Кипр или Болгария: что выгоднее для покупки

Кипр и Болгария входят в ЕС, обе используют евро и привлекают покупателей, говорящих по-русски, по-польски и по-английски. Но находятся они на разных концах ценовой шкалы и по-разному работают для дома у моря, инвестиции в аренду или переезда. Сравнение построено по критериям, опирается на цифры из наших материалов с датой (октябрь 2026) и не называет общего победителя: ответ зависит от бюджета и цели. Подробности: цены на недвижимость Кипра и расходы при покупке и цены в Болгарии и расходы при покупке.

Цена входа и цена за м²

Кипр дороже. Цены предложения на квартиры в 2026 году: примерно от €4 000 до более €8 000 за м² в Лимасоле, €2 800–4 500 в Пафосе, €2 000–3 900 в Ларнаке и €1 700–2 700 в Никосии. Это цены объявлений агентов и порталов, средние по сделкам ниже. Центральный банк Кипра зафиксировал рост общего индекса на 8,5% за год во втором квартале 2026 года.

В Болгарии старт заметно ниже. В среднем по Софии около €2 680 за м², качественные курортные квартиры в Солнечном берегу, Несебре и Святом Власе оцениваются примерно в €1 200–2 000, в Банско и Пампорово около €900–1 300. По данным Евростата за первый квартал 2026 года цены выросли примерно на 14,8% за год, но число сделок в первом квартале было в среднем на 15% ниже, чем год назад: рынок растёт неравномерно.

Расходы и налоги при покупке

На Кипре при покупке вторичной квартиры платятся сборы за переоформление 3%, 5% и 8% по ступеням стоимости, на вторичке они уменьшаются вдвое, а новостройка облагается НДС 19% вместо них (пониженная ставка 5% действует при строгих условиях). В нашем примере для вторички за €300 000 сборы и юрист дают около 4% цены, без комиссии агента. Ежегодного налога на недвижимость на Кипре нет с 2017 года, есть только муниципальные платежи.

В Болгарии местный налог на передачу имущества, по имеющимся данным, составляет примерно 1,3–3% в зависимости от общины (в Софии 3%), а общие расходы покупателя вместе с нотариусом, регистрацией и агентом оцениваются в 4–8%. В новостройках от застройщика, зарегистрированного по НДС, сообщается о 20% НДС в цене, в старых домах НДС, как правило, нет. Ежегодный муниципальный налог на недвижимость около 0,1–0,45% от оценочной стоимости плюс сбор за вывоз мусора.

Доходность от аренды и сезонность

По данным Global Property Guide, средняя валовая доходность около 4,9% на Кипре (первый квартал 2026) и около 4,2% в Болгарии (2026). В Лимасоле в среднем около 5,3% валовых, в Бургасе сообщают 5,1–5,3%, в Софии около 4,2%. На Кипре чистая доходность обычно на 1,5–2 пункта ниже валовой.

Сезонность разная. Лимасол описывают как рынок на весь год, Пафос как более туристический. В Болгарии морские курорты зарабатывают в основном с июня по сентябрь, Банско зимой. Брокерские данные называют чистую доходность 6–7% для курортных квартир, но те же источники показывают заполняемость около 35% рядом с канатной дорогой Банско, поэтому всегда спрашивайте, какая заполняемость стоит за цифрой.

Налог на аренду: на Кипре, по имеющимся данным, применяется шкала подоходного налога (20–35% на более высокие доходы) после автоматического вычета 20%; в Болгарии аренда облагается плоским налогом 10%, для нерезидентов он удерживается у источника без вычета расходов (по сообщениям). Налогообложение в стране вашего резидентства — отдельный вопрос, см. налог на доходы от аренды за рубежом для резидентов Польши.

Правила владения для иностранцев

В Болгарии граждане ЕС и ЕЭЗ могут покупать любую недвижимость. Гражданин не из ЕС может владеть квартирой на своё имя, а землю и дома с землёй обычно покупают через болгарскую компанию. На Кипре граждане ЕС покупают свободно. По обзору юридической фирмы (обновлён в сентябре 2025) гражданам не из ЕС нужно разрешение, и они ограничены одним участком под жильё до 4 000 м² и двумя объектами в сумме; более строгий закон на тот момент был в проекте. Подтвердить, принят ли он с тех пор, мы не смогли, поэтому уточните действующие правила у кипрского юриста. Если вы рассматриваете разделённую часть острова, сначала прочитайте нашу заметку о Северном Кипре.

Резиденция и визы

Гражданин ЕС имеет право жить в обеих странах по правилам ЕС и не обязан покупать недвижимость ради этого. Для граждан не из ЕС покупка квартиры сама по себе не даёт вид на жительство в Болгарии, см. золотую визу Болгарии. На Кипре есть путь к постоянному резидентству через покупку недвижимости, но наши новости сообщают, что Кипр планирует ужесточить правила золотой визы, поэтому проверяйте правила на дату подачи: золотая виза Кипра. Болгария с 1 января 2026 года в еврозоне и входит в Шенген; Кипр в ЕС и еврозоне, но пока не в Шенгене.

Ипотека

Обе страны кредитуют иностранцев, но для нерезидентов кредитование избирательное. По обзорам порталов сообщают о сумме до 60% стоимости на Кипре и 50–70% в Болгарии; это не предложения банков. Читайте ипотеку для иностранцев на Кипре и в Болгарии и получите предварительное решение банка до подписания резервации.

Текущие расходы

В болгарских курортных комплексах взимают плату за содержание; один из примеров — €12 за м² в год в новых квартирах, а в Банско годовая плата за жилую квартиру оценивается примерно в €500. Кипрские комплексы с бассейном и лифтом тоже берут плату за обслуживание, муниципальные платежи обычно €90–300 в год. В обеих странах управление и ремонт сдаваемой квартиры снижают чистый доход.

Климат, образ жизни и перелёты

Кипр — долгий тёплый сезон, широко распространённый английский и прямые рейсы из многих европейских городов, что удобно для регулярных коротких поездок. В Болгарии четыре сезона, летнее Чёрное море и горнолыжные курорты, из аэропортов Софии, Варны и Бургаса много рейсов в Европу. Проверьте расписание из вашего города на те месяцы, когда планируете пользоваться жильём.

Риски

На Кипре главные риски: уже быстрый рост цен, высокая цена входа относительно доходности и юридическая проверка прав собственности и разрешений; см. риски инвестиций в недвижимость Кипра. В Болгарии это избыток предложения на побережье и сезонность, дома без Акта 16 и плата за содержание; см. риски инвестиций в недвижимость Болгарии. Для более широкого взгляда сравните Кипр и Грецию и Болгарию и Черногорию.

Кому что выбрать

• Если бюджет меньше примерно €100 000 и нужна квартира для отдыха или для долгосрочной аренды в городе, ближе Болгария с более низкой ценой входа.
• Если нужен более длинный сезон для себя, англоязычная среда и глубокий рынок аренды в Лимасоле, ближе Кипр, с более высокой ценой.
• Если вы гражданин не из ЕС и хотите резидентство через недвижимость, не выбирайте ни одну из стран только ради этого: сначала проверьте действующие правила для вашего паспорта.
• Если рассчитываете на доход от аренды, считайте чистую доходность с реалистичной вакантностью в обеих странах; курортные цифры с обеих сторон бывают оптимистичными.

FAQ

Что дешевле, Кипр или Болгария? Болгария дешевле за м² почти в каждой сопоставимой категории, хотя София дороже курортов.

Где выше доходность от аренды? Валовые средние близки: около 4,9% на Кипре и 4,2% в Болгарии, лучшие показатели в Лимасоле и Бургасе. Чистая доходность зависит от расходов, налога и заполняемости.

Может ли гражданин не из ЕС купить в обеих странах? Да, с условиями: разрешение на Кипре (по имеющимся данным) и компания для покупки земли в Болгарии.

Платится ли налог на недвижимость каждый год? На Кипре нет (только муниципальные платежи). В Болгарии есть небольшой муниципальный налог около 0,1–0,45% от оценочной стоимости.

Входит ли Болгария в еврозону? Да, с 1 января 2026 года, как и Кипр.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа: подбираем объекты в обеих странах и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов. Можем составить шорт-лист под ваш бюджет и цель и посчитать чистую доходность на ваших цифрах. Больше рынков смотрите на страницах стран и в калькуляторах. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила и цены меняются, поэтому проверяйте актуальные нормы перед покупкой. Официальные источники: Центральный банк Кипра и Агентство по регистрации Болгарии.