Купить квартиру в Италии, где вы отдыхаете: 11 месяцев сдавать, месяц жить самому. Расчёт

Кратко (октябрь 2026): однокомнатная квартира за €150 000 на итальянском побережье обходится примерно в €166 800 с расходами на покупку. По нашим иллюстративным допущениям при сдаче все двенадцать месяцев она приносит около €13 100 в год, а после управляющего, текущих расходов, налогов на недвижимость и плоского налога 21% остаётся около €4 000 чистыми (2,4% от вложений). Если оставить себе август, из этой суммы уйдёт около €1 400, если ноябрь, то около €130. Такая модель помогает оплатить место для отпуска, а не обгоняет банковский вклад как инвестиция.

Идея и кому она подходит

Вы уже каждый год приезжаете в один и тот же уголок Италии. Вместо аренды каждый раз вы покупаете там квартиру, сдаёте её в течение года и оставляете себе один месяц. Довод «за» простой: заполненное лето оплачивает остальное. Довод «против» не сложнее: нужный вам месяц обычно нужен всем, и именно он приносит больше всего.

Эта статья ставит цифры на такой обмен для Италии. Она не заменяет общий разбор модели (обзор) и метод выбора месяца (месяц владельца против дохода от аренды). Она применяет их к итальянским курортам, итальянским правилам и итальянским налогам.

Подходит покупателю, который и так проводил бы в квартире от двух до четырёх недель в год, готов к чистой доходности в несколько процентов и спокойно отдаёт ключи местному управляющему. Не подходит тому, кто хочет, чтобы квартира была свободна всё лето и при этом окупала себя.

Сезонность итальянских курортов

Чёткой таблицы по месяцам для итальянской аренды для отдыха мы ни в одном источнике не нашли, поэтому читайте то, что ниже, как направление, а не прогноз.

• Озеро Гарда: один туристический сайт называет февраль самым слабым месяцем, а август самым сильным. Сайт с данными об аренде (BnbCalc) показывает среднюю заполняемость около 33% при ставке около €187 за ночь, а страница AirDNA по городу Гарда показывает около 59%. Различие объясняется разной выборкой и методом.
• Озеро Комо: оценка Airbtics за 2025 год даёт около 67% средней заполняемости и очень сильные июль и август (наш разбор доходности в Италии).
• Апулия (Саленто): городские страницы AirDNA сильно различаются: Сальве около 61% при ставке около $184 за ночь, Саличе-Салентино около 38% при $235, Баньоло-дель-Саленто около 32% при $101. Страницы охватывают разные двенадцатимесячные окна и небольшое число объявлений.
• Лигурия, Сицилия, Сардиния: пригодных данных по заполняемости или ставкам за 2025 или 2026 год мы не нашли.

Закономерность, которая повторяется во всех источниках: июль и август «несут» год, зимние месяцы слабые. На ней построена и модель ниже.

Три курортных района и сколько стоит квартира

• Апулия (Остуни, Монополи, долина Итрия, Саленто). Отчёты агентов и прессы говорят о доходности до 8% брутто в высокий сезон от посуточной аренды; это заявление о сезонном пике, а не среднегодовая цифра. В наших материалах нет подтверждённой цены за квадратный метр по Апулии, поэтому квартира за €150 000 в модели это наше допущение, а не предложение рынка. По югу в целом опрос Casa.it по побережью Голубого флага в Калабрии дал среднюю цену около €1 052 за м² и среднюю квартиру около €107 301.
• Озёра (Комо, Гарда). Город Комо в среднем около €2 740 за м², провинция чуть меньше €2 000 (данные Immobiliare.it из нашего разбора доходности). Премиальный и сильно сезонный рынок с самым длинным «пустым» окном зимой.
• Лигурия. Региональная средняя по idealista за третий квартал 2026 года около €2 658 за м², что при бюджете от €200 000 до €350 000 даёт примерно 75–132 м² (наша оценка). Итальянская пресса (опрос Codacons, который мы видели только в сводках поиска) назвала Лигурию самым дорогим регионом для летнего отдыха 2025 года с ростом до 20%; это общие цены отдыха, а не ставки аренды, поэтому не читайте их как доходность.

По бюджету: при €100 000–200 000 вы смотрите квартиру в прибрежном южном городе, при €200 000–350 000 доходите до небольших городов Лигурии и озёр. Подробности в что можно купить в Италии за €50 000–350 000 и лучшие районы для покупки в Италии.

Расчёт: одиннадцать месяцев аренды против двенадцати

Всё в этом разделе это наша иллюстративная арифметика, а не рыночные данные. Допущения:

• Квартира: одна спальня, 40–55 м², юг Италии у моря, цена €150 000.
• Расходы на покупку: 11,2% для второго жилья (€16 800) из расчёта в нашей статье о бюджетах для Италии, итого вложения €166 800.
• Заполняемость по месяцам, с января по декабрь: 20%, 20%, 25%, 40%, 50%, 65%, 80%, 85%, 65%, 40%, 20%, 25%.
• Средняя ставка за ночь по месяцам, в евро: 45, 45, 50, 60, 70, 85, 105, 115, 85, 60, 45, 50.
• Управляющий 20% выручки (внутри диапазона 15–25% из нашего разбора краткосрочной и долгосрочной аренды) плюс 12% выручки на уборку, бельё, коммунальные услуги и комиссии платформ.
• Постоянные расходы €2 190 в год: IMU €700, TARI €340, кондоминиум и содержание €1 000, страховка €150.
• Налог: плоский налог 21% (cedolare secca) на выручку. Наши источники не подтверждают, что владелец-нерезидент может его применять, поэтому уточните у итальянского бухгалтера.

Выручка по месяцам при этих допущениях, с января по декабрь, в евро: 279, 252, 388, 720, 1 085, 1 658, 2 604, 3 030, 1 658, 744, 270, 388.

Итог за полные двенадцать месяцев сдачи:

• Выручка €13 076 (163 забронированные ночи, заполняемость 44,8%, средняя ставка около €80).
• Управляющий и текущие расходы €4 184; постоянные расходы €2 190; плоский налог €2 746.
• Чистыми около €3 956, то есть 2,4% от вложений в €166 800. Валовая выручка составляет 8,7% от цены, а это верхняя граница того, что агенты называют по Апулии, так что это не пессимистичный случай.

Если цифры кажутся низкими, сравните их с нашим разбором доходности: там для обычной городской квартиры благоразумной чистой считается доходность 3–4% от общих вложений. Небольшая сезонная квартира с управляющим и налогом 21% на валовую выручку оказывается ниже.

Какой месяц оставить себе

Вы теряете чистый доход, который принёс бы этот месяц. При тех же допущениях один месяц, убранный из аренды, стоит:

• январь €131, февраль €118, март €182, ноябрь €127, декабрь €182.
• апрель €338, октябрь €350, май €510.
• июнь и сентябрь по €779, июль €1 224, август €1 424.

Если оставить себе ноябрь, год всё равно даст около €3 829 чистыми (2,3% от вложений); при июле будет €2 732 (1,6%), при августе €2 532 (1,5%). Август забирает около 36% чистого дохода за весь год, ноябрь около 3%.

Отсюда два вывода. Во-первых, месяц зимой или ранней весной почти ничего не стоит в потерянном доходе; цена в том, что зимой на итальянском побережье холодно, темно и половина заведений закрыта. Во-вторых, август самый дорогой способ пользоваться квартирой; он оправдан, только если квартира дёшево куплена, а остальные одиннадцать месяцев сильные. Подумайте о том, чтобы разбить месяц на две недели в июне и две в сентябре: при этих цифрах это стоит около €780 в сумме против €1 424 за август.

Чувствительность

• Заполняемость на десять пунктов ниже в каждом месяце (годовая 34,8%): чистыми около €2 787, то есть 1,7%. Тогда август для себя оставляет около €1 530.
• Ставки на десять процентов ниже: чистыми около €3 341, то есть 2,0%.
• Чистый доход обращается в ноль при годовой заполняемости около 16%, если все месяцы падают вместе. Здесь не учтена цена замороженного капитала.

Лицензия и регистрация, когда вы там ещё и живёте

В Италии каждое краткосрочное размещение должно быть в национальной базе и иметь код CIN, который указывают у входа и в каждом онлайн-объявлении. Штрафы за отсутствие или неверное указание: от €500 до €5 000. Гостей нужно зарегистрировать на портале Alloggiati Web в течение 24 часов, а при проживании меньше суток в течение 6 часов, причём личность проверяют лично или по одобренной видеосвязи. Полностью безлюдный самостоятельный заезд этому правилу не отвечает, что важно для владельца, который одиннадцать месяцев живёт за границей.

Требуется и оборудование безопасности: детектор угарного газа (EN 50291), детектор горючего газа (EN 50194) и огнетушитель 6 кг; штрафы от €600 до €6 000 за нарушение. Города добавляют свои слои: Флоренция ограничивает заезд по сейфу-ключу без проверки в историческом центре, Милан требует региональный код CIR сверх CIN, а Венеция и Рим сочетают зонирование с минимальными сроками. Читайте правила краткосрочной аренды в Италии, а о запретах в кондоминиуме и страховке лицензии, правила дома и страховка.

На ваш собственный месяц ничего регистрировать не нужно; практический вопрос в календаре. Заблокируйте его заранее в системе управляющего и на платформах и пропишите проживание владельца в договоре управления (управление квартирой из-за границы).

Налоги и текущие расходы кратко

• Плоский налог 21% применяется к первому объекту краткосрочной аренды и 26% ко второму; три и больше объектов считаются бизнесом с НДС.
• IMU на второе жильё: базовая ставка 0,86%, муниципалитеты до примерно 1,06% от кадастровой стоимости. TARI: около €340 для типичной семьи в 2025 году.
• Туристический сбор города, обычно с гостя за ночь, например €3–10 в Риме и Милане; хозяин остаётся ответственным за то, чтобы он был собран.
• Как дни вашего собственного проживания меняют налог, в наших источниках не подтверждено; см. налоги на дни личного использования и доход от аренды и спросите commercialista. Последующая продажа разобрана в налог на прирост капитала при продаже в Италии.

Сколько стоит сама покупка

Второе жильё платит регистрационный налог 9% от кадастровой стоимости, а не от цены, против 2% для основного жилья, плюс нотариус, агент и юрист. В нашем расчёте итог около 11,2% сверху, если налоговая база составляет 55% цены, и около 15,2%, если база равна полной цене. Подробнее в цены на недвижимость и расходы при покупке в Италии. Покупатели не из ЕС подпадают под принцип взаимности по статье 16 Гражданского кодекса и нуждаются в налоговом коде codice fiscale; ипотека нерезидентам обычно покрывает 50–70% стоимости.

Частые ошибки

• Оценивать месяц владельца по среднему месяцу, а не по тому, который вы действительно возьмёте.
• Считать валовую выручку доходом и забывать, что управляющий, текущие расходы, постоянные расходы и налог 21% съедают около 70% выручки при этих допущениях.
• Покупать квартиру в доме или районе города, где посуточная сдача ограничена, или где нужен региональный код, который вы не проверили.
• Полагаться в Италии на самостоятельный заезд без местного человека, который проведёт идентификацию гостей.
• Брать данные о заполняемости с одного сайта; наши источники дают 33% и 59% для одного и того же озера.
• Забыть детекторы угарного и горючего газа и огнетушитель 6 кг.

Чек-лист перед покупкой

• Разрешает ли дом посуточную сдачу и голосует ли об этом кондоминиум?
• Есть ли CIN и региональный код, если его требует город?
• Кто в Италии проводит идентификацию гостей?
• Сколько берут три управляющих и что входит в цену?
• Какой месяц вы берёте и сколько он стоит на ваших собственных цифрах?
• Что будет с налогом, если вы проведёте там больше месяца?

Вопросы и ответы

Реалистична ли в Италии сдача одиннадцать месяцев с одним месяцем владельца? Да, если месяц владельца приходится не на июль и август; в августе он забирает около трети чистого дохода года при наших допущениях.

Нужна ли лицензия, если сдавать только часть года? Да. CIN нужен для любой краткосрочной аренды, сколько бы ночей она ни сдавалась.

Можно ли нерезиденту применять плоский налог 21%? Наши источники этого не подтверждают; уточните у итальянского бухгалтера.

На какую доходность ориентироваться? Наша иллюстрация даёт около 2,4% чистыми от вложений для небольшой сезонной квартиры; общий разбор называет благоразумными 3–4% для обычных городских квартир.

Даёт ли покупка квартиры вид на жительство? Нет; см. гид по золотой визе.

Как мы помогаем

Мы подбираем прибрежные и озёрные города под ваш бюджет и ваш месяц, проверяем, разрешают ли дом и город туристическую сдачу, и знакомим с местным управляющим и бухгалтером. Материал информационный, не юридическая и не налоговая консультация; цифры иллюстративные и меняются.