Права пользования землёй в Китае: что значат 70 лет и чем на самом деле владеет иностранный покупатель

Тот, кто покупал квартиру в Польше или в большинстве стран Европы, ожидает, что владеет и землёй под ней. В материковом Китае это устроено иначе. В статье объясняется, что именно покупают, на какой срок и где правила остаются открытыми. Это общая информация, не юридическая консультация, и правила меняются. Здесь ничего не сказано о том, кому разрешено покупать: для этого есть наше руководство для иностранных покупателей.

Земля принадлежит государству

В материковом Китае городская земля принадлежит государству, а сельская принадлежит деревенским коллективам. Частные лица и компании землёй не владеют. Они могут иметь право пользоваться ею, которое государство предоставляет на фиксированный срок. Покупатель жилья получает квартиру вместе с долей этого права, и то и другое записывается в реестр недвижимости.

Сроки

По государственным правилам 1990 года о предоставлении и передаче прав пользования городской землёй, предельные сроки такие:

• 70 лет для жилья;
• 50 лет для промышленного использования;
• 40 лет для коммерческого, туристического и развлекательного использования.

У других видов использования свои пределы. Поэтому у коммерческой квартиры или офиса право короче, чем у жилья. Срок обычно считается с даты предоставления земли застройщику, а не с дня вашей покупки, так что у квартиры в доме, построенном несколько лет назад, остаётся меньше 70 лет. Дату и конец срока смотрите в документе на землю.

Чем вы на самом деле владеете

Вы владеете квартирой как частью здания вместе с правом пользоваться землёй под ним на оставшийся срок. Закон считает здание и право на землю единым пакетом: по описаниям Закона об управлении городской недвижимостью, при передаче дома вместе с ним переходит право на землю, а ипотека дома охватывает и право на землю. Нельзя продать квартиру и оставить право на землю или наоборот.

Что происходит, когда срок заканчивается

Это то, что нужно понять до покупки.

• Для жилой земли Гражданский кодекс (статья 359) говорит, что право продлевается автоматически по окончании срока. Подавать заявление не нужно.
• Гражданский кодекс не решает, нужно ли платить. Он говорит, что уплата, уменьшение или освобождение определяются законами и административными актами, и национального акта на этот счёт мы не нашли.
• В декабре 2016 года Министерство земельных и природных ресурсов, по сообщениям, как временный подход для домов с истекающими сроками заявило: без заявления, без платы, сделки идут как обычно. Это была временная мера, а не постоянная национальная политика.
• Китайское издание в августе 2026 года описывает две версии, которые всё ещё в обсуждении: бесплатное продление или периодический платёж по образцу гонконгских ставок, и твёрдого плана нет. Там же сказано, что Чэнду подтвердил: заявление на продление не нужно.

Честный итог: продление обещано, цена продления нет. Для нежилой земли Гражданский кодекс отдаёт продление другим законам, так что там определённости ещё меньше.

Сельская коллективная земля и «жильё малой собственности»

Сельской землёй владеют деревенские коллективы, и жильё, построенное на ней для жителей деревни, юридически относится к иной категории, чем городское коммерческое жильё. Поправка 2019 года к Закону об управлении землёй разрешила передавать и сдавать в аренду коллективную строительную землю, используемую для получения дохода, с одобрения деревни. Источника, который говорил бы, что жильё на коллективной земле стало обычным товарным жильём, мы не нашли. Квартиры, продаваемые как «жильё малой собственности», регистрируются иначе, чем городские коммерческие, и покупатель может не суметь их зарегистрировать, заложить или перепродать. Просите свидетельство о праве на недвижимость и проверяйте его в местном реестре до любых платежей.

Ипотека и наследование

Ипотека на квартиру в Китае регистрируется на квартиру и право на землю вместе и вступает в силу с регистрацией. Для иностранцев есть и правила перевода денег: см. ипотека и переводы денег.

Для наследования источники юрфирм описывают два пути для иностранного наследника: нотариальное свидетельство о наследстве у китайского нотариуса, если наследники согласны, или решение суда, если нет. Затем право переоформляется в местном реестре недвижимости. Январская записка юрфирмы 2024 года говорит, что завещание, составленное за границей, должен подтвердить китайский нотариус, прежде чем недвижимость можно оформить. Недвижимость обычно регулируется правом места, где она находится. Налога на наследство в источниках мы не нашли, но источники старые: см. налог на наследство и дарение при недвижимости за рубежом и спросите китайского юриста. Как именно права пользования землёй переходят иностранным наследникам, мы не нашли, поэтому закладывайте время и местную консультацию.

Сравнение

• Полная собственность, как в большей части Европы: вы владеете землёй без срока. Китайское право пользования ближе к долгой аренде с обещанием продления.
• В Польше похожая идея есть в праве вечного пользования, где земля принадлежит публичной власти, а здание принадлежит вам.
• Гонконг тоже работает на основе аренды. Государственные аренды там долгие, многие истекают в 2047 году, и закон 2024 года предусматривает автоматическое продление на 50 лет: см. наше руководство по Гонконгу.
• Таиланд показывает другой путь для иностранцев с зарегистрированной арендой: см. земля в Таиланде для иностранцев. Более широкую карту стран, где иностранцам нельзя владеть землёй, смотрите в где иностранцам нельзя владеть землёй и что они держат вместо этого.

Типичные заблуждения

• «Через 70 лет я потеряю квартиру». Не так, как закон написан для жилья: продление автоматическое, открытый вопрос в стоимости.
• «Я купил в 2026 году, значит у меня 70 лет». Обычно нет: срок идёт с даты предоставления земли застройщику.
• «Я владею землёй». Нет: у вас право пользоваться ею.
• «Вся недвижимость в китайском городе одинакова». Нет: городское коммерческое жильё, жильё на коллективной земле и коммерческие или промышленные помещения различаются сроком и оборотоспособностью.
• «Срок указан в брошюре застройщика». Часто нет: только в документе на землю.

Вопросы и ответы

Может ли государство забрать землю? Право пользования землёй может быть изъято для общественных нужд с компенсацией, как во многих странах. Правила компенсации мы не изучали, так что если это важно, спросите китайского юриста.

Стоит ли 70-летнее право меньше полной собственности? В принципе оставшийся срок меньше снижает стоимость и влияет на условия ипотеки, и покупатели и банки действительно смотрят на оставшийся срок.

Нужно ли что-то делать, когда срок заканчивается? Для жилой земли Гражданский кодекс говорит, что продление автоматическое. Следите за местными объявлениями и за любым национальным правилом о плате за продление.

Что это значит для обычного покупателя

• Вы покупаете квартиру и право пользоваться государственной землёй, а не землю.
• Прочитайте документ на землю: дату предоставления, дату окончания и вид использования.
• Продление жилья обещано, его цена нет. Не переплачивайте за «70 лет», не проверив оставшийся срок.
• Избегайте жилья на сельской коллективной земле, пока китайский юрист не подтвердит, что его можно зарегистрировать, заложить и перепродать.
• Подумайте о наследниках: нотариально оформленное завещание, подтверждённое в Китае, местная консультация и время. Прочитайте про проверку и мошенничество и остальное в руководстве по Китаю и Гонконгу.

Если вам нужен независимый взгляд на стороне покупателя до решения, D.H. Realting работает из Варшавы как независимый консультант и может привлечь местного юриста; спросите, как нам платят, как спросили бы любого.