Что можно купить в Австрии за €150 000–700 000 в 2026 году

Австрия не дешёвый рынок, но стабильный, и бюджет от €150 000 до €700 000 даёт совершенно разное в зависимости от того, смотрите ли вы на Санкт-Пёльтен или на венский Дёблинг. Статья носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Предложений в этих местах у нас нет; все площади ниже являются нашей собственной оценкой (бюджет, делённый на цену за м2), а не предложением.

Короткий ответ

По сообщениям прессы о публикации Statistik Austria, цены на дома и квартиры в первом полугодии 2026 года были на 3,9% выше, чем год назад, а индекс цен на жильё достиг рекорда. Средняя цена кондоминиумов по стране в 2025 году составила €4 162 за м2 (Statistik Austria, данные 2025 года).

Цена за м2 для квартир, с источником и периодом:

• Вена, вторичные квартиры: примерно €3 700–6 200 за м2, квартиры первичной продажи €5 900–8 100 (отчёт EHL по Вене, 1-е полугодие 2026, по пересказу прессы).
• Грац: в среднем около €3 600 за м2 (Raiffeisen Immobilien, январь–июнь 2026).
• Линц: в среднем около €4 200, новостройки €5 500, вторичка €3 800 (тот же источник).
• Санкт-Пёльтен: около €2 800; Клагенфурт €3 900; Айзенштадт €3 400 (тот же источник).
• Зальцбург: около €6 300 за м2 по ценам предложения 2025 года (ImmoScout24); это цена объявления, не цена сделки.

Диапазон щедрый в Граце, Линце и на окраинах Вены, где €250 000–400 000 покупают обычную квартиру. Он тонкий в Зальцбурге и в лучших районах Вены: за €150 000 можно купить только небольшую квартиру, а семейная в хорошем районе Вены требует верхних уровней.

Уровень за уровнем

Площади это наши оценки (бюджет, делённый на цену за м2), без учёта расходов на покупку.

• €150 000–250 000. При €3 600 за м2 в Граце это около 42–69 м2; в Санкт-Пёльтене (€2 800) около 54–89 м2; в Вене у нижней границы вторичного рынка (€3 700) около 40–68 м2, обычно старый дом на окраине вроде Фаворитена (таблица finanzinfo.at: €3 800–5 000 за м2). Компромиссы: возраст дома, этаж без лифта, слабый энергокласс и возможно низкий резервный фонд.
• €250 000–400 000. Фаворитен при €3 800–5 000 даёт около 50–105 м2; Грац около 69–111 м2; вторичка в Линце (€3 800) около 66–105 м2. На этом уровне Вена становится реальной как двухкомнатная квартира в обычном районе, а в Граце и Линце появляется выбор между вторичкой и новостройкой.
• €400 000–550 000. Вторичка в Вене (€3 700–6 200) даёт около 65–149 м2 в зависимости от района; Дёблинг при €6 200–8 500 только около 47–89 м2. Новостройка в Линце по €5 500 даёт около 73–100 м2. Зальцбург при около €6 300 даёт около 63–87 м2: компактная квартира, не семейная.
• €550 000–700 000. Новостройки в Вене (€5 900–8 100) дают около 68–119 м2; районы типа Дёблинга около 65–113 м2; Зальцбург около 87–110 м2. Дома встречаются в основном вне крупных городов и рядом с ними; цены слишком зависят от региона, чтобы назвать одну цифру, а премиальные регионы (Тироль, Форарльберг, озёра Зальцбурга) дороже.

Четыре сценария покупателя

• Начальный (€150 000–250 000). Решение: Грац или Санкт-Пёльтен с большей квартирой либо компактная квартира в Вене. Что легко упустить: дом. В старых австрийских домах резервный фонд (Rücklage) и плановые работы определяют реальные расходы сильнее, чем цена. Типичный взнос в резерв €0,50–1,50 за м2 в месяц (finanzinfo.at), а низкий резерв означает разовый доплатный сбор позже.
• Сбалансированный (€250 000–400 000). Решение: вторичная квартира на окраине Вены или более новая в Граце или Линце. Сравните энергосертификат и систему отопления: они влияют на расходы и перепродажу.
• Для образа жизни (€400 000–550 000). Решение: меньшая квартира в лучшем районе Вены или большая подальше. Что легко упустить гражданину ЕС: если это второе жильё, правила земель о досуговом жилье могут ограничить вас в туристических регионах и некоторых городских зонах; проверьте до задатка.
• Верхняя часть (€550 000–700 000). Решение: новостройка в Вене или премиальный региональный дом. Если вы платите застройщику до сдачи, проверьте обеспечение по Bauträgervertragsgesetz (см. раздел о новостройках).

Полная стоимость для иностранца

Ставки ниже из официальных разъяснений или вторичных обзоров, как указано:

• Налог на передачу (Grunderwerbsteuer): как правило 3,5% цены (oesterreich.gv.at).
• Запись в земельную книгу: около 1,1% цены (вторичные источники). Временное освобождение в некоторых местах, по сообщениям, действовало только до 1 июля 2026; продлено ли оно, мы не подтвердили, поэтому уточните у юриста, какая ставка действует на вашу дату.
• Составление договора и эскроу у юриста или нотариуса: обычно 1–3% (вторичные источники).
• Комиссия агента: по официальному потолку до 3% цены плюс 20% НДС, в зависимости от того, кто нанял агента; иногда покупатель не платит ничего.

Иллюстративный итог при покупке за €400 000: налог на передачу около €14 000, земельная книга около €4 400, договор и эскроу около €4 000–12 000, агент до около €14 400. Вместе это примерно 6–11% цены, что согласуется с 10–12%, которые называют вторичные обзоры. Это иллюстрация, не расчёт.

Ежегодные расходы: управление домом и резервный фонд (один резерв €0,50–1,50 за м2 в месяц), страховка и коммунальные платежи. Налог на недвижимость (Grundsteuer) считается от оценочных стоимостей, надёжной цифры мы не нашли; попросите у продавца последний счёт.

Кто может купить и как финансировать

Сделки с землёй в Австрии регулируют девять земель (Grundverkehr). Гражданам не из ЕС/ЕЭЗ для покупки квартиры, как правило, нужно разрешение земли (официальная страница Верхней Австрии; Венская палата труда). Для граждан ЕС/ЕЭЗ правила мягче, но тоже различаются по землям, особенно для второго жилья и досуговых резиденций; закон Зальцбурга 2023 года ограничивает вторые резиденции в некоторых зонах. Подробные правила Тироля, Форарльберга, Каринтии и Вены мы не нашли, поэтому проверьте их в органе земли или у местного юриста до подписания. Общую картину даёт наша статья о странах, где иностранцы не могут владеть землёй.

Покупка не даёт вида на жительство: это отдельная процедура. Надёжных данных об ипотеке для нерезидентов (типичный LTV, документы) мы не нашли и цифр не даём; см. ипотеку для нерезидентов и спросите банк напрямую. Многие покупатели финансируют покупку из дома.

Доходность и выход

Global Property Guide приводит среднюю валовую доходность 3,82% по Австрии в 1 квартале 2026, 4,84% по Вене и 3,73% по Грацу (данные по объявлениям). Наше собственное деление аренды EHL в Граце €14,50 за м2 на цену €4 197 за м2 даёт около 4,1% валовой. Чистая доходность ниже: простои, резервный фонд, ремонт, управление и подоходный налог её уменьшают, а частный продавец платит 30% налога на прирост при продаже. Правила аренды в старых венских домах могут ограничивать ставку; мы их не проверяли, поэтому не считайте рыночную ставку гарантированной. В Вене также с июля 2024 года действуют строгие правила краткосрочной аренды. Цены в евро, поэтому покупатель из Польши несёт валютный риск злотого. Перепродажа в Вене и Граце в целом ликвидна; в малых региональных городах медленнее.

Новостройка или вторичка

Для новой квартиры, купленной до сдачи, Bauträgervertragsgesetz применяется, когда до завершения платится более €150 за м2. Застройщик должен обеспечить ваши платежи, например гарантией или записью вашего права в земельной книге с платежами по графику. Деньги обычно хранит в эскроу нотариус или юрист (oesterreich.gv.at). Спросите, какое обеспечение применяется и кто эскроу-агент. Вторичка позволяет увидеть дом и его резервный фонд, но старому дому могут понадобиться новые окна, крыша или смена отопления.

Чек-лист проверки

• Выписка из земельной книги (Grundbuch): собственник, ипотеки, сервитуты и права третьих лиц на проживание.
• Форма собственности: это настоящая квартирная собственность (Wohnungseigentum) и записана ли она.
• Протоколы последних собраний собственников, остаток резервного фонда и плановые работы.
• Энергосертификат и система отопления.
• Статус разрешения земли для иностранцев либо подтверждение, что оно не нужно (Negativbestätigung).
• Статус аренды: сдана ли квартира и по каким правилам.
• Планы против фактической планировки: пристройки или мансарды без разрешений.
• Кто держит эскроу и как освобождается ваш платёж.

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру в Вене за €200 000? Только небольшую или старую: при €3 700 за м2 это около 54 м2 по нашей оценке, а состояние дома важнее цены.

Нужно ли разрешение гражданину Польши? Правила для граждан ЕС различаются по землям и по назначению; второе жильё в некоторых местах ограничено. Уточните в органе земли.

Даёт ли покупка вид на жительство? Нет, это отдельная процедура.

Грац выгоднее Вены? Средняя цена за м2 ниже (около €3 600 против €3 700–6 200 в Вене), как и валовая доходность (3,73% против 4,84% в одном наборе данных).

Итог

За €150 000–400 000 Австрия это Грац, Линц, Санкт-Пёльтен и окраины Вены. От €400 000 вы начинаете сравнивать компактную квартиру в лучшем районе с большей подальше. Важнее всего резервный фонд дома, правила земли для иностранных покупателей и то, кто держит эскроу. Прочитайте наши материалы о ценах и расходах, арендной доходности и руководство для иностранцев; о районах см. где покупать в Австрии.

Что это значит для обычного покупателя

• Добавьте к бюджету 6–11% на налог, регистрацию, юриста и возможную комиссию.
• Сравнивайте дома, а не только цену за м2: резервный фонд, отопление и энергокласс.
• Проверьте правила земли для иностранных покупателей до внесения задатка.
• Считайте доходность 3–5% валовых обычной; высоких доходов не ждите.
• Спросите про эскроу и обеспечение застройщика для новостроек; см. нотариус или юрист и полную стоимость владения.

Независимый консультант на стороне покупателя поможет сравнить варианты и привлечь австрийского юриста; D.H. Realting работает из Варшавы как независимый консультант.