Купить квартиру в Испании там, где отдыхаешь: 11 месяцев сдаю, месяц живу сам — расчёт

Кратко (31 октября 2026): купить квартиру в испанском курорте, где вы уже отдыхаете, сдавать её около 11 месяцев и один месяц оставить себе можно, но итог зависит от того, какой месяц вы оставляете. В нашей иллюстративной модели двухкомнатная квартира на Коста-Бланке за €200 000 при загрузке около 55% ночей приносит примерно €16 500 выручки и около €9 100 до подоходного налога после 20% комиссии управляющего и €4 150 постоянных расходов, это около 4,5% от цены. Оставить себе ноябрь стоит около €420 чистого дохода плюс две уборки на смену гостей; оставить август стоит около €2 700. Сначала проверьте регистрацию и правила дома, потом цену.

Кому подходит эта модель

Вы каждый год ездите в один и тот же приморский город, хотите базу, которая частично окупает сама себя, и готовы не жить в ней в июле и августе. Модель подходит тем, кто может поехать в межсезонье, не нуждается в квартире как в семейной базе на всё лето и готов доверить сдачу управляющему. Она не подходит, если доход должен полностью покрывать ипотеку, если вы хотите лучшие недели себе или если вы ждёте, что курортная квартира обойдётся без правил: с 2025 года для краткосрочной аренды в Испании нужен регистрационный номер, сообщество собственников может ввести свои ограничения, а квартиру, которая одновременно ваш отпускной дом и маленький бизнес, нужно страховать и облагать налогом как то и другое.

Общую рамку с расчётами по всем 14 странам смотрите в хабе цикла, а логику выбора месяца в статье как выбрать свой месяц и посчитать безубыточность.

Когда в Испании загружены курорты

Единственные твёрдые данные 2026 года, которые мы нашли, это статистика Национального института статистики Испании (INE) по внегостиничному размещению, куда входят туристические квартиры и дома. За июль 2026 года (предварительно) занято 52,3% мест по всей стране; выше всех загрузка на Майорке, а по числу ночёвок лидирует Коста-Бланка: более 1,2 млн. В июне 2026 года на Коста-Бланке было более 736 000 ночёвок. Региональная пресса в конце июля называла загрузку побережья Аликанте 92,2%, второй результат после Майорки.

Эти цифры описывают пик и почти ничего не говорят о зиме. Помесячной загрузки квартир для Коста-дель-Соль и Коста-Бланки и средних цен за ночь на 2026 год мы не нашли, поэтому месячные цифры в примере ниже это наши допущения, построенные по типичной курортной кривой:

• Высокий сезон: июль и август, сильные июнь и сентябрь.
• Межсезонье: апрель, май и октябрь.
• Низкий сезон: с ноября по март, с небольшими всплесками на Рождество и Пасху.

Зимы на Коста-дель-Соль мягкие, что поддерживает зимнюю аренду для тех, кто уезжает из северной Европы, но это общее наблюдение, а не измеренная цифра.

Три курортных района и что можно купить на бюджет

Цена за м² ниже это средняя оценочная цена Tinsa по готовым домам в муниципалитете (3-й квартал 2026), она ниже цен предложения; метраж наш. Полную карту цен смотрите в что можно купить в Испании за €100 000–400 000.

• Торревьеха и Орихуэла-Коста (юг Коста-Бланки): около €2 017 и €2 159 за м². Квартира 60–80 м² стоит примерно €120 000–175 000. Это самый дешёвый вход и большой вторичный рынок, но с сильным летним уклоном. Ловушка: много похожих квартир конкурируют за одних и тех же гостей, поэтому цены за ночь остаются низкими.
• Аликанте и Бенидорм (Коста-Бланка): около €2 120 и €2 870 за м². Квартира 70–100 м² в Аликанте стоит примерно €150 000–210 000; 70–90 м² в Бенидорме примерно €200 000–260 000. Сезон длиннее, рядом аэропорт, город и пляж. Ловушка: центральные улицы могут попасть под местные ограничения на туристическую аренду, поэтому проверяйте точный адрес.
• Малага и Марбелья (Коста-дель-Соль): около €3 004 и €3 764 за м². 70–100 м² в Малаге это примерно €210 000–300 000, 60–90 м² в Марбелье примерно €225 000–340 000. Здесь лучший зимний спрос и самые высокие ставки, но при такой цене входа доходность ниже, а в Малаге действуют зональные ограничения в историческом центре.

По доходности и расходам по городам смотрите доходность аренды в Испании и лучшие районы для покупки в Испании. По сообщениям, валовая доходность в Аликанте около 7,8%; пример ниже даёт тот же порядок, и это намеренно: это не лучший случай.

Расчёт на примере (иллюстративная арифметика, не рыночные данные)

Допущения: двухкомнатная квартира 70 м², куплена за €200 000 (около €2 860 за м², цена уровня Бенидорма), сдаётся через управляющего и платформы бронирования. Наши допущения по цене за ночь, загрузке и получающаяся месячная выручка:

• Январь: €45 за ночь, загрузка 30%, выручка €419
• Февраль: €45, 35%, €441
• Март: €55, 45%, €767
• Апрель: €65, 55%, €1 073
• Май: €75, 60%, €1 395
• Июнь: €90, 70%, €1 890
• Июль: €115, 85%, €3 030
• Август: €125, 88%, €3 410
• Сентябрь: €85, 70%, €1 785
• Октябрь: €70, 55%, €1 194
• Ноябрь: €50, 35%, €525
• Декабрь: €55, 35%, €597

Это около €16 526 выручки в год, в среднем занято около 55% ночей по подразумеваемой цене €82 за занятую ночь. Расходы: управляющий 20% выручки (€3 305) и постоянные расходы €4 150 в год: взносы сообщества €900, налог на недвижимость IBI €450, страховка €400, коммунальные услуги и интернет €1 500 и резерв на ремонт и бельё €900. Плату гостей за уборку мы считаем оплаченной гостями и не учитываем. Чистый доход до подоходного налога и до ипотеки: €16 526 − €3 305 − €4 150 = €9 071, то есть 4,5% от цены.

Какой месяц оставить себе

Оставляя месяц себе, вы теряете выручку этого месяца за вычетом 20% управляющего, потому что с неполученного дохода комиссия не платится. Потеря чистого дохода по месяцам в модели:

• Январь €335, февраль €353, ноябрь €420, декабрь €478
• Апрель €858, октябрь €955, май €1 116, сентябрь €1 428
• Август €2 728

Добавьте две уборки на смену по €100 (до и после вашего проживания), потому что плата за уборку не покрывает ваш собственный отдых; постоянные расходы выше вы платите в любом случае. Всего ноябрь обойдётся примерно в €620, октябрь в €1 155, май в €1 320, август в €2 930. Тихий месяц дёшево оставить себе, потому что квартира и так была бы почти пустой: при смоделированной цене ноября €50 за ночь полный месяц дал бы €1 500, но при загрузке 35% он приносит лишь около €525.

Выбирайте по погоде и рейсам, затем проверяйте цену. Октябрь и май дают тёплое море и стоят примерно €1 150–1 300 всего; август самый дорогой месяц, чтобы оставить себе.

11 месяцев или 12, и что если план недотягивает

• 12 месяцев сдачи без своего проживания: чистыми €9 071 (4,5% от цены).
• 11 месяцев, оставлен ноябрь, с двумя уборками: €8 451 (4,2%).
• 11 месяцев, оставлен август, с уборками: €6 143 (3,1%).

Стресс-тесты для варианта 12 месяцев: если загрузка в каждом месяце ниже на 10 пунктов, выручка падает до €13 856, а чистый доход до €6 935 (3,5%); если цены за ночь ниже на 10%, выручка €14 873, чистыми €7 748 (3,9%). Чистый доход до налога обнуляется, когда выручка падает примерно до €5 190, это около 31% от смоделированной. Эти числа даны до подоходного налога, до процентов по ипотеке и до любого ремонта и предполагают, что квартира имеет регистрацию и доступна для бронирования весь год.

Регистрация и правила дома, если вы тоже живёте в квартире

С 1 июля 2025 года каждой туристической аренде нужен национальный регистрационный номер (NRU) через цифровое окно аренды, а платформы обязаны снимать объявления без него; подробности в статье правила краткосрочной аренды в Испании. Пресса сообщает о решении Верховного суда от 21 мая 2026 года, которое аннулирует государственный реестр, при этом регионы по-прежнему могут требовать собственную регистрацию, поэтому проверьте статус в день покупки. Мадрид приостановил новые лицензии в центральных районах, в Малаге, Севилье и Валенсии действуют зональные ограничения в исторических центрах, а Барселона поэтапно отказывается от туристических лицензий к 2028 году.

В целом регистрация относится к жилью, а не к человеку, поэтому владелец может жить в зарегистрированной квартире; в договоре с управляющим всё равно должно быть сказано, какие даты блокируются и как защищены брони гостей. Отдельно: устав дома (estatutos) и протоколы собраний (actas) могут ограничивать или запрещать туристическую аренду; запросите их у администратора и справку об отсутствии долгов перед сообществом до подписания. Сообщите страховщику, что квартира сдаётся туристам. Подробнее: лицензии, правила дома и страховка и страхование жилья нерезидента.

Налоги вкратце

Это не налоговая консультация. Доход от испанской квартиры нерезидента облагается в Испании; резиденты ЕС и ЕЭЗ обычно платят 19% с чистого дохода с вычетом расходов, остальные 24% с валового дохода, эту ставку мы в этой сессии заново не проверяли. В Испании расходы распределяют по дням, когда квартира действительно сдаётся, а дни вашего собственного проживания вычету не подлежат. Разъяснение налоговой службы (V1643-2025) распределяет расходы по доле времени и площади в случае сдачи комнаты туристам; по целой квартире с днями владельца мы разъяснения не нашли, а для второго жилья правила могут также начислять условный доход за дни, когда оно не сдаётся. Прежде чем закладывать чистую цифру, спросите консультанта. Картина по странам в статье налоги на дни личного использования и доход от аренды, налог при продаже в налог на прирост капитала при продаже в Испании.

Расходы на покупку

Закладывайте около 9–13% сверху к цене: региональный налог на передачу (например 7% в Андалусии и 9% при перепродаже в Валенсийском сообществе с 1 июня 2026 года по двум налоговым справочникам), нотариус, реестр и юрист; новостройка платит 10% НДС плюс гербовый сбор. Смотрите цены на недвижимость в Испании и расходы на покупку. Обстановка для туристической сдачи добавляет несколько тысяч евро, а договоры с управляющими различаются, поэтому сравнивайте их по статьям управляющие компании за рубежом: комиссии, договоры, выбор и управление домом за рубежом.

Частые ошибки

• Брать цифры июля и августа за среднегодовые.
• Оставлять себе август, не посчитав его.
• Покупать, не прочитав устав дома и не проверив статус регистрации.
• Забывать, что постоянные расходы идут все 12 месяцев.
• Оставлять блокировку своих дат на устное обещание вместо пункта в договоре.
• Считать доходность от цены, а не от всей суммы вложений, цены плюс 9–13%.

Чек-лист перед предложением

• У квартиры есть или можно получить туристическую регистрацию по этому адресу, а устав дома допускает туристическую аренду.
• У вас письменный договор с управляющим: даты владельца, комиссии, правила отмены.
• Страховка покрывает туристическую сдачу и ответственность.
• Вы прогнали модель с загрузкой ниже на 10 пунктов и ценами ниже на 10% и всё равно принимаете результат.
• Вы выбрали свой месяц и посчитали его цену.

Вопросы и ответы

Можно ли самому жить в квартире, которую я сдаю туристам в Испании? В целом да: регистрация привязана к жилью, поэтому вы можете в нём жить, но свои даты нужно заблокировать в договоре с управляющим и убедиться, что страховка покрывает и ваше собственное проживание.

Сколько стоит оставить один месяц себе? В нашей иллюстративной модели около €620 всего за ноябрь, около €1 155 за октябрь и около €2 930 за август; цифра зависит от загрузки, которая у вас была бы иначе.

Реалистично ли сдавать 11 месяцев? Реалистично только для зарегистрированной квартиры в районе со спросом вне лета; при слабом зимнем спросе дополнительные месяцы мало добавляют, и доходность в основном набирается с июня по сентябрь.

Нужна ли лицензия, если я сам там живу? Если вы сдаёте туристам, да: национальный номер и региональная регистрация действуют независимо от вашего собственного использования; проверьте текущий статус.

Что лучше для такой модели, Коста-Бланка или Коста-дель-Соль? Коста-Бланка дешевле на входе и сильнее зависит от лета; Коста-дель-Соль дороже за м² и лучше зимой, но в её центрах правила строже.

Информация носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Цифры иллюстративны и даны по состоянию на октябрь 2026 года.