ОАЭ или Таиланд: что выгоднее для покупки

Дубай и Таиланд привлекают одного и того же покупателя: жителя ЕС, которому нужна недвижимость в тёплом климате для отдыха, аренды или того и другого. Но устроены рынки по-разному. В Дубае фригольд в специальных зонах доступен практически любому иностранцу. В Таиланде иностранец может владеть квартирой в кондоминиуме только в пределах квоты, а землёй владеть не может. Мы сравниваем страны по критериям и не называем победителя: ответ зависит от вашей цели. Цифры ориентировочные, на октябрь 2026 года, источники указаны в наших статьях, на которые даны ссылки.

Права собственности для иностранцев

Дубай: иностранцы могут покупать недвижимость на правах фригольда в утверждённых зонах (Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Palm Jumeirah, Jumeirah Village Circle и других). Право собственности регистрирует Земельный департамент Дубая (dubailand.gov.ae). В этих зонах во фригольд можно купить апартаменты, таунхаусы и виллы, а квоты для иностранцев по каждому дому нет.

Таиланд: иностранец может владеть квартирой в кондоминиуме без ограничения срока, но только пока площадь, принадлежащая иностранцам, не превышает 49% общей продаваемой площади здания. Квота считается по площади, отдельно для каждого здания, и её наличие нужно подтвердить письменно до внесения депозита. Деньги на покупку должны прийти из-за границы в иностранной валюте, что подтверждается банковской формой, обычно называемой FET. Землёй иностранец владеть не может: виллу обычно оформляют на зарегистрированную аренду сроком до 30 лет, а владение землёй через тайского номинала или компанию именно то, против чего сейчас усиливаются меры. Подробнее: квота 49% на кондо в Таиланде и покупка в Таиланде: цены, доходность и права иностранца.

Итог: в Дубае вилла во фригольде это обычный продукт, в Таиланде нет.

Цены и стоимость квадратного метра

Дубай: по данным Cushman & Wakefield, в среднем около 1 673 дирхамов за кв. фут во втором квартале 2026 года, это примерно 4 400 евро за м² по городу при очень большом разбросе. По оценкам брокеров, диапазон от 2 350–3 400 евро за м² в Jumeirah Village Circle до 7 300–9 900 евро в Downtown Dubai. В Дубае цену указывают за площадь с учётом стен и балкона, поэтому полезная площадь меньше. См. цены и расходы при покупке в Дубае.

Таиланд: по данным порталов и агентств за 2026 год, медиана в Бангкоке около 125 000 бат за м², на Пхукете около 135 000–140 000 бат, а в престижных районах центра Бангкока и на западном побережье Пхукета заметно выше. Паттайя и Чиангмай дешевле. Перед сравнением с Дубаем пересчитайте по текущему курсу: это цены предложения, а не зарегистрированных сделок.

Динамика: в Дубае цены во втором квартале 2026 года упали примерно на 4% после нескольких лет роста, а впереди большая волна нового предложения.

Расходы при покупке и налоги

Дубай: при простой покупке готового объекта через агента сверху к цене добавляется около 7%: сбор Земельного департамента 4%, комиссия агента около 2% плюс НДС, сбор доверенного офиса и небольшие фиксированные платежи. Ежегодного налога на недвижимость нет, но есть сервисный сбор здания, который брокеры оценивают в среднем в 16–18 дирхамов за кв. фут. В ОАЭ нет подоходного налога с физических лиц, а компания, владеющая объектом, платит 9% корпоративного налога с прибыли свыше 375 000 дирхамов. При этом страна вашего проживания может облагать налогом арендный доход за границей.

Таиланд: в земельном управлении обычно платят сбор за регистрацию 2% от оценочной стоимости, установленной государством, и либо специальный налог на бизнес 3,3% (если физическое лицо продаёт в течение пяти лет), либо гербовый сбор 0,5%. Распределение расходов между покупателем и продавцом договорное, его нужно прописать в контракте. Доход от аренды облагается налогом в Таиланде, потому что объект находится там, и для нерезидентов часто удерживают 15% с зачётом при подаче декларации. Человек, проводящий в Таиланде 180 дней и более за год, как правило, считается налоговым резидентом, а с 2024 года иностранные доходы резидентов облагаются при ввозе в страну. Размер налога на землю и строения для кондо в 2026 году подтвердить не удалось, уточните в управляющей компании. Налоговые правила Таиланда: rd.go.th.

Доходность аренды и правила посуточной сдачи

Дубай: по данным Global Property Guide, средняя валовая доходность по ОАЭ около 4,9% во втором квартале 2026 года, в престижных районах около 5–6%, а брокеры называют 7–9% для небольших апартаментов в районах среднего сегмента. После сервисных сборов, управления и простоев доходность ниже примерно на 1,5–2 пункта. Арендные ставки во втором квартале 2026 года снизились примерно на 6%. Посуточная сдача возможна при наличии лицензии Департамента экономики и туризма. См. доходность аренды в Дубае.

Таиланд: средняя валовая доходность по стране около 6,5% в первом квартале 2026 года (Global Property Guide). Долгосрочная аренда в Бангкоке даёт 4–6% валовых. Агентства называют 8–10% для Пхукета, но эти цифры описывают посуточную сдачу, а по закону об отелях проживание менее 30 дней считается гостиничным бизнесом и требует лицензии, которой у кондоминиумов, как правило, нет. Один из порталов показывает снижение валовых 5,14% до примерно 3–3,8% чистых. Высокие цифры по Пхукету считайте рекламой, пока не увидите правила дома и лицензию. См. сдача недвижимости в аренду в Таиланде.

Резиденция и визы

Дубай: объект стоимостью от 2 млн дирхамов на момент покупки может стать основанием для золотой визы. Земельный департамент указывает срок 10 лет, а сводка федерального портала говорит о 5 годах для недвижимости, поэтому подтвердите срок письменно. См. золотая виза Дубая.

Таиланд: покупка не даёт права на проживание. С 15 сентября 2026 года безвизовый въезд для примерно 60 стран составляет 30 дней, проверьте правило для вашего паспорта. Для более долгого пребывания нужна виза, например пятилетняя Destination Thailand Visa (500 000 бат на счёте, до 180 дней за въезд) или виза долгосрочного резидента, которая принимает недвижимость на 500 000 или 250 000 долларов в зависимости от категории, причём условия владения мы подтвердить не смогли. См. визы в Таиланд для покупателей недвижимости.

Ипотека, банки и источник средств

Банки Дубая кредитуют нерезидентов, обычно на меньшую долю цены, чем резидентов: см. ипотека для иностранцев в Дубае. Доступность ипотеки для иностранцев в Таиланде мы не проверяли, уточните в тайском банке. В обеих странах и в банке отправителя в ЕС ожидайте вопросов о происхождении денег. Подготовьте документы о накоплениях, зарплате или продаже недвижимости и платите со счёта на своё имя. Русскоязычным покупателям стоит ожидать усиленных проверок и пользоваться только регулируемыми банками.

Риски

• Дубай: волна нового предложения, риск сдачи строящихся объектов и высокие сервисные сборы. Прочитайте риски инвестиций в строящееся жильё в Дубае.
• Таиланд: квота и правила о номиналах, лицензирование посуточной аренды и избыток предложения кондо в ряде сегментов. См. как проверить застройщика за рубежом.
• Обе страны: цена актива в евро зависит от курса (дирхам привязан к доллару США, бат плавающий).

Кому что выбрать

• Если нужен фригольд, вилла или семейный дом с возможностью долгосрочной резиденции, склоняйтесь к Дубаю при условии, что объект проходит порог золотой визы с запасом.
• Если нужен более низкий порог входа, долгая зимовка и вас устраивает кондо или аренда земли, склоняйтесь к Таиланду: Бангкок для долгосрочной аренды, Пхукет для собственного отдыха.
• Если цель арендный доход, сравнивайте чистые цифры, а не заголовки: высокая доходность в обоих рынках опирается на посуточную сдачу, у которой есть лицензионные условия.
• Если интересует налоговая структура доходов, сначала проконсультируйтесь с налоговым консультантом в стране проживания: отсутствие подоходного налога в ОАЭ не отменяет налоги дома.

FAQ

Может ли иностранец владеть виллой в Дубае и в Таиланде? В утверждённых зонах Дубая да, на правах фригольда. В Таиланде землёй нет: вы оформляете аренду или покупаете кондо.

Есть ли налог на недвижимость? В Дубае нет, только сервисные сборы. В Таиланде есть налог на землю и строения, размер которого для кондо в 2026 году мы подтвердить не смогли, а арендный доход облагается налогом.

Даёт ли покупка резиденцию? В Дубае может, от 2 млн дирхамов, на условиях золотой визы. В Таиланде нет, за исключением визы долгосрочного резидента с высоким порогом.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа (русский, английский, польский): подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов в обеих странах. Сначала помогаем определить цель, затем составляем подборку, считаем чистую доходность в калькуляторах и сравниваем другие пары на странице сравнения стран. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила и цены меняются, поэтому актуальные условия проверяйте перед решением.