Снижение пошлины на договор в декабре 2024 года, изменение НДС в январе 2026 года, подоходный налог при продаже, налоги на аренду, налог на владение в Шанхае и Чунцине и когда облагается весь мировой доход.
Китайские налоги на недвижимость дважды менялись за последние два года, а большинство руководств всё ещё называют старые ставки. В статье перечислено, что платит иностранец-физлицо за покупку, владение и продажу жилья в материковом Китае, с датой и источником каждой ставки и пометкой там, где подтвердить цифру не удалось. Это общая информация, не налоговая консультация. Ставки меняются, а часть правил в разных городах применяется по-разному, поэтому каждый пункт нужно сверять с местной налоговой и налоговым консультантом. Может ли иностранец вообще покупать и чем он на самом деле владеет, рассказано в материалах кто и как может купить и право пользования землёй. У Гонконга свои налоги: см. гербовый сбор и налоги на недвижимость в Гонконге.
При покупке
- Пошлина на договор (deed tax). Совместное объявление Минфина, Государственной налоговой администрации и министерства жилья (объявление 2024 № 16) снизило ставки с 1 декабря 2024 года. Для первого жилья семьи ставка 1% до 140 квадратных метров и 1,5% выше. Для второго жилья 1% до 140 квадратных метров и 2% выше. По обзорам в прессе (Xinhua, Reuters, Bloomberg Tax) те же ставки теперь действуют по всей стране, включая Пекин, Шанхай, Гуанчжоу и Шэньчжэнь, где за второе жильё раньше брали 3%. Мы опирались на эти обзоры, а не на текст объявления. В более новом сообщении говорится о продлении льготы на покупку, но новую дату окончания мы не нашли, поэтому перед подписанием проверьте действующую ставку.
- Гербовый сбор. В цитируемых источниках разъяснение налоговых органов говорит, что физлицо, покупающее или продающее жильё, от гербового сбора освобождено. Считайте это сообщением и подтвердите для своего города.
- Комиссия агента. Единого стандарта нет. По сообщениям 2023 года, крупные сети в Пекине берут около 2,7% цены и до 3%, а небольшие фирмы 1,5-2%. В сообщении 2018 года по Шанхаю общая комиссия составляла 3%, из них 2% платил покупатель и 1% продавец, а позже сообщалось, что некоторые пекинские фирмы снизили долю покупателя примерно до 1%. Данные старые, поэтому спросите агента письменно, кто и сколько платит.
- Регистрационные сборы и плата за свидетельство. Они есть, устанавливаются на местах и невелики по сравнению с налогами. Надёжных цифр мы не нашли и не приводим.
Пока вы владеете
- Плата за управление домом и фонд капитального ремонта. Их размер определяют город и конкретный дом. Надёжных цифр за 2025-2026 годы мы не нашли и не приводим: узнайте действующие платежи по дому до покупки.
- Налог на владение недвижимостью. В источниках 2021 года единственным регулярным налогом на жильё был пилот в Шанхае и Чунцине, действующий с 2011 года. В октябре 2021 года законодатели разрешили Госсовету запустить расширенный пилот. Источников 2026 года о том, начался ли он и продвинулось ли общенациональное законодательство, мы не нашли, поэтому не можем сказать, платит ли владелец за пределами этих двух городов такой налог сегодня. Спросите местную налоговую.
- Доход от аренды. По обзорам китайских налоговых разъяснений, подоходный налог с аренды жилья по рыночной цене 10%, а НДС для арендодателя-физлица берётся по ставке 5%, сниженной до 1,5%. Местные надбавки и льготы для малых налогоплательщиков мы не проверяли. Правила сдачи для иностранцев зависят и от вашего разрешения, и от местных правил регистрации договора аренды.
При продаже
- НДС. С 1 января 2026 года, согласно объявлению Минфина и Государственной налоговой администрации от 30 декабря 2025 года (сообщали Xinhua и Caixin), физлицо, продающее жильё, которое находится в собственности менее двух лет, платит 3% полной цены вместо прежних 5%. Жильё в собственности два года и больше освобождено. Пекин, Шанхай, Гуанчжоу и Шэньчжэнь теперь живут по тому же общенациональному правилу.
- Подоходный налог. Общее правило в обзорах: 20% прибыли, то есть цены продажи за вычетом первоначальной стоимости и разумных расходов. Налог не взимается, если жильё было вашим собственным жильём пять лет и больше и это единственное жильё семьи. В некоторых городах продавцу, который не может подтвердить стоимость, разрешают платить фиксированную долю цены, например 1% в одном шэньчжэньском руководстве, но это местная практика, а не общенациональное правило, и закладываться на неё не стоит.
- Налог на прирост стоимости земли. По разъяснениям из источников, физлица, продающие жильё, освобождены. Подтвердите.
- Почему нет примера расчёта. Первоначальная стоимость, местные упрощённые методы и условия освобождения зависят от города, и подтвердить их по одному мы не смогли. Пример с неподтверждёнными цифрами ввёл бы в заблуждение.
Налоговое резидентство и правило шести лет
Облагает ли Китай ваш доход из-за границы, зависит от того, как долго вы живёте в стране. По объявлению 34 от 2019 года, как его излагают KPMG, China Briefing и другие, иностранное физлицо без постоянного места жительства в Китае становится налоговым резидентом после 183 дней в календарном году. День засчитывается, только если вы находитесь в материковом Китае полные 24 часа. Мировой доход облагается, только если 183 дня набраны в этом году и в каждом из шести предыдущих лет и ни разу за эти годы вы не выезжали больше чем на 30 дней подряд. Если в каком-то году дней меньше или вы уезжаете больше чем на 30 дней, отсчёт шести лет начинается заново. Период ретроспективы считается с 2019 года, поэтому раньше всего правило могло сработать в 2025 году. Доход из-за пределов Китая, который платит иностранный работодатель или организация, налогом в Китае не облагается, пока эти условия не выполнены, а доход за работу в Китае облагается всегда. Это правило именно шести лет, а не пяти. Налоги может взимать и ваша страна: см. налоговое резидентство при переезде.
Наследство, дарение и налоговые соглашения
Налога на наследство или дарение среди проверенных нами налогов на недвижимость мы не нашли, но этот вопрос отдельно не проверяли. Спросите консультанта, как облагается переход права по наследству или дарению, а общую картину см. в материале налог на наследство и дарение при недвижимости за рубежом.
Китай и Польша подписали соглашение об избежании двойного налогообложения в Пекине 7 июня 1988 года, оно вступило в силу 7 января 1989 года по списку ОЭСР и польскому официальному вестнику, а многостороннее соглашение применяется к нему с 2022-2023 годов. Разъяснение польского министерства финансов 2008 года говорит, что соглашение не распространяется на Гонконг. Проверьте текст в списке соглашений Государственной налоговой администрации и в польском списке. Польское налогообложение мы здесь не разбираем: см. налог на доходы от аренды за рубежом для налоговых резидентов Польши.
Вопросы и ответы
Платят ли иностранцы больше, чем граждане Китая? В обзорах, которые мы видели, пошлина на договор, НДС и подоходный налог при продаже не привязаны к гражданству. Меняется налоговое резидентство, от которого зависит, облагается ли ваш доход из-за границы. Подтвердите у консультанта.
Есть ли ежегодный налог на недвижимость? Только в пилотах Шанхая и Чунцина в найденных источниках, и положение на 2026 год подтвердить не удалось. Спросите местную налоговую.
Можно ли воспользоваться пятилетним освобождением от подоходного налога? Только если жильё было вашим собственным жильём пять лет и больше и это единственное жильё семьи, согласно обзорам. Проверьте, как ваш город применяет это условие к иностранному собственнику.
Что это значит для обычного покупателя
- Берите ставки 2024 и 2026 годов, а не старые: пошлина на договор с 1 декабря 2024 года и НДС с 1 января 2026 года.
- Просите цифры письменно по своему городу: диапазон пошлины на договор, кто платит агенту, платежи по дому и местное правило подоходного налога при продаже.
- Считайте дни в Китае. Правило шести лет может сделать мировой доход налогооблагаемым, а при отъезде больше чем на 30 дней отсчёт обнуляется.
- Не опирайтесь на расчёт от агента. Попросите расчёт самой налоговой для вашего объекта.
- Получите консультацию в обеих странах до подписания. Независимый консультант на стороне покупателя поможет сравнить варианты и привлечь местного юриста и налогового консультанта; D.H. Realting работает из Варшавы как независимый консультант, спросите, как нам платят, как спросили бы любого. О рынке, ценах и рисках застройщиков читайте в обзоре рынка 2026 года, о платежах в материале ипотека и денежные переводы, а весь цикл собран в путеводителе по Китаю и Гонконгу.