Недвижимость в Мюнхене и на юге Германии

Мюнхен, Аугсбург, Нюрнберг и Штутгарт: уровни цен предложения, налог на покупку в Баварии (3,5%) и Баден-Вюртемберге (5%) и как правила Zweckentfremdung влияют на сдачу в Мюнхене.

Юг Германии сочетает самые сильные региональные экономики страны с самыми высокими ценами на недвижимость. Мюнхен — самый дорогой крупный город; Аугсбург и Нюрнберг в Баварии и Штутгарт в Баден-Вюртемберге — более дешёвые варианты со своими работодателями и университетами. Специального разрешения на покупку квартиры в Германии иностранцам в общем случае не требуется, но налог, правила сдачи и уровень цен зависят от города и земли. Материал по состоянию на октябрь 2026 года дополняет статью цены на недвижимость в Германии и расходы на покупку.

Цены: Мюнхен и остальной юг

Все цифры — цены предложения за м2 по данным порталов и брокеров, а не зарегистрированные цены сделок; это ориентиры, цены сделок обычно ниже.

Мюнхен: отчёт одного брокера называет для вторичных квартир примерно 8 000–8 700 EUR за м2, для новостроек примерно 10 500–13 500 EUR за м2 в середине 2026 года. Тот же источник описывает коррекцию 2022–2024 годов и новый рост с 2025 года. Считайте это одной оценкой рынка и сверяйте с данными оценочного комитета Мюнхена.
Штутгарт: около 4 400 EUR за м2 по ценам предложения в феврале 2026 года, чуть ниже прошлогоднего уровня по региональной прессе.
Нюрнберг и Аугсбург: во втором полугодии 2025 года, по сообщениям, заметно дешевле Мюнхена. Надёжной цифры за м2 по этим городам мы подтвердить не смогли и не приводим её; смотрите свежий отчёт местного оценочного комитета.

Для первичного отбора важно расстояние до Мюнхена: пригороды и города-спутники могут быть заметно дешевле, но именно связь на S-Bahn или поезде определяет, легко ли сдать квартиру. См. лучшие районы для покупки недвижимости в Германии.

Налог на покупку: Бавария и Баден-Вюртемберг

Налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) устанавливает каждая земля:

Бавария (Мюнхен, Аугсбург, Нюрнберг): 3,5% от цены, самая низкая ставка в Германии.
Баден-Вюртемберг (Штутгарт): 5%.

Для сравнения, в Берлине 6%. При покупке за 500 000 EUR, лишь как иллюстрация, разница между 3,5% и 5% составляет 7 500 EUR. Добавьте нотариуса и земельную книгу, около 1,5–2% от цены, и комиссию агента, если он участвовал. С декабря 2020 года с покупателя можно взять не более половины комиссии агента при покупке квартиры или дома на одну семью. Действует ставка земли, где находится объект, а не там, где вы живёте.

Zweckentfremdung: правила сдачи в Мюнхене

В Мюнхене действует запрет на нецелевое использование жилья (Zweckentfremdungsverbot). По правилам города использование жилого помещения не по назначению требует разрешения. В частности, город считает нецелевым использование квартиры как туристической более 8 недель в календарный год. Разрешение может быть выдано, например, при предоставлении замещающего жилья или против компенсационного платежа. См. информацию города Мюнхен. Для покупателя это значит:

Не покупайте квартиру в Мюнхене для краткосрочной туристической аренды, не проверив правило и не получив письменное заключение.
Если квартира сейчас сдаётся как туристическая, попросите у продавца подтверждение, что это разрешено.
Планируйте долгосрочную аренду или собственное проживание и отдельно проверьте, действует ли в муниципалитете ограничение арендной платы. См. правила краткосрочной аренды в Германии.

В других городах свои правила; перед покупкой спросите местного юриста.

Что проверить перед подписанием на юге

Запросите документы объединения собственников (Teilungserklärung, последние протоколы, резерв на содержание), как описано в нашем чек-листе покупки вторичной недвижимости.
Сравните цену предложения с данными оценочного комитета по вашей улице; на рынке, который корректировался в 2022–2024 годах, ожидания продавцов и реальные цены всё ещё могут расходиться.
Проверьте энергоэффективность, тип отопления и запланированные работы, так как они влияют на ежемесячные платежи и цену при перепродаже.
Прочитайте проект договора за несколько дней до визита к нотариусу; в Германии нотариус высылает его заранее.

Какой город для какой цели

Собственное проживание или долгий срок: Мюнхен даёт глубокий рынок аренды и ликвидность, но высокий порог входа. Штутгарт — рынок с высокими зарплатами и более низкими ценами.
Более низкий порог входа: Аугсбург и Нюрнберг, цифры по аренде и ценам нужно проверять на месте.
Инвестиции: ограничение арендной платы и местные таблицы ставок во многих городах лимитируют цену аренды; см. доходность аренды и инвестиции в Германии.

Для русскоязычных покупателей и экспатов

В Мюнхене, Штутгарте и Нюрнберге есть русскоязычные общины, а юристы, налоговые консультанты и агенты, работающие на русском, действуют в этих городах. Практические моменты:

Нотариус должен убедиться, что вы понимаете договор; если немецкий ограничен, предусмотрите переводчика или перевод и заранее согласуйте это с нотариусом.
Подготовьте паспорт, подтверждение адреса, немецкий налоговый номер и документы об источнике средств. Банки и нотариусы проводят проверки по борьбе с отмыванием денег; соблюдение закона здесь не обсуждается.
Иностранные документы могут потребовать апостиль и присяжный перевод.
Ничего не платите до нотариального договора и не полагайтесь на устные договорённости.
Ипотека для нерезидентов возможна, но зависит от банка; см. ипотека для иностранцев в Германии.

FAQ

Мюнхен дешевле Берлина? Нет. По найденным ценам предложения Мюнхен заметно дороже Берлина; Штутгарт ближе к среднему уровню Берлина.

Какой налог при покупке в Баварии? В 2026 году 3,5% от цены. В Баден-Вюртемберге — 5%.

Можно ли сдавать квартиру в Мюнхене посуточно? Только в рамках правил Zweckentfremdung: более 8 недель в год как туристическая квартира считается нецелевым использованием и требует разрешения. Уточните у городской службы до покупки.

Нужно ли разрешение иностранному покупателю? В общем случае специального разрешения на квартиру не требуется. Свой случай подтвердите у нотариуса.

Нюрнберг или Аугсбург лучше Мюнхена? Они дешевле, но ликвидность и уровень аренды отличаются. Сравните с местными данными до решения.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа (английский, русский, польский), которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов; юридических и налоговых консультаций мы не даём. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила меняются, поэтому актуальные нормы проверяйте у нотариуса и налогового консультанта. Вы можете посмотреть объекты в Германии и воспользоваться нашими калькуляторами.