Португалия или Греция: где покупать для резидентства, пенсии и аренды

Португалия и Греция — два южных рынка ЕС, которые иностранные покупатели чаще всего сравнивают между собой: обе в еврозоне и Шенгене, у обеих длинная береговая линия и сильный спрос на аренду, и обе ужесточили правила в 2026 году. Однако правила, важные для покупателя, сильно разошлись. Цифры ниже — срез на осень 2026 года по нашим страновым гайдам и свежим проверкам; перед решением подтвердите каждую.

Цены и арендная доходность

• Португалия: по данным середины 2026 года, в Лиссабоне в среднем около €6 100/м², в Порту около €4 050, в Фару (Алгарве) около €3 770; Азорские острова около €2 250/м². Средняя валовая арендная доходность по стране — около 4,3%, по городам от 4% до 4,8% в зависимости от источника.
• Греция: в центре Афин цены предложения в среднем около €2 440/м² (данные III кв. 2025), в самых дорогих районах Салоник €2 800–3 100, на Крите около €2 105, на Пелопоннесе около €1 410. Средняя валовая доходность по стране — около 4,4%, в Афинах около 5,4%, в Салониках около 4,2%.

Входные цены Греции в целом ниже, а заявленная доходность чуть выше, но средние значения скрывают огромный разброс: от квартир на Пелопоннесе до вилл на Кикладах по €5 000–15 000/м². Источники считают по-разному, поэтому воспринимайте цифры как ориентир, а не как оценку конкретной улицы.

Резидентство для инвесторов

• Португалия: покупка недвижимости больше не даёт «золотую визу» (закрыта в октябре 2023 года). Открытые маршруты, по сообщениям консультантов, — фонды, наука, культура, компания и создание рабочих мест; фондовый маршрут от €500 000. Требования к пребыванию минимальны, но выдача первой карты занимает, по сообщениям, 18–36 месяцев. Гражданство теперь требует десять лет по закону, действующему с 19 мая 2026 года (семь лет для граждан стран CPLP).
• Греция: недвижимость по-прежнему даёт право на вид на жительство. Минимум — €800 000 в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и крупных островах, €400 000 в остальных местах и €250 000 только за перевод в жильё или реставрацию подходящих зданий. Нужен один объект не менее 120 м², разрешение выдаётся на пять лет без минимального срока проживания, посуточная аренда такого объекта запрещена. Само по себе оно к паспорту не ведёт.

Удалённые работники и пенсионеры

• Португалия: виза D8 для удалённой работы требует дохода около четырёх минимальных зарплат, примерно €3 280 в месяц (уточняйте актуальную цифру). Виза D7 для пассивного дохода в 2026 году начинается с €920 в месяц. Прежний режим NHR закрыт для новых заявителей после 31 марта 2025 года, поэтому пенсии облагаются по обычной прогрессивной шкале IRS.
• Греция: виза цифрового кочевника требует €3 500 чистыми в месяц, плюс 20% на супруга и 15% на каждого ребёнка; по закону 5275/2026 подать заявление можно только в консульстве. Виза для финансово независимых лиц требует €3 500 в месяц или около €126 000 сбережений. Плоский налог 7% на иностранные пенсии на срок до 15 лет доступен при выполнении строгих условий, а новые налоговые резиденты могут получить скидку 50% по подоходному налогу на семь лет.

Расходы на покупку и налоги

• Португалия: с 25 мая 2026 года покупатель, не являющийся налоговым резидентом, платит единый IMT 7,5% на жильё, с исключениями для тех, кто уже резидент, станет им в течение двух лет или обязуется сдавать по умеренной арендной ставке, плюс гербовый сбор 0,8%. «Золотая виза» налоговым резидентом не делает. Ежегодный IMI для городской недвижимости обычно 0,3–0,45%, ставку задаёт муниципалитет.
• Греция: на новостройки действует НДС 24%, с опциональной приостановкой для застройщиков, продлённой до 31 декабря 2026 года (вместо него действует налог на передачу около 3,09%); на вторичке платится налог на передачу. Ежегодный ENFIA, по сообщениям, составляет €2–16,20 за м² в зависимости от зоны, с надбавкой при стоимости свыше €200 000. Закладывайте около 10% на общие расходы покупки и уточняйте точную цифру.
• Продажа: греческий налог на прирост 15% для физлиц приостановлен до 31 декабря 2026 года, что будет дальше — неизвестно. Португалия облагает 50% чистого прироста нерезидента по прогрессивным ставкам IRS.

Сдача в аренду

Обе страны в ЕС, поэтому с мая 2026 года платформы бронирования передают данные об объявлениях по регламенту ЕС 2024/1028. В Португалии каждая краткосрочная аренда требует регистрации RNAL, а Лиссабон, Порту и часть Алгарве могут замораживать новые регистрации в зонах сдерживания. В Греции каждому объявлению нужен номер AMA, а объект должен отвечать физическим требованиям; об ограничениях на новые регистрации в Афинах см. наш греческий гайд. Объект «золотой визы» в Греции нельзя сдавать посуточно вообще, поэтому план на Airbnb и эта виза не сочетаются.

Где сложнее

• Португалия: более высокие входные цены и меньшая доходность, очередь в иммиграционном агентстве и IMT 7,5% для нерезидентов, который сильнее всего бьёт по покупателям вторых домов.
• Греция: требования к зоне и площади для «золотой визы», подача визовых заявлений только в консульстве, неизвестная позиция по налогу на прирост после 2026 года и дополнительное разрешение для покупателей из-за пределов ЕС в приграничных районах, например на части Родоса и Коса.

Что под какую цель

• Инвестиционная миграция: ни одна страна не даёт гражданство за недвижимость, но только в Греции покупка жилья всё ещё даёт вид на жительство.
• Самая низкая входная цена и более высокая валовая доходность: чаще Греция, вне премиальных островов.
• Глубокий, устоявшийся международный городской рынок и жизнь на долгий срок: чаще Португалия, при более высокой цене за м².
• Пенсионеры: налог 7% на пенсии в Греции — более явный стимул при выполнении условий; сильные стороны Португалии — сложившаяся инфраструктура для экспатов и невысокий порог дохода по D7.
• Удалённые работники: порог визы в Португалии по заявленной цифре ниже греческого, а Греция даёт скидку 50% по налогу при переносе налогового резидентства.

Частые вопросы

Где дешевле покупать? Входная цена за м² чаще ниже в Греции, но Кикладские острова и центр Афин недёшевы, а внутренние районы и Азорские острова Португалии недороги. Где дают резидентство за покупку жилья? Только в Греции, от €250 000 до €800 000 в зависимости от зоны; португальский маршрут недвижимость больше не принимает. Где выше арендная доходность? Средние значения близки, около 4,3–4,4%, при этом Афины и материковая Греция с островами часто выше Лиссабона. Можно ли использовать один план в обеих странах? Нет: «золотая виза», краткосрочная аренда и налоги различаются, поэтому считайте каждую страну отдельно.

Как мы помогаем

Подбираем по обоим рынкам под вашу цель, считаем чистые расходы и координируем местных юристов и налоговых консультантов. Только информация — не инвестиционная, юридическая или налоговая консультация; правила и цифры меняются, а источники расходятся.