Что можно купить на Кипре за €150 000–600 000 в 2026 году

На Кипре одни и те же €300 000 дают квартиру в 40 м2 в одном городе и в 110 м2 в другом, поэтому бюджет мало что значит, пока он не привязан к месту. Каждый диапазон метров ниже это наш собственный расчёт. Это общая информация, не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация, и предложений в этих местах у нас нет: диапазоны показывают, что рынок обычно запрашивает, а не что доступно. Большинство цен ниже это цены предложения с портала, а не зарегистрированные продажи.

Короткий ответ

Цены предложения за квадратный метр квартир в 2026 году по данным одного кипрского портала (index.cy, данные объявлений, не сделок): Лимасол примерно €4 000–8 000 и выше, Пафос €2 800–4 500, Ларнака €2 000–3 200, Никосия €1 700–2 700. Сообщаемые средние цены продажи квартир за первое полугодие 2026 года (данные Ask Wire через Sigmalive, итоговые суммы, а не за метр): около €363 000 в Лимасоле, €262 000 в Пафосе, €183 000 в Никосии и €171 000 в Ларнаке. Диапазон щедр в Ларнаке и Никосии, рабочий в Пафосе и тесен в Лимасоле ниже €250 000. Индекс Центрального банка Кипра в 2 квартале 2026 года вырос на 8,5% за год, квартиры на 8,9% (по сообщению index.cy от 25 сентября 2026 года).

Уровень за уровнем

Для площади мы делили бюджет на среднюю цену предложения: Ларнака €2 600, Пафос €3 500, Лимасол €5 000. Это наши собственные оценки, они не учитывают этаж, вид, состояние и торг.

• €150 000–250 000. Ларнака: примерно 58–96 м2, одно- или двухспальная квартира в старом центре или в новых пригородах. Пафос: примерно 43–71 м2, часто однокомнатная в старом комплексе или вдали от моря. Лимасол: примерно 30–50 м2, студия или небольшая квартира вне центра. Компромисс: возраст дома, нет лифта и парковки, общие платежи и прежде всего статус титула. Никосия при примерно €2 200 даёт 68–114 м2, но это не курорт.
• €250 000–400 000. Ларнака: примерно 96–154 м2, хорошая двух- или трёхспальная квартира у моря. Пафос: примерно 71–114 м2, двухспальная в новом комплексе. Лимасол: примерно 50–80 м2, одно- или двухспальная вдали от набережной. Это первый уровень, где новостройки с НДС и вторичные квартиры оказываются в одном поиске.
• €400 000–600 000. Пафос: примерно 114–171 м2, трёхспальная квартира, таунхаус или небольшой дом с участком. Ларнака: примерно 154–230 м2, большие квартиры или дом. Лимасол: примерно 80–120 м2 при €5 000 или 67–100 м2 при €6 000 в новой башне. Компромисс в том, что Лимасол и на этом уровне остаётся рынком квартир, а Пафос и Ларнака дотягиваются до домов.

Четыре сценария покупателя

• Вход, €150 000–250 000. Решение: вторичная квартира с титулом в Ларнаке вместо более дешёвой без него. Объект не стоит задержки с продажей или ипотекой.
• Сбалансированный, €250 000–400 000. Решение: новостройка с НДС или вторичка со сбором за передачу права. Это легко упускаемый момент на Кипре, разбираем ниже.
• Образ жизни, €400 000–600 000. Решение: дом или большая квартира в Пафосе или Ларнаке против небольшой квартиры в Лимасоле. Если вы проводите там больше полугода, простор и тихая улица обычно важнее престижного адреса.
• Верхняя часть, покупатель не из ЕС. Решение: считать ли порог для вида на жительство в €300 000 плюс НДС в новостройке поводом для покупки или просто совпадением. Покупайте тот объект, который нужен; ВНЖ это отдельное разрешение со своим тестом дохода.

Что платится сверху

При покупке вторичного жилья сбор за передачу права платится Департаменту земель и съёмки: 3% до €85 000, 5% до €170 000 и 8% выше, вдвое меньше для вторичных сделок без НДС (index.cy, 2026). При €300 000 полный сбор около €17 200, сниженный около €8 600. Гербовый сбор отменён для договоров, заключённых с 1 января 2026 года (Закон 239(I)/2025, по сообщениям); договор, подписанный в 2025 году, может ещё подпадать под старые правила. Услуги юриста около 1% плюс НДС или фиксированно €1 500–3 000 и выше. Комиссию агента 3–5% плюс НДС обычно платит продавец. Наш иллюстративный итог для вторичной квартиры за €300 000: около 4–6% сверху с мелкими статьями, то есть €12 000–18 000.

Для новостройки расчёт иной. НДС 19% обычно заменяет сбор за передачу права. Пониженная ставка 5% сообщается для основного жилья, на первые 130 м2 дома стоимостью до €350 000, при общей сумме сделки менее €475 000 и с доплатой, если вы не живёте там десять лет; источники расходятся в деталях, например 130 или 135 м2, поэтому спросите юриста. При 19% на €400 000 без НДС налог составит €76 000. Вопрос, который нужно задать каждому застройщику: цена в рекламе с НДС или без. Это самый большой разрыв между заявленным и реальным бюджетом на острове.

Ежегодные расходы ниже, чем в большинстве стран Европы: национального налога на недвижимость с 2017 года нет (по сообщению), но есть небольшие муниципальные платежи и платежи за канализацию, а в комплексах с бассейном или лифтом ещё и ежемесячные общие взносы. См. руководство по ценам и расходам при покупке и статью о налоге на прирост капитала.

Кто может покупать и что с ВНЖ

Граждане ЕС покупают на тех же условиях, что и киприоты. Покупателям не из ЕС до завершения сделки нужно разрешение, которое оформляет районная администрация (Cap. 109): сообщаются лимиты два объекта и 4 000 м2 земли, супруги делят их на двоих, решение за две-три недели. В 2026 году обсуждалась реформа: закрыть путь через кипрские компании и ограничить некоторые зоны. Подтвердить, принята ли она, мы не смогли, поэтому проверьте до подписания. ВНЖ отдельный вопрос: постоянный вид на жительство сообщается при инвестиции €300 000 плюс НДС в новую недвижимость и гарантированном доходе €50 000 в год, плюс €15 000 на супруга (один портал, 2026). См. постоянный вид на жительство на Кипре. По финансированию подтверждённого LTV для нерезидентов мы не нашли; средняя ставка по ипотеке в июне 2026 года сообщалась на уровне 3,23%. См. ипотека для иностранцев на Кипре.

Доходность и выход

Global Property Guide дал валовую доходность за 1 квартал 2026 года: 5,32% в Лимасоле, 4,66% в Пафосе и 4,67% в Никосии, чистая ниже на 1,5–2 пункта. Другие источники выше: около 6% в Лимасоле и 5,8% в Пафосе (Cyprus Mail, июнь 2026), а отчёт на базе RICS называл Ларнаку и Пафос около 4% за 4 квартал 2025 года. Краткосрочная аренда указывается как 8,5–11,5% валовых при загрузке 60–75% и управлении 18–25%, но это из одного маркетингового блога, поэтому считайте это потолком. Спрос на вторичку глубокий: 5 298 договоров купли-продажи во 2 квартале 2026 года, около 40% иностранным покупателям, а в Пафосе 66% (Департамент земель через index.cy). Сообщается и строительный бум: разрешения выросли на 63,7% в январе–мае 2026 года, а это риск предложения для новых квартир в том же районе. См. доходность аренды на Кипре.

Новостройка или вторичка

Плюсы новостройки: современные характеристики, поэтапная оплата и отсутствие сбора за передачу права. Минусы: НДС, задержка сдачи и специфический для Кипра риск с титулом. Застройщики часто держат банковскую ипотеку на весь участок, а индивидуальные титулы могут появиться через годы после передачи. Вторичка даёт видимый дом и, при наличии титула, простую передачу права. Подробнее в сравнении новостройки и вторички.

Чек-лист проверки

• Проверьте титул в Департаменте земель и съёмки: владелец, ипотеки, обременения.
• Спросите, есть ли индивидуальный титул, а если нет, то почему и когда он будет.
• Выясните, будет ли ипотека застройщика на участок снята к моменту передачи.
• Запросите разрешение на строительство и акт о завершении; ищите несогласованные пристройки.
• Убедитесь, что общие взносы и коммунальные счета оплачены.
• Убедитесь, что договор купли-продажи депонирован в районном земельном офисе; одно руководство называет срок шесть месяцев.
• Покупателю не из ЕС начните оформление разрешения до даты завершения сделки.
• Подтвердите, что объект находится в зоне реестра Республики Кипр, и наймите юриста, не связанного с продавцом.

См. чек-лист для вторичной недвижимости.

FAQ

Хватит ли €150 000 на квартиру у моря в Лимасоле? По нашему расчёту нет: около 30–50 м2 при €5 000 за м2. Ларнака и Пафос дают больше места.

Платится ли НДС при покупке вторички? Нет, вместо него действует сбор за передачу права, обычно сниженный вдвое.

Может ли покупатель не из ЕС купить несколько объектов? Сообщаются лимиты: два объекта в разных проектах и 4 000 м2 земли.

Итог

В диапазоне €150 000–600 000 Кипр это рынок выбора: Ларнака и Пафос ради простора, Лимасол ради меньшей и более дорогой квартиры. Больше всего бюджет сдвигает не сбор за передачу права, а НДС в новостройке и титул.

Что это значит для обычного покупателя

• Сначала выберите город: один и тот же бюджет даёт примерно 40 или 110 м2 в зависимости от него.
• Спрашивайте каждого застройщика, включён ли в цену НДС 19%.
• Предпочитайте титул на руках скидке.
• Покупателям не из ЕС: начните оформление разрешения рано и уточните действующие правила.

Независимый консультант на стороне покупателя поможет сравнить расходы и привлечь кипрского юриста. D.H. Realting работает из Варшавы как независимый консультант; спросите, как нам платят, как спросили бы любого. О районах см. лучшие районы для покупки на Кипре.