Миф: «жильё за границей без налогов, если живёшь не там»

Миф

Звучит это так: я живу в стране А, квартира в стране Б, значит, страна А её не видит, а страна Б ко мне претензий не имеет, потому что я там не живу. Есть варианты про аренду («платформа платит мне за границей, никто не узнает»), про продажу («продам, а деньги останутся там») и про всю идею («это зарубежный актив, он вне налоговой системы»). Миф привлекателен тем, что две налоговые системы действительно раздельны, и кажется, будто они не общаются. Статья объясняет общие принципы. Это не налоговая консультация и в ней нет способов уменьшить налог; договоры и национальные правила различаются, поэтому проверяйте свой случай.

Что на самом деле

В большинстве стран одновременно действуют два уровня.

• Страна, где стоит объект (страна источника), обычно облагает аренду и прибыль от продажи, потому что доход возникает там. Она может взимать и ежегодные налоги на имущество, местные сборы, а в некоторых странах налоги на богатство или условный доход.
• Страна вашего налогового резидентства обычно облагает ваш мировой доход, в том числе зарубежную аренду и прибыль. Резидентство определяется проведёнными днями и связями, а не тем, где лежат деньги, см. налоговое резидентство и правило 183 дней.
• Договор об избежании двойного налогообложения между двумя странами делит права и говорит стране резидентства, как предоставить облегчение: зачёт (иностранный налог вычитается из налога дома, обычно в пределах домашнего налога на этот доход) или освобождение с прогрессией (доход исключается из базы, но может влиять на ставку по остальным доходам). Какой метод применяется, зависит от конкретного договора. См. договоры об избежании двойного налогообложения и зарубежная недвижимость.

Честный вывод: налог за границей не нулевой. Совокупная нагрузка может быть близка к более высокой из двух ставок, а иногда выше, и зависит от договора, ваших документов и правил, действующих в данном году.

Откуда миф и в чём он отчасти прав

Зёрна правды есть. Некоторые страны облагают нерезидента только по местным источникам, поэтому у человека без дохода в стране там может не быть ничего к декларированию. У некоторых покупок нет ежегодного налога или он очень низкий. Договоры во многих случаях действительно не дают платить дважды, поэтому итог часто меньше, чем боятся. А в конкретной стране может действовать правило срока владения, по которому продажа через несколько лет освобождена, и прибыль в отдельном случае окажется без налога. Ошибка - обобщать одно такое правило до «налогов нет».

Другой источник - ощущение невидимости. Трансграничная отчётность выросла. В ЕС цифровые платформы, такие как порталы бронирования, обязаны собирать и передавать налоговым органам доходы хозяев, сдающих жильё через них (Директива (ЕС) 2021/514, известная как DAC7, действует с 1 января 2023 года, отчёты подаются до 31 января следующего года), а налоговые органы обмениваются этими данными. Налоговая администрация Финляндии описывает схему на странице DAC7. Банки тоже спрашивают об источнике средств, см. какие вопросы задаёт банк при крупном переводе. Не рассчитывайте, что система не заметит; декларируйте то, что требует закон.

Примеры по странам

Польша (страна резидентства). Налоговый резидент Польши облагается с мирового дохода. Частная аренда вне бизнеса, по имеющимся данным с 2023 года, облагается паушальным налогом 8,5%, а часть выше 100 000 злотых в год - 12,5%. Будет ли иностранный налог засчитан или доход освобождён с прогрессией, зависит от договора. Продажа в течение пяти календарных лет после года покупки, по данным источников, облагается 19% по декларации PIT-39. Подробности в материале налог на зарубежную аренду для резидентов Польши, официальный портал - podatki.gov.pl. Мы также встретили сообщения об отдельной обязанности отчитываться перед Национальным банком Польши о зарубежных активах выше высокого порога; подтвердить детали не удалось, уточните у консультанта.

Германия (страна резидентства). Лицо с жильём или обычным местом пребывания в Германии облагается с мирового дохода. Зарубежная аренда указывается в декларации на форме для иностранных доходов (Anlage AUS), а частная продажа в течение десяти лет после покупки, по данным источников, в общем случае облагается, с исключениями для собственного проживания. См. декларация по зарубежной недвижимости: резиденты Германии.

Чехия, Эстония, Латвия, Литва, Нидерланды, Ирландия (страны резидентства). Каждая облагает резидентов с мирового дохода и имеет свои ставки и сроки владения, часть которых недавно менялась, и подтвердить всё мы не смогли. Начните с нужного гайда: резиденты Чехии, Эстонии, Латвии, Литвы, Нидерландов и Ирландии. Обзор налог на аренду за границей по странам сравнивает их.

Испания (страна источника). Нерезиденты без постоянного представительства подают испанскую декларацию по налогу на доходы нерезидентов на форме Modelo 210, чаще всего по аренде, и эта же форма охватывает налог на условный доход, который, по данным консультантов, начисляется даже на неарендуемый объект. Консультанты также сообщают, что резиденты ЕС и ЕЭЗ могут вычитать расходы из аренды, а прочие нет; актуальные ставки на официальной странице подтвердить не удалось, проверьте на сайте Agencia Tributaria. Сначала нужен налоговый номер, см. NIE, NIF и другие налоговые номера.

Продажа за границей. Страна объекта часто облагает прибыль нерезидента, иногда с удержанием со стороны покупателя или нотариуса, а затем на ту же продажу смотрит страна вашего резидентства. Сравнение налоги при продаже недвижимости за границей нерезидентом охватывает основные страны.

Как действовать безопасно

• До покупки составьте список по обеим странам: страна объекта (налог при покупке, ежегодный налог, налог на аренду, налог на продажу) и страна резидентства (аренда, прибыль, налоги на богатство или отчётность). Поможет гайд ежегодные налоги и счета для владельцев за границей.
• Найдите договор между двумя странами в официальном списке вашей налоговой службы. Проверьте, действует ли он, статьи о доходе от недвижимого имущества и о приросте капитала и статью о методе.
• Храните документы: договор аренды, иностранную декларацию, подтверждение уплаты налога, договоры покупки и продажи с расходами и датами, справку о налоговом резидентстве, если её просит иностранная инспекция. Именно они нужны для облегчения.
• Подавайте декларации вовремя в обеих странах, где этого требует закон. Иностранные сроки не зависят от ваших, а пропущенная иностранная декларация может обернуться штрафом.
• Проверьте правила о налогах на богатство и имущество и об отчётности в своей стране, см. налоги на богатство и имущество на зарубежную недвижимость.
• Если вы переезжаете или проводите больше времени за границей, резидентство может измениться; см. правило 183 дней. Совет продавца или агента считайте рекламой и спрашивайте лицензированного налогового консультанта в обеих странах.
• Не используйте структуры, обещающие, что налог исчезнет. Планируйте так, чтобы вы могли объяснить налоговой и банку каждый перевод и платёж. См. также миф о ВНЖ и паспорте за покупку.

FAQ

Плачу ли я налог в стране квартиры, если живу в другой? Обычно да с аренды и часто с продажи, по правилам этой страны. Плачу ли я ещё и дома? Обычно доход декларируется дома, а договор или национальный закон даёт облегчение, чаще всего зачёт. Плачу ли я дважды? Не обязательно, но облегчение может быть частичным и зависит от иностранной ставки. Можно ли выбрать более низкую ставку? Как правило, нет; метод определяется законом и договором. Свободна ли пустая квартира от налога? Не всегда: в некоторых странах есть ежегодный налог на имущество или на условный доход независимо от аренды. Сообщают ли платформы о моей аренде? В ЕС цифровые платформы передают данные о доходах хозяев по DAC7, поэтому считайте, что это видно.

Как мы помогаем

Мы - трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов, чтобы налоговые вопросы задавались до покупки, а не после. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; ставки, сроки владения и договоры меняются, поэтому актуальные правила проверяйте в своей налоговой инспекции или у консультанта.