В каких странах покупка ещё связана с ВНЖ, какие программы закрыты (Испания, Португалия, Латвия), что даёт и чего не даёт ВНЖ и почему гражданство - отдельная тема.
Миф
Утверждение звучит просто: заплатите определённую сумму за квартиру за границей, и к ней прилагается ВНЖ, а то и второй паспорт. Это повторяют объявления, агенты и соцсети, и несколько лет оно было отчасти правдой. В Испании, Португалии и Латвии работали программы, связывавшие покупку с разрешением, а Турция до сих пор связывает с покупкой гражданство. Люди запоминают заголовок, а не условия. Особенно этот вопрос волнует тех, кто живёт в ЕС по национальному разрешению, а не с паспортом ЕС. Статья носит общий информационный характер, пороги указаны по состоянию на октябрь 2026 года, правила меняются часто.
Что на самом деле
Сама по себе покупка недвижимости статуса не даёт никогда. В лучшем случае она даёт основание подать заявление, а решение принимают власти. Полезно различать три вещи.
- ВНЖ (временное разрешение на проживание): право жить в одной стране, обычно на определённый срок, с продлением при выполнении условий (часто это сохранение недвижимости).
- ПМЖ: более длительный или бессрочный статус в той же стране, который обычно требует лет проживания или особой программы.
- Гражданство: паспорт и права гражданина. Оно предоставляется по отдельному закону о гражданстве, и в большинстве стран недвижимость в нём роли не играет.
Большинство сохранившихся маршрутов даёт разрешение, а не паспорт. Наш обзор ВНЖ через недвижимость: в каких странах он ещё есть сравнивает их, а материал золотые визы 2026: что изменилось объясняет, как читать программу. Если у вас паспорт ЕС, вы уже вправе жить в любой стране ЕС, и ВНЖ по недвижимости почти ничего не добавит; вопрос актуален прежде всего для граждан не из ЕС.
Откуда миф и в чём он отчасти прав
Зерно правды настоящее. Греция, Кипр, Черногория, Грузия, Турция и ОАЭ действительно связывают недвижимость с разрешением на определённых условиях, а Турция связывает с более дорогой покупкой гражданство. Проблема в том, что условия уже, чем в рекламе: минимальная стоимость, тип объекта, запрет краткосрочной аренды, запрет продажи на несколько лет, проверка дохода. Кроме того, программы закрываются без долгих предупреждений. У агента, получающего комиссию с продажи, есть интерес рассказать короткую версию.
О том, чего ВНЖ не даёт, тоже часто умалчивают. Он не делает вас налоговым резидентом автоматически (см. налоговое резидентство и правило 183 дней), не даёт права жить в других странах ЕС и не означает паспорт в будущем. Разрешение страны Шенгена обычно позволяет короткие поездки в другие страны Шенгена (обычный предел - 90 дней в любом периоде в 180 дней), но это право на краткосрочное пребывание, а не на проживание. Страны вне Шенгена, например Турция и Грузия, не дают даже этого.
Примеры по странам
Греция. По данным нашего гайда, порог зависит от адреса: 800 000 евро в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением свыше 3 100 человек, 400 000 евро в остальных местах и 250 000 евро только за перепрофилирование нежилого здания или реставрацию памятника. Объект должен быть одним, площадью не менее 120 м2, краткосрочная аренда запрещена, разрешение выдаётся на пять лет и продлевается, пока сохраняется инвестиция. Само по себе оно к греческому паспорту не ведёт. См. золотая виза Греции.
Кипр. Постоянное проживание (не гражданство, программа которого закрыта в 2020 году), по имеющимся данным, требует новой недвижимости от застройщика не менее 300 000 евро плюс НДС, подтверждённого дохода из-за рубежа не менее 50 000 евро в год и заблокированного депозита 30 000 евро, а с 2023 года действует ежегодный контроль. См. золотая виза Кипра.
Турция. Два разных маршрута: ВНЖ, по данным источников, от 200 000 долларов, указанных в титульном документе, и гражданство от 400 000 долларов с трёхлетним запретом продажи. Гражданство предоставляется указом президента, а турецкий паспорт, как отмечено в нашем гайде, не даёт безвизового въезда в Шенген. См. золотая виза Турции.
Черногория и Грузия. В Черногории для годового разрешения на основании недвижимости после поправок от 17 января 2026 года, по данным источников, нужна налоговая оценочная стоимость не менее 150 000 евро, а программа гражданства закрыта в 2022 году. В Грузии называют 150 000 долларов для годового и 300 000 долларов для пятилетнего разрешения, решает независимая оценка, а не цена в договоре. Оба порога подтверждайте у местного юриста. См. ВНЖ в Черногории через недвижимость и ВНЖ в Грузии.
Закрытые маршруты: Испания, Португалия, Латвия. Испания убрала инвесторскую визу органическим законом 1/2025, действующим с 3 апреля 2025 года, с переходными нормами для тех, кто уже в системе (золотая виза Испании). В Португалии жилая недвижимость не даёт права с октября 2023 года, а оставшиеся категории инвестиций не предполагают покупку жилья (золотая виза Португалии). В Латвии новый закон об иммиграции, по сообщениям, действует с 15 сентября 2026 года и больше не считает покупку недвижимости основанием для нового первичного заявления; мы опирались на обзоры консультантов и юридических фирм и текст закона не открывали, поэтому сверьтесь с официальным текстом. Если кто-то всё ещё продаёт вам один из этих маршрутов как открытый, считайте это тревожным сигналом.
Как действовать безопасно
- Спросите, какой закон, статья и орган создают право, и получите ответ письменно. Брошюра - не правовое основание.
- Проверьте дату нормы. Найдите страницу официального миграционного органа, например migration.gov.gr для Греции, и подтвердите порог в день покупки.
- Письменно уточните, что засчитывается: как измеряется стоимость (договор, оценка или экспертиза), новостройка или вторичка, допускается ли ипотека, допускается ли краткосрочная аренда.
- Спросите, что будет при продаже, при изменении правил или отказе. Остаётся ли покупка за вами? Какие сборы пропадают?
- Не покупайте только ради разрешения. Оценивайте объект сам по себе: цена, аренда, перепродажа, расходы. См. хаб «мифы и факты».
- Налоговые последствия проверяйте отдельно. ВНЖ - иммиграционный статус, налоговое резидентство определяется другим тестом; см. миф о налогах.
- Привлекайте независимого иммиграционного юриста с правом практики в нужной стране, а не только консультанта продавца. Никогда не платите отдельную плату за «гарантированное одобрение».
FAQ
Даёт ли покупка квартиры ВНЖ? Почти никогда автоматически. В некоторых странах покупка выше порога даёт основание для заявления, а решение принимает орган. Можно ли получить паспорт за недвижимость? Среди рассмотренных нами стран гражданство за недвижимость, по данным источников, предлагает только Турция, с более высоким порогом и трёхлетним запретом продажи. Позволяет ли ВНЖ жить в любой стране ЕС? Нет. Он действует в выдавшей его стране, в остальных странах Шенгена обычно только краткосрочное пребывание. Нужно ли это, если у меня уже паспорт ЕС? Обычно нет, так как граждане ЕС вправе жить в любой стране ЕС. Могут ли правила измениться после покупки? Да, примеры - Латвия, Испания и Португалия, а для уже действующих держателей часто применяются переходные нормы, которые нужно проверять. Делает ли ВНЖ налоговым резидентом? Нет, налоговое резидентство определяется отдельно.
Как мы помогаем
Мы - трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Мы помогаем оценить объект по существу и передать вопрос о ВНЖ иммиграционному юристу в нужной стране до оплаты. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила часто меняются, поэтому актуальные условия проверяйте в официальном органе.