Как продать недвижимость в Латвии нерезиденту: порядок сделки, налог и вывод денег

Кратко

Нерезидент может продать латвийское жильё через присяжного нотариуса, а если приехать нельзя, то по нотариальной доверенности. Обычный путь: предварительный договор с задатком 5-10%, который хранится у нотариуса, договор купли-продажи у нотариуса и запись в земельной книге (Zemesgrāmata), на которую по одному гиду уходит 1-2 недели. Комиссия агента 1-5% плюс НДС 21%, обычно платит продавец. Прирост облагается налогом 25,5% (в старых гидах ещё 20%), с освобождением после 60 месяцев единственного владения или при реинвестировании за 12 месяцев. С 19 июня 2025 года латвийский закон запрещает гражданам России и Беларуси приобретать недвижимость, поэтому покупатель с такими паспортами не сможет зарегистрировать сделку. Проверено 7 ноября 2026 года по поисковым сводкам.

Можно ли продать жильё в Латвии из-за границы?

Да. Присяжный нотариус проверяет личность обеих сторон, готовит и удостоверяет договор, поэтому в Латвии лично быть не обязательно, если за вас действует человек с нотариальной доверенностью. По одному гиду, земельная книга принимает доверенность для изменения записей. Нужен ли для доверенности, подписанной за границей, апостиль или легализация и заверенный перевод, мы источника не нашли, поэтому спросите нотариуса до подписания. Если продавец компания, выписку из реестра нужно перевести на латышский и заверить перевод у нотариуса.

Общую картину продажи из-за границы смотрите в пошаговом руководстве по продаже недвижимости за рубежом и в материале как продать недвижимость за рубежом. Фон по рынку есть в руководстве для иностранных покупателей в Латвии.

Какие документы подготовить до выставления на продажу

• Паспорт и подтверждение адреса.
• Заверенная выписка из земельной книги: в ней видны владелец и обременения, объект находят по номеру раздела, кадастровому номеру или адресу.
• Нотариальная доверенность, если за вас действует представитель.
• При зарегистрированной ипотеке письменные условия снятия обременения у кредитора: спросите нотариуса, что нужно земельной книге.
• Справки управляющей компании о долгах по коммунальным и эксплуатационным платежам: это обычная практика, но официального перечня мы не нашли, подтвердите у нотариуса.

Начните с выписки из земельной книги: неожиданная запись останавливает продажу быстрее всего.

Порядок по шагам и сроки

Сроки ниже наши оценки по практике, не официальные цифры.

• Недели 1-2: соберите документы, проверьте запись в земельной книге и оформите доверенность, если она нужна.
• Объявление и предложения: по одной оценке 2026 года правильно оценённая квартира в Риге продаётся за 55-75 дней, по рыночному отчёту средний срок по стране был около 47 дней в декабре 2025. Жильё нередко уходит за 94-98% от цены в объявлении.
• Предварительный договор: задаток 5-10% цены, хранится у нотариуса. Один гид называет такой договор обязательным по гражданскому праву Латвии.
• Договор купли-продажи у нотариуса, который занимается госпошлиной и подаёт заявление в земельную книгу.
• Регистрация: по сообщениям, 1-2 недели.
• Оплата и передача после записи.

Пока жильё продаётся, а вы за границей, поручите показы и ключи управляющему: см. управление недвижимостью для удалённых владельцев.

Расходы и кто платит

Комиссия агента 1-5% цены плюс НДС 21% (в гидах по Риге 2-5%), платит обычно продавец, но стороны могут договориться иначе. По госпошлине и нотариусу источники расходятся: один гид называет госпошлину 2% и нотариуса 0,5-1,5%, другой для нотариуса 0,1-0,5%, а третий упоминает налог на передачу 3,75%, что выглядит ошибкой. Поэтому мы не утверждаем, кто что платит. Попросите у нотариуса письменную смету до подписания предварительного договора.

Налог вкратце

Источники сходятся в том, что нерезидент платит налог в Латвии с прироста от латвийской недвижимости. По сводке PwC ставка 25,5%, а в старых налоговых карточках и некоторых гидах до сих пор 20%. Та же сводка описывает освобождение, если объект был в собственности не менее 60 месяцев и был вашей единственной недвижимостью за эти 60 месяцев, либо если вы реинвестируете выручку за 12 месяцев в недвижимость того же назначения. Налоговые карточки KPMG упоминают также право продавца-резидента ЕС или страны с договором платить 20% с прироста и удержание 3% при продаже нерезидентом, которое при справке о резидентстве по налоговому договору может быть снижено до 0%. Другие гиды описывают совсем иные правила, например отсутствие налога, если жильё в собственности дольше 12 месяцев. Подтвердить это в налоговой службе Латвии мы не смогли, поэтому считайте цифры ориентиром и получите письменный ответ латвийского налогового консультанта до подписания. Если вы живёте в другой стране, она тоже может обложить прирост: см. налоги при продаже недвижимости за рубежом по странам и руководство иностранная недвижимость в налоговой декларации.

Граждане России и Беларуси: запрет для покупателей

19 июня 2025 года Сейм принял закон, запрещающий гражданам России и Беларуси и компаниям, где они владеют не менее чем 25%, приобретать недвижимость в Латвии. Одна юрфирма называет датой вступления в силу 3 июля 2025 года. Сделки после этой даты, по сообщениям, недействительны и не вносятся в земельную книгу. Исключения описаны по-разному: наследство от родственников или по решению суда, постоянные жители Латвии, покупающие одно жильё для личных нужд, владельцы ВНЖ ЕС или постоянного ВНЖ Латвии, беженцы из Беларуси и репатрианты. Ранее купленная недвижимость не затронута, был трёхмесячный переходный период. Текст закона мы не читали.

Что это значит для вас как продавца: - Если покупатель с российским или белорусским паспортом или компания, где россияне или белорусы владеют 25% и более, спросите нотариуса до приёма задатка: сделку могут не зарегистрировать. - Если вы сами гражданин России или Беларуси, в сообщениях речь об ограничении на приобретение, а не на продажу, поэтому продажа разрешённому покупателю заблокированной не описана. Попросите юриста подтвердить это для вашего случая. - О том, как продажа влияет на ВНЖ, связанный с недвижимостью, источников мы не нашли. Июньское сообщение 2026 года касается ограничений на ВНЖ для россиян и белорусов, а не недвижимости. Поговорите с юристом по миграции до подписания.

Как вывести деньги

Деньги обычно идут на ваш собственный банковский счёт. Латвийская юрфирма сообщает, что банки Латвии и других стран Европы часто отказываются открывать эскроу-счета, если одна из сторон гражданин России, и многие банки вводят собственные ограничения на переводы, хотя это практика банков, а не запрет закона. Одно латвийское издание пишет, что норма ЕС, действующая с 29 января 2026 года, требует усиленных проверок, но не запрещает такие операции. С самим регламентом мы это не сверяли.

Подготовьте документы до продажи: договор или акт, по которому вы покупали, подтверждение того, как оплачивали, новый договор продажи, налоговую декларацию по приросту, паспорт и документы об адресе. О том, как банки это проверяют, читайте в проверках банков для граждан России в ЕС и в материале про перевод денег после продажи. Если часть исходных средств была из крипты, см. источник средств и налоги для крипты. Заранее решите, конвертировать в банке или в другом месте, и сравните курс и комиссию до перевода.

Частые ошибки

• Взять задаток, не проверив гражданство и структуру владения покупателя.
• Ориентироваться на старые 20% и получить 25,5%.
• Считать, что освобождение за 60 месяцев действует, не проверив условие единственной недвижимости.
• Не спросить банк, примет ли он выручку и эскроу-счёт.
• Подписать доверенность, которую не примут нотариус или земельная книга.
• Не получить письменную смету у нотариуса.
• Продавать по цене объявления без данных рынка: жильё нередко уходит за 94-98% от неё.

Чек-лист с примерными сроками

• Неделя 1: выписка из земельной книги, проверка ипотеки и долгов, вопрос банку о приёме денег.
• Недели 1-2: письменный ответ налогового консультанта о ставке и льготе; доверенность, если нужна.
• Продажа: 47-75 дней, это диапазон для Риги и страны в целом.
• При предложении: проверить гражданство покупателя и структуру компании, затем предварительный договор с задатком 5-10%.
• Договор купли-продажи у нотариуса, затем заявление в земельную книгу.
• Регистрация: по сообщениям, 1-2 недели.
• После продажи: налоговая декларация, перевод и хранение всех документов.

Вопросы и ответы

Можно ли продать квартиру в Латвии, не приезжая туда? Да, через нотариуса и нотариальную доверенность. Спросите нотариуса, нужны ли доверенности, подписанной за границей, апостиль и заверенный перевод.

Сколько налога платить с продажи? По одной сводке 25,5% с прироста, в старых гидах 20%, с освобождением после 60 месяцев единственного владения или при реинвестировании за 12 месяцев. Источники расходятся, поэтому получите письменный ответ латвийского налогового консультанта.

Можно ли продать покупателю из России или Беларуси? После закона 2025 года такой покупатель не сможет зарегистрировать покупку, с сообщаемыми исключениями вроде наследства от родственников. Проверьте у нотариуса до приёма задатка.

Примет ли банк выручку? Банки применяют усиленные проверки к клиентам из юрисдикций под санкциями и часто отказывают в эскроу-счетах. Подготовьте документы об источнике средств и заранее спросите банк письменно.

Что будет с моим ВНЖ, если я продам? Источников об этом мы не нашли. Спросите юриста по миграции до подписания предварительного договора.

Материал является общей информацией на основе публичных гидов и новостей, а не юридической или налоговой консультацией. Перед подписанием проверьте актуальные правила у латвийского нотариуса, юриста или налогового консультанта.