Правила для иностранных покупателей в Португалии за последние два года менялись не раз — золотая виза, налоговый режим и лицензирование краткосрочной аренды. Пять рисков, которые стоит учесть перед покупкой, и как их снизить.
Португалия остаётся одним из самых востребованных рынков недвижимости Западной Европы — но правила для иностранных покупателей изменились за последние три года сильнее, чем за предыдущие двадцать. Перед покупкой стоит понимать, что изменилось, что осталось прежним и где сейчас реальный риск.
В этом гайде — пять ключевых рисков инвестиций в недвижимость Португалии в 2026 году и как каждый из них учесть.
Коротко о рисках:
- покупка недвижимости больше не даёт права на золотую визу
- для покупателей-нерезидентов действует новый фиксированный налог
- старая безусловная налоговая льгота для новых резидентов отменена
- правила краткосрочной аренды различаются по муниципалитетам и продолжают меняться
- расходы при выходе из актива легко недооценить
1. Покупка недвижимости больше не даёт золотую визу
В 2023 году Португалия закрыла маршрут золотой визы через недвижимость. Покупка жилья, по любой цене, сама по себе больше не даёт вида на жительство. Часть рекламных материалов и старых статей всё ещё описывает этот маршрут как действующий — это не так.
Как это учесть. Если резидентство — часть вашей цели, рассматривайте его отдельно от покупки недвижимости. Сегодня золотую визу получают в основном через квалифицированный инвестиционный фонд (от €500 000) или культурный/благотворительный взнос (от €250 000), а не через дом, который вы покупаете для жизни или сдачи в аренду. Если нужны и недвижимость, и резидентство, закладывайте и планируйте их как два отдельных вложения и уточняйте актуальные условия — список подходящих маршрутов менялся не раз и может измениться снова.
2. Новый налог для покупателей-нерезидентов
С 25 мая 2026 года на покупку жилой недвижимости нерезидентами Португалии для налоговых целей действует фиксированный налог на переход права (IMT) в размере 7,5% — вместо прогрессивной шкалы, которая применяется к резидентам. Есть освобождение, если покупатель становится налоговым резидентом Португалии в течение двух лет после покупки или сдаёт объект в долгосрочную аренду.
Как это учесть. Перед тем как закладывать бюджет сделки, получите актуальный расчёт IMT именно для вашей цены и статуса — не опирайтесь на старые гайды со ставками для резидентов. Если вы рассматриваете налоговое резидентство или долгосрочную аренду исключительно ради льготы, сначала просчитайте цифры с бухгалтером: у освобождения свои условия и последствия.
3. Старая безусловная льгота для новых резидентов отменена
Режим NHR (Non-Habitual Resident), который долго рекламировали пенсионерам и удалённым работникам как десятилетнюю налоговую льготу, закрылся для новых заявителей после 31 марта 2025 года. Его замена, IFICI, охватывает более узкий круг — научные исследования, инновации и высококвалифицированные специальности, и требует ежегодного подтверждения, а не фиксируется один раз. Те, кто уже получил NHR, сохраняют исходные условия; новым приезжим тот же режим, как правило, не положен.
Как это учесть. Не покупайте объект в расчёте на налоговую льготу, право на которую вы не подтвердили. Если в презентации упоминают NHR как аргумент для покупки, уточните именно применимость IFICI к вашему профилю — для типичного инвестора в недвижимость или пенсионера он обычно не действует.
4. Правила краткосрочной аренды различаются по муниципалитетам и продолжают меняться
Закон Mais Habitação ужесточил лицензирование краткосрочной аренды в 2023 году, а Decreto-Lei 76/2024 в октябре 2024-го во многом отменил эти ограничения: лицензии Alojamento Local (AL) снова стали бессрочными и передаваемыми, а общенациональный мораторий на новую регистрацию был снят. Но отдельные муниципалитеты, включая части Лиссабона и Порту, по-прежнему устанавливают собственные ограничения на новые регистрации AL, а с мая 2026 года платформы бронирования по регламенту ЕС обязаны проверять номера лицензий и снимать с публикации незарегистрированные объекты.
Как это учесть. Уточняйте актуальные правила AL именно для конкретного района (freguesia), а не для города в целом, прежде чем рассчитывать на доход от краткосрочной аренды — и убедитесь, что у объекта уже есть действующая лицензия или её реально получить. Относитесь к этой теме как к быстро меняющемуся регулированию, а не как к факту, который достаточно проверить один раз.
5. Расходы при выходе из актива легко недооценить
Нерезиденты платят налог на прирост капитала с 50% суммы прибыли по стандартной ставке — фактически около 14% от полной прибыли. Вместе с новым налогом IMT при покупке и комиссиями агентства и юристов на обеих сторонах сделки реальная стоимость владения и продажи в Португалии выше, чем предполагает заголовочная цена покупки.
Как это учесть. Просчитайте весь период владения ещё до покупки — налоги на вход, ежегодный IMI (обычно около 0,3% от налоговой стоимости), расходы на управление при сдаче в аренду и налог на прирост капитала при продаже, — а не оценивайте сделку только по цене за квадратный метр.
Чек-лист: как снизить риски при инвестициях в Португалии
- Уточните, какой именно маршрут золотой визы (если вообще какой-то) применим к вам — а не к недвижимости.
- Получите актуальный персональный расчёт IMT и гербового сбора до того, как вложите средства.
- Проверьте, действительно ли применим IFICI к вашей ситуации, а не исходите из льготы в духе NHR.
- Уточняйте правила лицензирования краткосрочной аренды именно для конкретного района, а не общие заявления по стране.
- Просчитайте полную стоимость покупки, владения и будущей продажи — а не только цену покупки.
Частые вопросы
Можно ли получить резидентство Португалии через покупку недвижимости? Нет — маршрут золотой визы через недвижимость закрыт с 2023 года; резидентство сейчас получают в основном через квалифицированный фонд или культурный взнос, отдельно от любого купленного жилья. Плачу ли я больше налогов как покупатель-нерезидент? С 25 мая 2026 года покупатели-нерезиденты платят фиксированный IMT 7,5% при покупке жилой недвижимости, с освобождением при получении налогового резидентства в течение двух лет или сдаче в долгосрочную аренду. Можно ли ещё получить льготу NHR? Не как новому заявителю — NHR закрылся после 31 марта 2025 года; его замена IFICI рассчитана на более узкий круг квалифицированных специалистов. Могу ли я сдавать объект посуточно? Зависит от района — уточняйте актуальные правила Alojamento Local именно для конкретного адреса, прежде чем рассчитывать на такой доход. Что заложить на будущую продажу? Налог на прирост капитала для нерезидентов применяется к 50% прибыли по стандартной ставке — фактически около 14%; учитывайте это в плане выхода с самого начала.
Как мы помогаем
Мы отслеживаем эти изменения, помогаем отделить решение о покупке недвижимости от плана на резидентство и считаем реальную стоимость покупки, владения и продажи до того, как вы примете решение. Только информация, не юридическая или налоговая консультация — правила Португалии по недвижимости и иммиграции менялись несколько раз за последние годы и могут измениться снова; уточняйте детали у лицензированного португальского юриста или налогового консультанта.