Золотые визы закрываются, лицензии на аренду ужесточаются, правила покупки меняются. Что реально защищает владельца и как заложить риск закона в расчёт.
Многие покупатели за рубежом боятся не самого объекта, а того, что правила изменятся после оплаты: закроется путь к ВНЖ, перестанут выдавать лицензию на посуточную аренду, появится новый налог или ограничение. В этом материале мы отделяем то, что реально изменилось за последние годы, от того, что обычно защищает закон, и показываем, как заложить риск в расчёты.
Чего боятся покупатели
Обычно страх имеет три формы. Первая: исчезает причина покупки (например, ВНЖ, привязанный к приобретению). Вторая: урезается модель дохода (посуточная аренда запрещена или ограничена). Третья: дорожает владение или продажа (новые налоги, сборы, ограничения для иностранцев). Всё это уже случалось на популярных рынках, так что страх не беспочвенный.
В чём реальный риск
Уже купленный объект защищён иначе, чем программа, на которую вы рассчитывали. Право собственности на зарегистрированный объект, как правило, охраняется как имущественное право, и многие правовые системы ограничивают обратную силу законов, отнимающих приобретённые права. Детали зависят от страны и вида права, и мы не даём общих гарантий: в ряде систем новое правило всё же может применяться к действующим владельцам с будущей даты, например новый режим лицензирования аренды или новый ежегодный налог.
На практике риск делится на два слоя. Титул (вы владеете объектом) — стабильный слой. Всё, что зависит от усмотрения государства, — нестабильный слой: ВНЖ, лицензии, налоговые режимы, квоты, правила о том, кто может покупать. Второй слой закладывайте как то, что может измениться.
Как это устроено по странам
Испания. Золотая виза за недвижимость для новых заявок закрыта в апреле 2025 года по Органическому закону 1/2025 (по данным нескольких вторичных источников); сообщается, что у тех, кто получил разрешение раньше, права сохраняются, а ранее поданные заявки рассматриваются по прежним правилам. Для туристической аренды с 1 июля 2025 года заработало национальное цифровое окно, но каждый автономный регион сохраняет свой режим лицензий, а один юридический источник сообщает, что Верховный суд в мае 2026 года отменил национальный единый реестр. Проверяйте регион и устав сообщества собственников. См. правила краткосрочной аренды в Испании и золотую визу Испании.
Португалия. Путь к золотой визе через недвижимость закрыт 7 октября 2023 года пакетом Mais Habitação, который также приостановил выдачу новых лицензий alojamento local во многих городских районах. О последующих корректировках этих правил сообщалось, и они различаются по муниципалитетам, поэтому проверяйте ситуацию в конкретном приходе (freguesia). Налог на передачу (IMT) задаётся государственным бюджетом и меняется из года в год: перед подписанием сверяйтесь с действующей таблицей. См. правила краткосрочной аренды в Португалии.
Греция. С 31 марта 2024 года пороги золотой визы, по сообщениям, составляют 800 000 евро в самых востребованных районах и 400 000 евро в остальных, а сдавать такие объекты посуточно запрещено. В центральных районах Афин с января 2025 года сообщалось о временном запрете на новые краткосрочные аренды; проверьте, действует ли он сейчас. См. золотую визу Греции и правила краткосрочной аренды в Греции.
Кипр. В нашей новости сообщается о плане ужесточить правила золотой визы перед вступлением в Шенген: Кипр планирует ужесточить золотую визу. Пока план не опубликован в официальном вестнике, относитесь к нему как к плану.
Латвия. По новому Закону об иммиграции, действующему с 15 сентября 2026 года, покупка недвижимости сама по себе больше не даёт основания для первичной заявки на ВНЖ (сообщают несколько источников, см. нашу новость).
Финляндия и Балтия. В Финляндии, по сообщениям, действует закон, ограничивающий покупку недвижимости гражданами России и Беларуси (с июля 2025 года), с исключениями для обладателей постоянного или долгосрочного ВНЖ ЕС, выданного Финляндией. Проверьте у властей свой статус по гражданству и резидентству до сделки. См. гид по покупке в Финляндии.
Дубай, Таиланд и Бали. Сборы, регистрационные расходы и категории разрешений время от времени корректируются. См. датированные материалы: цены и расходы на покупку в Дубае, Таиланд усиливает контроль номинального владения землёй и Бали закрывает часть разрешений для иностранных инвестиций.
Что вас защищает, а что нет
Приобретённые права и запрет обратной силы. Во многих правовых системах, включая страны ЕС, действует идея, что новый закон обычно регулирует будущее, а уже приобретённые права уважаются, с исключениями ради публичного интереса. Распространяется ли конкретное изменение на вашу ситуацию, должен прочитать местный юрист по переходным положениям нового закона. Переходные положения читайте в первую очередь.
Право ЕС. Свободное движение капитала защищает право граждан ЕС инвестировать в недвижимость других государств-членов, но не фиксирует налоговые ставки, режимы лицензий и программы ВНЖ.
Договоры о защите инвестиций. Двусторонние инвестиционные договоры и некоторые инструменты ЕС дают защиту от экспроприации и дискриминации в определённых случаях. Что они покрывают для частного владельца квартиры, не гарантировано: это зависит от договора и гражданства инвестора, а процедуры долгие и дорогие. Не рассматривайте их как страховку.
Как заложить риск смены закона
- Отделите титул от программы: купили бы вы объект, если бы ВНЖ или лицензия исчезли?
- Считайте без дохода от посуточной аренды или со сценарием долгосрочной сдачи. См. краткосрочная и долгосрочная аренда.
- Берите консервативные допущения по налогам и сборам и добавьте расходы на владение из материала полная стоимость владения за рубежом.
- Предпочитайте гибкие объекты, которые можно использовать по-разному (для себя, долгая аренда, продажа).
- Продумайте выход: насколько ликвиден рынок и кто вероятный покупатель, если правила изменятся. См. как продать недвижимость за рубежом.
- Читайте договор: есть ли условия об изменении закона и кто несёт расходы по новым обязанностям.
- Не платите за обещанный будущий статус (лицензию или визу), который ещё не выдан.
Когда подключать юриста
Привлекайте независимого местного юриста, если сделка зависит от лицензии, ВНЖ или налогового режима, если закон только что принят или анонсирован, и если переходные положения неясны. О выборе специалиста: нотариус или юрист: кто нужен за рубежом.
FAQ
Может ли государство отобрать мою недвижимость из-за изменения закона? Право собственности на зарегистрированный объект обычно защищено, а изъятие требует законного основания и, как правило, компенсации. Гораздо чаще меняются лицензии, налоги и ВНЖ, а не титул. Проверяйте местное право.
Сохранится ли моя золотая виза, если программу закроют? Сообщается, что закрытия в Испании и Португалии коснулись новых заявок, а действующие обладатели сохранили статус и продления. Всё зависит от конкретного закона, читайте переходные положения.
Могу ли я потерять лицензию на посуточную аренду? Лицензии могут ограничиваться, не продлеваться или получать новые условия в зависимости от региона или муниципалитета. Не считайте, что действующая лицензия автоматически переходит к новому владельцу, проверяйте.
Защищают ли инвестиционные договоры мелкого покупателя? В узких случаях возможно, но рассчитывать на это не стоит. Это крайнее средство.
Стоит ли ждать, пока правила устоятся? Правила редко перестают меняться. Лучше покупать только то, что имеет смысл и при консервативном сценарии.
Как мы помогаем
Мы — трёхъязычная платформа: подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов, которые проверяют актуальные правила в вашем случае. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила меняются, поэтому проверяйте текущую ситуацию по официальным источникам и у своего консультанта. См. также чек-лист перед покупкой за рубежом.