Средняя валовая доходность аренды в Испании около 6,5%, но в Мадриде около 4,7%, а в Аликанте около 7,8%. После налогов, платежей и простоя реалистичное нетто — 2–4% от вложений.
Доходность аренды в Испании в среднем около 6,5% брутто, но эта общая цифра скрывает большой разброс и мало говорит о том, сколько остаётся владельцу. По данным Idealista за второй квартал 2026 года (последние, что мы проверили, на октябрь 2026) крупные города ниже: Мадрид около 4,7%, Барселона около 5,2%, Малага около 5,5%, Валенсия около 6,3%, а небольшие столицы провинций, такие как Мурсия и Льейда, превышают 7%. После налогов, платежей сообщества, простоев и управления реалистичная чистая доходность для большинства иностранных покупателей — примерно 2–4% от общих вложений. Ниже — откуда берётся разрыв.
Доходность аренды в Испании по городам и регионам (2 кв. 2026)
Валовая доходность — это годовая запрашиваемая аренда, делённая на запрашиваемую цену, до любых расходов. По данным Idealista за 2 кв. 2026 года и региональным публикациям:
- Мадрид: около 4,7%. Самая дорогая аренда (около €23,7 за м² в месяц), но цены превысили €6000 за м², поэтому доходность низкая.
- Барселона: около 5,2%.
- Малага и Коста-дель-Соль: около 5,5% в городе; по курортным городам разброс большой.
- Валенсия: около 6,3%.
- Аликанте и Коста-Бланка: региональные публикации называют для Аликанте около 7,8% — одну из самых высоких цифр для популярного побережья.
- Балеарские острова: публикации называют около 6,7%, но при очень высокой базе цен (около €5200 за м² для вторичного жилья в провинции).
- Канарские острова: цены ниже (примерно €2650–2760 за м² в Лас-Пальмасе и Санта-Крус-де-Тенерифе). Надёжной цифры доходности мы не нашли, поэтому считайте каждый объект отдельно.
Это запрашиваемые цены и ставки аренды, а не подписанные договоры. Доходность понемногу снижается, потому что цены растут быстрее аренды: индекс цен на жильё INE во 2 кв. 2026 года вырос на 12,2% к прошлому году, а аренда по Idealista — примерно на 4,2%.
Долгосрочная или туристическая аренда
Туристическая аренда на курорте может давать более высокую цифру на бумаге, но добавляет региональные лицензии, более высокие расходы и регуляторный риск. В мае 2026 года Верховный суд отменил часть национальных правил, требовавшую государственный регистрационный номер для рекламы (решение 620/2026), но регионы по-прежнему могут требовать собственную регистрацию. Барселона отказывается от туристических лицензий к ноябрю 2028 года. Подробности по регионам — в материале правила посуточной аренды в Испании. Для первой покупки считайте долгосрочную аренду, а курортный доход — как бонус.
Что снижает доходность
- Налог на недвижимость (IBI): каждый муниципалитет устанавливает его в пределах 0,4–1,1% кадастровой стоимости, обычно ниже рыночной.
- Платежи сообщества: чаще €30–150 в месяц, больше при бассейне или лифте.
- Сбор за вывоз мусора, страховка и ремонт: примерно €80–150 и около €250 в год за первые два пункта, плюс обслуживание.
- Простой: один пустой месяц — это уже 8% годовой аренды.
- Управление: агентства обычно берут долю от аренды; получайте цифру письменно.
- Расходы на покупку: примерно 10–13% сверху к цене (см. цены на недвижимость в Испании и расходы на покупку).
Чистая доходность: пример расчёта
Наш собственный расчёт, не рыночные данные. Возьмём квартиру за €300 000 с арендой €16 500 в год (5,5% брутто), сдача 11 месяцев и управление 10%. Полученная аренда — около €15 125. Расходы (IBI €600, сообщество €1200, мусор и страховка €370, управление €1510, ремонт €600) — около €4280.
- Нерезидент вне ЕС: 24% с валового дохода без вычетов, около €3630. Чистыми около €7200, то есть примерно 2,2% на вложения около €333 000 с учётом расходов на покупку.
- Резидент ЕС или ЕЭЗ: 19% с дохода после документально подтверждённых вычетов, около €2060. Чистыми около €8800, то есть примерно 2,6% на те же вложения.
Более высокая валовая доходность или более дешёвая покупка поднимают эти цифры, но порядок величин объясняет, почему «нетто 2–4%» — более безопасный ориентир для планирования, чем заголовочная цифра брутто.
Налог для арендодателей-нерезидентов
Резиденты ЕС и ЕЭЗ платят 19% с чистого арендного дохода после вычета расходов, таких как IBI и платежи сообщества. Резиденты стран вне ЕС, включая Великобританию, платят 24% с валовой аренды без вычетов. Решение Национального суда от 28 июля 2025 года, возможно, открывает путь к возврату для части владельцев из-за пределов ЕС; уточните у налогового консультанта, касается ли это вас. Если вы не сдаёте объект, нерезиденты облагаются с условного дохода в 1,1% или 2% кадастровой стоимости по той же ставке 19% или 24%. Налог при последующей продаже разобран в материале налог на прирост капитала в Испании.
Что изменилось для инвесторов
Золотая виза за недвижимость закрыта 3 апреля 2025 года; заявки, поданные раньше, рассматривались (см. золотая виза Испании). Предложенный в 2025 году налог до 100% на покупки нерезидентами вне ЕС, по сообщениям 2026 года, застопорился в парламенте; это предложение, а не закон. Иностранцы составили около 16% покупок во 2 кв. 2026 года (см. иностранцы покупают рекордные 16% жилья в Испании).
Частые вопросы
В каком городе Испании лучшая доходность аренды? По данным Idealista за 2 кв. 2026 года лидируют небольшие столицы провинций вроде Мурсии и Льейды (выше 7%), а среди популярных побережий высока доходность Аликанте. Крупные города вроде Мадрида дают меньше, но у них глубже рынок перепродажи.
Реальна ли доходность 7% в Испании? Как валовая цифра по запрашиваемой аренде в некоторых городах — да. Как чистая доходность после налогов и расходов — редко.
Платят ли владельцы из-за пределов ЕС больше налога? Да: 24% с валовой аренды без вычетов против 19% с чистого дохода у резидентов ЕС и ЕЭЗ.
Стоит ли покупать под туристическую аренду? Только при региональной лицензии, подтверждённой письменно, и плане, который работает и при долгосрочной аренде.
Как мы помогаем
Подбираем города и объекты в Испании под вашу цель, считаем чистую доходность после налогов, платежей и простоев с учётом вашего статуса резидентства и координируем местных юристов и налоговых консультантов. См. также лучшие районы для покупки в Испании, инвестиционные риски и страницу Испании.
Только информация — не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Цифры ориентировочные на октябрь 2026 года и меняются; доходность не гарантируется.