Что можно купить в Испании за €100 000–400 000 в 2026 году

Испания — не один рынок. На одни и те же €200 000 можно купить квартиру в 60–90 м² под Торревьехой или в Мурсии и маленькую квартиру в центре Мадрида. В статье четыре бюджетных уровня (€100 000–150 000, €150 000–250 000, €250 000–300 000 и €300 000–400 000) сопоставлены с реальными городами и налогами, которые там действуют. Это общая информация, а не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация, и это не список объектов: у нас нет предложений в этих местах, а каждая цена ниже — средняя, а не оферта.

Короткий ответ

Цены за м² взяты у оценочной компании Tinsa: готовое жильё, новое и вторичное вместе, по муниципальным страницам компании (3 кв. 2026, дата чтения 28 октября 2026). Это оценочное среднее по всему муниципалитету, поэтому оно ниже цен в объявлениях и сильно ниже престижных районов.

• Картахена около €1 431 за м², Мурсия €1 569, Гандия €1 573.
• Торревьеха €2 017, Аликанте €2 120, Ориуэла (включая Ориуэла-Коста) €2 159.
• Валенсия €2 848, Бенидорм €2 870, Малага €3 004.
• Марбелья €3 764 и город Мадрид €4 763.

Для сравнения: Idealista дал для вторичного жилья в целом по стране уровень предложений €2 823 за м² в июне 2026 года, плюс 15,8% за год. Другой источник, RealAdvisor (сентябрь 2026), называет медиану по Торревьехе €2 374, примерно на 20% выше Tinsa для того же города, потому что методики различаются. Относитесь к любой цифре как к диапазону.

Диапазон щедрый на Коста-Бланке и в Мурсии, где даже €100 000 дают квартиру, и тонкий в Мадриде и в лучших местах Коста-дель-Соль, где на €400 000 покупается компактное жильё. Цены росли быстро: индекс INE во 2 кв. 2026 года вырос на 12,2% к прошлому году, а Tinsa показывает рост от 8% до 21% по названным городам.

Уровень за уровнем

Площади ниже — наша собственная оценка (бюджет, делённый на среднее Tinsa), без расходов, этажа, вида и состояния.

• €100 000–150 000. Примерно 50–75 м² в Торревьехе или 46–69 м² в Ориуэле, 64–96 м² в Мурсии, 70–105 м² в Картахене. В основном вторичные квартиры с одной-двумя спальнями, нередко в урбанизациях. Компромисс — возраст дома, зависимость от машины и взносы сообщества, а не правовой титул.
• €150 000–250 000. Около 74–124 м² в Торревьехе, 71–118 м² в Аликанте, 69–116 м² в Ориуэле, 53–88 м² в Валенсии, 96–159 м² в Мурсии. На Коста-Бланке ещё есть новые двухспальные квартиры; в городе Валенсия за пределами окраин выбор небольшой.
• €250 000–300 000. Около 88–105 м² в Валенсии, 87–105 м² в Бенидорме, 83–100 м² в Малаге, 118–141 м² в Аликанте. Квартира получше в районе среднего уровня или компактная новостройка. Придётся идти на компромисс по этажу, парковке или расстоянию до пляжа.
• €300 000–400 000. Около 105–140 м² в Валенсии, 100–133 м² в Малаге, 80–106 м² в Марбелье, 63–84 м² в Мадриде. Здесь рынок расходится: семейная квартира в Валенсии, компактная на Коста-дель-Соль или небольшая в Мадриде.

Четыре покупателя, четыре решения

• Покупатель с входным бюджетом, €100 000–150 000. Выбор между Торревьехой или Ориуэла-Костой (море, услуги для туристов, высокие взносы сообщества в некоторых комплексах) и Мурсией или Картахеной (дешевле, меньше туристов). Легко упустить: запросите бухгалтерию сообщества и данные о долгах. Дешёвая квартира в комплексе с долгами или с предстоящим ремонтом крыши не бывает дешёвой.
• Сбалансированный покупатель, €150 000–250 000. Сравните вторичку в Аликанте с новостройкой. Налоги разные: на вторичке платится региональный налог на передачу, на новостройке НДС 10% плюс гербовый сбор. Посчитайте оба варианта по одной цене до выбора.
• Покупатель для образа жизни, €250 000–300 000. Город Валенсия вне центра, Бенидорм или Малага. Легко упустить: правила туристической аренды определяют, можно ли сдавать квартиру, поэтому проверьте устав сообщества и региональную регистрацию, прежде чем считать доход от аренды.
• Покупатель верхней части диапазона, €300 000–400 000. Не переплачивайте за адрес. Большая квартира в Валенсии и компактная в Марбелье — разные продукты: решите, что вам нужно, площадь или имя, и убедитесь, что лицензия на аренду действует, если собираетесь сдавать.

Что платит иностранец сверх цены

Налоги зависят от автономного сообщества и от того, вторичное жильё или новое.

• Вторичное жильё: налог на передачу (ITP) от большей из двух величин, цены и региональной справочной стоимости. Мадрид 6%, Андалусия 7%, Регион Мурсия 7,75%, Валенсийское сообщество около 10% (в одном сравнении 9–11%, а о снижении сообщалось с июня 2026 года, поэтому уточните), Каталония 10–13%. Пониженные ставки для молодых или многодетных обычно недоступны нерезидентам, покупающим вторую недвижимость.
• Новостройка: НДС 10% плюс гербовый сбор (AJD), около 1–1,5% в зависимости от региона. Уточните, включён ли НДС в цену.
• Нотариус, земельный реестр и юрист: диапазоны от агентов и юрфирм, а не официальные тарифы. Наше рабочее допущение — около €4 000 при цене €250 000. Иностранцу нужен также номер NIE и, как правило, испанский банковский счёт.

Иллюстративный итог при €250 000, наш собственный расчёт. Вторичка в Андалусии: €17 500 налога плюс около €4 000, около 8,6%. В Мурсии: €19 375 плюс €4 000, около 9,4%. В Валенсийском сообществе при 10%: около 11,6%. Новостройка там при €250 000 плюс НДС: около 13%.

Ежегодные расходы: налог на недвижимость IBI 0,4–1,1% кадастровой стоимости (устанавливает муниципалитет), сбор за вывоз мусора примерно €80–150, взносы сообщества обычно €30–150 в месяц и страховка около €250. Нерезидент, который не сдаёт жильё, платит налог с условного дохода от 1,1% или 2% кадастровой стоимости по ставке 19% (ЕС и ЕЭЗ) или 24% (остальные). См. также цены и расходы на покупку в Испании.

Кто может купить и как финансировать

Иностранцы могут покупать квартиры в Испании без общего разрешения. Покупка не даёт вида на жительство: «золотая виза» отменена с 3 апреля 2025 года (см. золотая виза Испании). Налог 100% для покупателей не из ЕС внесён законопроектом в мае 2025 года, но в 2026 году застрял в Конгрессе: это предложение, а не закон, но следить стоит, если вы не гражданин ЕС.

Для местной ипотеки руководства брокеров и юрфирм называют для нерезидентов обычно 60–70% стоимости против 70–80% для резидентов. Названные ставки идут от менее 3,5% для лучших фиксированных предложений до примерно 5%, то есть котировки несопоставимы, а цифры Банка Испании для нерезидентов мы не нашли. Ипотека реалистична от €150 000, но взнос плюс около 10% расходов нужны наличными. См. ипотека для иностранцев в Испании и ипотека для нерезидентов.

Доходность и выход

Валовая доходность по данным Idealista за 2 кв. 2026 в нашем материале о доходности аренды: Мадрид около 4,7%, Барселона 5,2%, Малага 5,5%, Валенсия 6,3%, Мурсия выше 7%, Аликанте около 7,8% (данные региональной прессы). После налогов, платежей и простоев реалистично 2–4% от вложений. Верховный суд отменил государственный реестр краткосрочной аренды в мае 2026 года, но регионы могут вводить свой, а Барселона планирует прекратить туристические лицензии к 2028 году: прочитайте правила краткосрочной аренды в Испании до покупки для сдачи. Проще всего перепродать в городах и устоявшихся курортах; урбанизации вдали от моря могут стоять без покупателей.

Новостройка или вторичка

У покупателей на этапе строительства есть законная защита: авансовые платежи должны проходить через специальный банковский счёт и быть покрыты банковской гарантией или страховкой (закон 38/1999 в редакции закона 20/2015, действует с 2016 года). Один источник из юрфирмы говорит, что реформа 2015 года ослабила защиту покупателей и усложнила требования, поэтому запросите гарантию на ваше имя на точную сумму и проверьте, что у застройщика была строительная лицензия при её выдаче. При сдаче запросите лицензию первого заселения и страховку здания. Сравнение — в материале новостройка или вторичка в Испании.

Проверка в Испании

• Получите свежую nota simple из Земельного реестра через registradores.org: она показывает владельца и обременения, такие как ипотека или арест. Не принимайте выписку от продавца.
• Сверьте реестр с кадастром: расхождение площади или границ может означать незарегистрированную пристройку или террасу.
• Запросите бухгалтерию сообщества, протоколы последних собраний и справку об отсутствии долга.
• Проверьте статус туристической аренды и ожидаемые взносы на ремонт.
• Цену сильно ниже среднего по району считайте предупреждением, а не удачей.
• Проверьте агента: см. как проверить агента в Испании.
• Нужен юрист, а не только нотариус: нотариус или юрист за рубежом. Нотариус удостоверяет сделку, но не представляет ваши интересы.
• Используйте чек-лист для вторички.

FAQ

Хватит ли €100 000 на квартиру в Испании? В Мурсии, Картахене и части Коста-Бланки да, обычно на небольшую вторичную квартиру примерно в 50–90 м² по нашей оценке, до расходов в 9–13%.

Даст ли покупка вид на жительство? Нет. См. статью о золотой визе и визу для нетрудового проживания.

Итог

На €100 000–150 000 Испания — это небольшая вторичная квартира на юго-востоке; на €150 000–250 000 по-прежнему двухспальная квартира в Аликанте или Мурсии; выше €250 000 начинается выбор между площадью в Валенсии и именем на побережье. Закладывайте около 9–13% сверху и проверяйте бухгалтерию сообщества раньше, чем цену.

Что это значит для обычного покупателя

• Выбирайте регион раньше, чем дом: налоги и правила аренды различаются.
• Закладывайте 9–13% к цене и держите наличными расходы на шесть месяцев.
• Считайте вторичку и новостройку по одной цене и сравнивайте итог.

Независимый консультант на стороне покупателя поможет проверить право собственности, сообщество и гарантию застройщика. D.H. Realting работает из Варшавы как независимый консультант, и вы вправе спросить нас, как нам платят.