за рубежом и клонированные сайты агентств и фальшивые профили агентов.
Тревожные признаки:
- Цена заметно ниже сопоставимых квартир и спешка с задатком.
- Продавец или агент не может показать свидетельство о праве или показывает только фото.
- Просят платить на личный или иностранный счёт.
- У квартиры нет зарегистрированного титула либо договор «деревенский» или «коллективный».
- Давление: не привлекать юриста или подписать на непонятном вам языке.
Документы и юристы
Китай присоединился к Гаагской конвенции об апостиле, она действует с 7 ноября 2023 года, поэтому иностранный публичный документ с апостилем принимается без консульской легализации, по данным Clyde & Co и других. Частный документ, например доверенность, сначала нужно нотариально заверить, а посольства предупреждают, что апостиль не гарантирует принятия, поэтому уточните требования у принимающего органа. См. апостиль и легализация и доверенность на покупку за рубежом. Берите юриста с китайской лицензией, нанятого вами, а не агентом или застройщиком: нотариус или юрист, кто нужен за рубежом. Переводы денег и ипотека в ипотека и валютный контроль, а весь набор руководств в недвижимость Китая и Гонконга для иностранцев.
FAQ
Достаточно ли подписанного договора, чтобы быть собственником? Нет. По юридическому анализу Гражданского кодекса, право возникает с записью в реестре, поэтому проверять нужно именно регистрацию.
Можно ли проверить титул самому из-за границы? Официального пути для иностранного покупателя мы не нашли. Попросите китайского юриста получить запись и объяснить её.
Дешёвая «деревенская» квартира равноценна обычной? Её обычно считают незаконным жильём без свидетельства о праве и без защиты суда, поэтому нет.
Что это значит для обычного покупателя
- Проверьте зарегистрированный титул и обременения до любых платежей.
- В новостройке проверьте разрешение на предпродажу, эскроу и дату разрешения по правилам 2026 года.
- Избегайте всего без зарегистрированного свидетельства, включая деревенское и коллективное жильё.
- Платите только через контролируемые или подконтрольные юристу каналы, никогда на личные счета.
- Наймите своего юриста с китайской лицензией и держите документы нотариально заверенными и с апостилем.
Если нужен независимый взгляд на шорт-лист, D.H. Realting работает из Варшавы как независимый консультант и может привлечь местного юриста; спросите, как нам платят, как спросили бы любого.