Как купить квартиру в Испании за криптовалюту: как проходит сделка в 2026 году

Кратко

На 6 ноября 2026 года покупка недвижимости в Испании за крипту означает конвертацию монет в евро: цена выражается и регистрируется в евро в акте, подписанном у нотариуса, а вы показываете, откуда деньги. Пресса пишет, что закон не запрещает договариваться об оплате в крипте, и сообщает об одной покупке в июле 2026 года на €40 000 через нотариуса и биржу под надзором Банка Испании, подаваемой как единичный случай. Прирост по вашим монетам попадает в сберегательную налоговую базу: 19% до €6 000, 21% до €50 000 и 23% до €200 000, как приводят руководства поставщиков. Не юридическая и не налоговая консультация.

Что значит «купить за криптовалюту» в Испании

За этой фразой скрываются две разные вещи. В первой вы договариваетесь о цене в евро, продаёте монеты через провайдера, получаете евро на банковский счёт и платите как любой покупатель. Во второй покупатель и продавец договариваются о расчёте монетами, а конвертация происходит около подписания. Но и тогда в акте цена указана в евро, так что в обоих случаях единица сделки евро, а монеты это способ её профинансировать.

Общую картину по странам смотрите в статье покупка недвижимости за криптовалюту: как это работает, страны и риски. О представлении, что наличные или крипта делают сделку проще и анонимнее, см. разбор мифа. В Испании ничто в сделке с недвижимостью не анонимно: нотариус идентифицирует стороны, акт попадает в Реестр собственности, происхождение денег проверяется.

Что сообщается и что не подтверждено

• Пресса пишет, что цена должна быть выражена и зарегистрирована в евро в публичном акте. Соглашение может быть достигнуто в крипте, но в момент подписания сумма конвертируется в евро.
• Та же пресса сообщает, что нет нормы, запрещающей договариваться об оплате недвижимости биткоином или другими криптоактивами.
• Покупатель показывает нотариусу происхождение средств, как при любой покупке.
• В статье от июля 2026 года описана покупка на €40 000 с криптой, нотариусом и биржей под надзором Банка Испании. Издание подаёт её как возможную отправную точку, а не как общую практику.
• Как ипотека сочетается с покупкой, профинансированной криптой, мы не изучали. Если банк финансирует часть цены, он ставит свои условия, поэтому спросите его, прежде чем рассчитывать на крипту для первого взноса.

Шаг за шагом

1. Договоритесь о цене в евро. Цена в монетах меняется каждый день, и акт её не несёт. 2. Получите испанский NIE и банковский счёт; см. налоговые номера для иностранных покупателей. 3. Выберите провайдера. С 1 июля 2026 года клиентов в ЕС могут обслуживать только провайдеры с авторизацией по MiCA. Проверьте, что провайдер авторизован CNMV или внесён в реестр Банка Испании. 4. Подготовьте бумаги до подписания резервации или договора задатка: выписки с бирж, историю кошельков, налоговые декларации. См. чек-лист документов для подтверждения дохода от крипты. 5. Конвертируйте этапами на испанский банковский счёт, с которого будете платить, сохраняйте все подтверждения и ничего не отправляйте продавцу монетами до акта. 6. Подпишите частный договор, внесите задаток банковским переводом, затем подпишите акт у нотариуса с ценой в евро. 7. Заплатите налог на передачу или НДС, нотариуса, реестр и юриста. Ставки зависят от региона и от того, новое жильё или вторичное; см. Испания: цены и расходы на покупку. 8. Сохраните папку для налоговой декларации, банка и будущей продажи.

Ваши монеты: налог при конвертации

Налоговые резиденты Испании отражают прирост от продажи или обмена крипты в сберегательной базе подоходного налога. Руководства поставщиков называют 19% до €6 000, 21% от €6 000 до €50 000 и 23% от €50 000 до €200 000. Ставки выше €200 000 в руководствах расходятся, поэтому мы их не используем. Испания в этих руководствах не разделяет краткосрочный и долгосрочный прирост: те же ставки действуют для монеты, которую держали день или десять лет. Прирост указывается в годовой декларации (Modelo 100).

Иллюстративный расчёт на заданных допущениях, не котировка: вы купили монеты за €120 000, и при конвертации для оплаты квартиры они стоят €300 000. Прирост €180 000 укладывается в ставки до €200 000. 19% от €6 000 дают €1 140. 21% от следующих €44 000 дают €9 240. 23% от оставшихся €130 000 дают €29 900. Итого €40 280, около 22% прироста. Это для налоговых резидентов Испании; если вы налоговый резидент другой страны, обычно действуют её правила. Спросите консультанта до конвертации. О налоге на будущую продажу самой недвижимости см. налог на прирост капитала при продаже в Испании, а об общей картине статью об источнике средств и налогах.

Modelo 721 это отдельная обязанность. Источники называют порог €50 000 для крипты, которую хранят у иностранных кастодианов на 31 декабря, подача до 31 марта (Royal Decree 249/2023). Считаются ли монеты на кошельке самостоятельного хранения, описывают по-разному, поэтому спросите консультанта, если у вас есть и то и другое.

Что спросит нотариус

• Документы, удостоверяющие личность, и налоговый номер каждой стороны.
• Происхождение средств: выписки и записи, показывающие, откуда евро. Для покупки, профинансированной криптой, это история биржи, налоговые декларации и подтверждение конвертации. См. чек-лист документов.
• Как движутся деньги: платежи ожидаются через банк, с прослеживаемыми переводами.

Если у вас паспорт России, Беларуси, Казахстана или Украины, ждите скорее больше вопросов, чем меньше. Банки и нотариусы проверяют паспорта в разной степени. Это факт процедуры, а не повод искать обходы; см. проверки банков для граждан России, живущих в ЕС.

Выбор провайдера: MiCA

Переходный период MiCA в Испании закончился 1 июля 2026 года, и с тех пор клиентов по MiCA могут обслуживать только провайдеры с авторизацией CNMV. CNMV предупредила, что инвестор, работающий с неавторизованной организацией, не получает защиты регламента. Банк Испании ведёт реестр провайдеров по испанским правилам, а CNMV сообщила, что провайдеры из её «серого списка» исключаются из него после внесения в этот реестр.

Что это значит для вас: перед отправкой крупной суммы проверьте провайдера по реестрам CNMV и Банка Испании и предпочитайте того, кто даст выписку о конвертации в форме, которую примет ваш банк. Список на агрегаторе не реестр.

Расходы и сроки

Подтверждённого диапазона спредов и комиссий провайдеров мы не нашли, поэтому не приводим его. Планируйте расходы, которые можно посчитать: налог на передачу или НДС, нотариус и реестр, юрист и эффект движения цены. Если монета падает на 10% за недели между договором задатка и актом, при цене €300 000 вам не хватит €30 000, поэтому конвертируйте заранее или этапами и держите запас. О ценах и типичных расходах см. что можно купить в Испании за €100 000-400 000.

Тревожные признаки

• Продавец или застройщик просит отправить монеты на кошелёк до договора или акта.
• «Скидка только за крипту» или давление «платите сегодня».
• Агент говорит, что нотариусу не нужно знать, откуда деньги.
• Застройщик или платформа без зарегистрированной компании и адреса, с обещаниями гарантированной доходности.
• Просьба разделить платёж между банком и кошельком «для экономии налога».
• Цена названа только в монетах, а в договоре нет цены в евро.

Вопросы и ответы

Можно ли заплатить продавцу в Испании в биткоинах? Пресса пишет, что ничто не запрещает договариваться об оплате в крипте, но в акте цена должна быть выражена в евро, а сумма конвертируется при подписании. Практичный путь это конвертация через авторизованного провайдера и банковский перевод. Прямая оплата монетами до акта это тревожный признак.

Платится ли налог, когда я конвертирую крипту в евро для покупки? Если вы налоговый резидент Испании, прирост облагается в сберегательной базе по ставкам 19%, 21% и 23% до €200 000, как приводят руководства поставщиков. Если вы налоговый резидент другой страны, обычно действуют её правила. Спросите консультанта до конвертации.

Спросит ли нотариус, откуда моя крипта? Да. Покупатель показывает нотариусу происхождение средств, как при любой покупке. Подготовьте выписки с бирж, историю кошельков и налоговые декларации заранее.

Какими биржами или провайдерами можно пользоваться? С 1 июля 2026 года провайдеры по MiCA должны иметь авторизацию CNMV, а Банк Испании ведёт собственный реестр. Проверьте оба реестра, прежде чем отправлять деньги.

Даёт ли покупка недвижимости за крипту вид на жительство в Испании? Нет, покупка жилья сама по себе вида на жительство не даёт. См. что можно купить в Испании и проверьте действующие пути получения вида на жительство у юриста.