Займы застройщикам через платформы Латвии

Лицензированная краудфандинговая платформа стоит между вами и застройщиком. Что это значит для залога, очередности, отказа платформы и налогов.

Кредитовать застройщиков обычно могут банки и фонды. Платформы в Европейском союзе открыли для частных лиц узкий путь: вы вкладываете небольшую сумму в проект вместе с другими инвесторами через лицензированного посредника. В Латвии это работает по европейским правилам краудфандинга под надзором центрального банка, Latvijas Banka. В этой статье объясняем, как устроен такой путь, что именно вы получаете, где сидят риски и что проверить. Это общая информация, а не финансовая, юридическая или налоговая консультация, и деньги, вложенные таким образом, можно потерять полностью.

Не то же самое, что прямой займ в Германии

Если вы читали наш материал о том, как устроен частный займ немецкому застройщику, держите разницу в голове. Там кредитор подписывает один договор займа с одним застройщиком и берёт земельный залог в обеспечение. На латвийской платформе вы обычно регистрируетесь у платформы, принимаете её условия, и ваши деньги вместе с деньгами других инвесторов идут в заём владельцу проекта, который организует платформа. Платформа стоит между вами и заёмщиком, и её собственная устойчивость становится частью вашего риска. Права, сроки и защита у этих двух продуктов разные, сравнивать их напрямую нельзя. Ничего из написанного здесь не является предложением от нас.

Как регулируется платформенный путь

С 10 ноября 2021 года платформе, которая оказывает услуги краудфандинга в ЕС, нужна авторизация по Регламенту (ЕС) 2020/1503. В Латвии авторизующий надзорный орган — Latvijas Banka. Он публикует решения об авторизации и ведёт реестр, а ESMA ведёт единый европейский реестр, где видно, какие услуги провайдер вправе оказывать и в каких странах. Latvijas Banka объявляла об авторизации нескольких провайдеров, например SIA LANDE Platform и SE Capitalia. Мы называем их только как примеры, которые центральный банк сделал публичными, а не как рекомендацию.

Что регламент даёт частному инвестору:

Ключевой информационный лист по каждому предложению в едином формате.
Период на размышление до обязывающего решения: четыре дня для инвесторов, которые не относятся к опытным.
Для неопытных инвесторов входной тест знаний и расчёт того, выдержите ли вы потерю всей вложенной суммы.
Потолок в 5 млн евро на владельца проекта за 12 месяцев, поэтому такие платформы финансируют небольшие и средние проекты, а не крупные девелоперские программы.

Чего регламент не даёт: обещания возврата, страхования вкладов и уверенности, что конкретный заём обеспечен залогом. Есть ли у займа обеспечение, определяет само предложение, а не регламент.

Статус платформы проверьте сами в реестре Latvijas Banka и в реестре ESMA до того, как отправите деньги. Авторизации возвращают или отзывают, как показывает эстонский случай в нашем разборе платформ в Эстонии.

Что вы на самом деле держите

Обычно это требование к владельцу проекта по договору займа, приобретённое через платформу. Прочитайте условия и выясните, на чьё имя оформлены требование и залог: ваше, платформы или отдельного агента по залогу, и что с ними будет, если платформа перестанет работать. Единой структуры у латвийских платформ мы не нашли, поэтому спросите письменно и сохраните ответ.

Залог — самое легко недопонимаемое место. В Латвии ипотека на недвижимость возникает регистрацией в Земельной книге (Zemesgrāmata), а приоритет между ипотеками определяется порядком регистрации. Изменение очередности тоже нужно регистрировать. В обзоре местных юристов сказано, что особых ограничений для иностранных кредиторов на получение ипотеки в целом нет. Платформы описывают свои займы как обеспеченные ипотекой первой очереди. В предложениях, которые мы смотрели, ипотека сочеталась с личными поручительствами владельцев, а в некоторых проектах для большей части финансирования использовалась ипотека первой очереди, для остальной — второй. Это заявления платформ о своих займах, а не проверенные факты о конкретном займе.

Ипотека первой очереди — это право получить деньги первым из продажи объекта. Это не обещание, что продажа покроет долг, а ипотека второй очереди погашается только из остатка после первой.

Где сидит риск

Риск застройщика: задержки стройки, перерасход, непроданные юниты, слабый выход через рефинансирование. Проектный заём возвращается из продаж или рефинансирования, поэтому проблема заёмщика становится вашей.
Оценка и соотношение займа к стоимости: чем меньше заём относительно оценки, тем больше запас на падение цен, но оценка — это мнение, а принудительная продажа обычно приносит меньше оценочной стоимости.
Сроки взыскания: взыскание по ипотеке означает судебные или аукционные процедуры, которые могут идти долго, и заём может годами находиться в стадии взыскания.
Риск платформы: если платформа прекращает работу, кому-то другому придётся обслуживать займы и взыскивать долги. В 2026 году эстонская платформа вернула лицензию и начала сворачивать деятельность, об этом мы пишем в эстонском разборе.
Неликвидность: выйти из займа обычно нельзя. Вторичный рынок, если он есть, не гарантирует покупателей и может продавать со скидкой.
Концентрация: несколько крупных займов могут перевесить небольшой портфель.
Место проекта: объект может находиться не в стране платформы, поэтому проверьте, где он расположен и каким правом регулируется залог.
Нет защиты вкладов: деньги, вложенные через платформу, не являются банковским вкладом и не застрахованы как вклад.

Налоги в двух словах

По внутренним правилам Латвии, как их излагают налоговые обзоры PwC и KPMG, налог у источника на проценты, выплачиваемые нерезидентам, не взимается, кроме выплат лицам в юрисдикциях с низкими налогами, где ставка 20%. Чёткого ответа для нерезидентов-физлиц мы не нашли, а налоговое соглашение и отчётность самой платформы могут изменить результат. Страна вашего налогового резидентства, как правило, тоже облагает проценты по своим правилам. Прежде чем вкладываться, проконсультируйтесь с налоговым консультантом и сохраняйте налоговые справки платформы.

Что проверить перед вложением

Авторизацию платформы в реестрах Latvijas Banka и ESMA, и какие услуги и страны она покрывает.
Кто держит залог, как он зарегистрирован и что будет, если платформа остановится.
Очередность ипотеки, соотношение займа к стоимости, дату и метод оценки.
Заёмщика: отчётность, историю, прочие долги и поручительства владельцев.
План выхода: как владелец проекта собирается вернуть деньги и что будет, если продажи затянутся.
Комиссии, что удерживается до выплаты вам, и как платформа сообщает о просрочках и дефолтах.
Ваше налоговое положение дома и налоговые справки платформы.
Готовы ли вы потерять эту сумму целиком.

Вопросы, которые нам задают

Безопаснее ли платформенный заём прямого? По умолчанию нет. Вы получаете диверсификацию между многими небольшими займами, но теряете прямой контроль и добавляете платформу как лишнее звено.

Защищает ли ипотека первой очереди мой капитал? Она даёт приоритет перед другими кредиторами при продаже объекта. Она не гарантирует, что цена продажи покроет заём.

Может ли нерезидент вложиться? Платформы сами задают правила регистрации и списки стран. Проверьте условия и правила вашей страны о трансграничных инвестициях.

Какой размер вложения в один проект? Такой, который вы можете потерять без ущерба. Если вкладываться, то распределяйте между проектами.

Как мы помогаем

Мы не предлагаем и не организуем займы на латвийских платформах. Если вы рассматриваете Латвию как место для покупки недвижимости, поможем с этой стороной вопроса, начиная с материала как иностранцу купить недвижимость в Латвии. Также можем обсудить немецкие проектные финансирования, с которыми работаем, и документы с условиями по ним. Это общая информация, а не финансовая, юридическая или налоговая консультация.

Займы застройщикам через латвийские платформы: как это работает и где риск