Налоги и гербовый сбор в Гонконге для нерезидентов: что платить при покупке, сдаче в аренду и продаже

Гонконг — одно из немногих мест, где покупка стоит дорого сразу, а потом налоги почти не давят: нет налога на прирост капитала, нет налога на наследство, а налог на недвижимость касается только арендного дохода. Картина простая, но детали меняются. В 2024 году отменили дополнительные гербовые сборы для иностранцев, а в 2026 году повысили верхнюю ставку. В этой статье расходы идут в том порядке, в каком вы с ними сталкиваетесь, и прямо сказано, где цифру подтвердить не удалось. Это общая информация, а не налоговая консультация. Ставки меняются, поэтому каждый пункт нужно проверять в налоговой службе Гонконга (IRD), у гонконгского юриста (solicitor) и у вашего налогового консультанта. Процесс покупки описан в нашем руководстве по покупке в Гонконге.

При покупке: гербовый сбор ad valorem

До февраля 2024 года иностранец мог платить ещё и Buyer's Stamp Duty, и почти каждый покупатель платил дополнительные гербовые сборы того или иного вида. Теперь этого нет. По данным IRD и обзорам Deloitte, DLA Piper и Alvarez & Marsal, Special, Buyer's и New Residential Stamp Duty больше не применяются к договорам, подписанным 28 февраля 2024 года и позднее. Любой покупатель жилья платит только гербовый сбор ad valorem (AVD) по ставкам Scale 2, независимо от того, постоянный ли он житель и есть ли у него другая недвижимость.

• Шкала прогрессивная. Нижний диапазон — фиксированные 100 HK$, средние диапазоны растут ступенями, верхние доходят до 4,25%.
• Точные границы диапазонов зависят от источника. По обзорам правил 2024 года фиксированные 100 HK$ действуют до 3 млн HK$, а по обзору таблиц бюджета 2026–27 — до 4 млн HK$. Таблицу IRD нам открыть не удалось, поэтому диапазоны мы не печатаем. Для вашей цены пользуйтесь калькулятором гербового сбора на сайте IRD.
• Для самых дорогих домов ставка изменилась. Предложение правительства в бюджете 2026–27 повысило ставку для жилья дороже 100 млн HK$ с 4,25% до 6,5%, с действием с 26 февраля 2026 года. Издание The Standard сообщает, что Законодательный совет закон принял. По словам правительства, затронуты лишь около 0,3% самых дорогих жилых сделок, так что большинство покупателей этого не заметит.
• Гербовый сбор — юридическая обязанность, связанная с договором купли-продажи. Обычно этим занимается ваш юрист и называет сумму до подписания.

Прочие расходы при покупке

• Комиссия агента. Закон ставку не устанавливает. Агентства чаще всего называют 1% цены. При вторичной покупке, по одному руководству, продавец платит те же 1%. При покупке новой квартиры у застройщика комиссию обычно платит застройщик.
• Услуги юриста. Источники сильно расходятся. Одно руководство называет диапазон примерно от 0,075% до 0,125% цены, другое около 0,1%, а в старой таблице значится 1%. Попросите у юриста фиксированную смету письменно.
• Ипотека и регистрация. Надёжной цифры сбора Земельного реестра мы не нашли, поэтому её не называем. Ограничения по отношению кредита к стоимости и порядок кредитования нерезидентов описаны в нашем руководстве по ипотеке для нерезидентов.

Пока вы владеете: rates, государственная рента и налог на недвижимость

Три разных платежа могут ложиться на владельца каждый год, и их часто путают.

• Rates. Это местный платёж, который считается от оценочной арендной стоимости квартиры (rateable value), а не от цены покупки. На 2026–27 годы правительство оставило проценты прежними: 5% от rateable value для жилой квартиры с rateable value до 550 000 HK$, 8% на следующие 250 000 HK$ и 12% на часть выше 800 000 HK$. Для первых двух кварталов 2026–27 предложена скидка по rates, не более 500 HK$ за квартал на объект. Кто платит rates, владелец или арендатор, зависит от ситуации, поэтому читайте счёт и договор аренды.
• Government rent (государственная рента). Где она применяется, составляет 3% от rateable value. Она связана с землёй, переданной по правительственной аренде, а в некоторых договорах аренды сумма фиксирована. Счета приходят в начале апреля.
• Налог на недвижимость с аренды (property tax). Если вы сдаёте квартиру, налог составляет 15% от чистой облагаемой стоимости. IRD устанавливает стандартную ставку 15% на годы 2020/21–2026/27. Чистая облагаемая стоимость — это арендный доход за вычетом невозвращённой арендной платы и rates, уплаченных владельцем, минус автоматический вычет 20% на ремонт и расходы. Фактические расходы на управление и ремонт отдельно не вычитаются. Налог на недвижимость взимается независимо от того, резидент вы Гонконга или нет, отдельной ставки для нерезидентов мы не нашли.

Иллюстрация на выдуманных круглых числах: если годовая аренда составила бы 300 000 HK$ без невозвращённой арендной платы и без rates, уплаченных владельцем, то после вычета 20% чистая облагаемая стоимость была бы 240 000 HK$, а налог 15% — 36 000 HK$. Правила (15% и 20%) взяты у IRD, сумма аренды только пример. Если вы покупаете и продаёте недвижимость как бизнес, а не для жизни или сдачи, прибыль может попасть под другой налог, поэтому до планов быстрой перепродажи спросите консультанта.

При продаже и передаче по наследству

В Гонконге нет налога на прирост капитала. По данным бюджетных документов правительства, нет и налога на наследство (estate duty) для смертей с 2006 года, а руководство 2026 года добавляет, что нет налога на наследство и дарение. Это значит, что прибыль от перепродажи не облагается в Гонконге как прирост капитала, а передача квартиры наследникам не вызывает гонконгского налога на передачу. Гербовый сбор платит покупатель, а не вы как продавец, а гербовый сбор для продавцов за краткий срок владения (с 2024 года) больше не применяется. Ваша страна может обложить прибыль или наследство: см. налог на наследство и дарение при недвижимости за рубежом.

Гонконг и налоги вашей страны

Гонконг облагает недвижимость по территориальному принципу: арендный доход от квартиры в Гонконге облагается в Гонконге. Облагает ли ваша страна тот же доход повторно, зависит от соглашения между двумя юрисдикциями. IRD публикует таблицу заключённых соглашений об избежании двойного налогообложения. Когда мы её открыли, в ней было 59 юрисдикций, и Польши среди них не было. Дата на странице не указана, поэтому проверьте актуальную таблицу. Без соглашения зачёт налога, уплаченного в Гонконге, зависит от правил страны, где вы налоговый резидент. Польскому налоговому резиденту не стоит считать, что соглашение действует: прочитайте налог на зарубежный арендный доход для налоговых резидентов Польши и спросите польского налогового консультанта. Для сравнения с материковым Китаем см. руководство по налогам на недвижимость в Китае, а полный набор материалов — в хабе по Китаю и Гонконгу.

Ошибки, которых стоит избегать

• Опираться на руководства до 2024 года. Многие всё ещё описывают гербовый сбор 15% для иностранцев (Buyer's Stamp Duty). Он больше не применяется.
• Путать rates, государственную ренту и налог на недвижимость. Это три отдельных платежа.
• Считать, что соглашение об избежании двойного налогообложения есть. Проверьте таблицу IRD и правила вашей страны до того, как рассчитывать на зачёт налога.
• Принимать названную агентом цену услуг юриста за окончательную. Просите письменную смету.

Вопросы и ответы

Платят ли иностранцы теперь больше гербового сбора в Гонконге? Нет. С 28 февраля 2024 года дополнительные гербовые сборы отменены, и все платят одну шкалу ad valorem, по данным IRD и профессиональных обзоров. Действующую шкалу уточните у юриста.

Платится ли налог при продаже с прибылью? Не как налог на прирост капитала в Гонконге. Если деятельность похожа на торговлю, прибыль может облагаться иначе, поэтому спросите консультанта. Ваша страна может обложить прибыль.

Платится ли налог на недвижимость, если я живу за границей? Да, если вы получаете арендный доход от недвижимости в Гонконге, резидент вы или нет. Пустующая квартира арендного дохода, который можно обложить, не даёт.

Что это значит для обычного покупателя

• Закладывайте гербовый сбор по ставкам Scale 2 и берите точную сумму из калькулятора IRD.
• Закладывайте ежегодно rates и, где применяется, государственную ренту, а при сдаче в аренду налог на недвижимость 15% с чистой аренды.
• Не рассчитывайте на польское налоговое соглашение: в списке IRD, который мы видели, Польши нет.
• Получите письменную смету услуг юриста и выясните, кто платит агенту.
• Проконсультируйтесь в обеих странах до подписания.

Если хотите сравнить Гонконг с другими рынками, независимый консультант на стороне покупателя поможет и привлечёт местного юриста. D.H. Realting работает из Варшавы как независимый консультант; спросите, как нам платят, как спросили бы любого.