Греция, Кипр, Турция, Черногория, Болгария, Грузия, ОАЭ, Оман и Таиланд, а также закрытые программы в Латвии, Испании и Португалии. Пороги по состоянию на октябрь 2026.
Запросы про «золотую визу» смешивают открытые программы, закрытые программы и просто неверный маркетинг. Здесь сравниваются страны, где покупка недвижимости даёт или поддерживает вид на жительство, те, где программа закрылась, и те, где покупка ничего не даёт. Пороги даны так, как они приведены в наших гайдах и в прессе и источниках консультантов в октябре 2026. Они часто меняются, поэтому подтверждайте их в день подачи. Покупка никогда не гарантирует разрешение: решают власти.
Кого это на самом деле касается
Если у вас паспорт ЕС, вы уже вправе жить в любой стране ЕС по правилам свободного перемещения, и ВНЖ через недвижимость там мало что добавляет. Вопрос важен прежде всего гражданам стран вне ЕС, в том числе русскоязычным людям, живущим в ЕС по национальному виду на жительство, и для направлений вне ЕС. Разрешение одной страны не даёт права жить в другой. См. ВНЖ и гражданство за инвестиции и золотые визы 2026: что изменилось.
Остающиеся маршруты в ЕС: Греция, Кипр, Болгария
Греция: порог зависит от адреса. По сообщениям, EUR 800 000 в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и на островах с населением выше 3100 человек, EUR 400 000 в остальных местах и EUR 250 000 только за перевод нежилого здания в жилое или реставрацию памятника. Нужен один объект площадью не менее 120 м2, краткосрочная аренда запрещена, разрешение выдаётся на пять лет и продлевается, пока вы владеете инвестицией (золотая виза Греции). Кипр: постоянный ВНЖ по правилу 6(2) требует новый объект от EUR 300 000 плюс НДС, купленный у застройщика, годовой доход из-за рубежа от EUR 50 000 и заблокированный депозит EUR 30 000; с 2023 года власти ежегодно проверяют условия. Это ВНЖ, а не гражданство: программа гражданства закрыта в 2020 году, а дальнейшее ужесточение обсуждается, так что проверьте перед сделкой (золотая виза Кипра). Болгария: гражданство за инвестиции отменено в 2022 году. Консультанты описывают маршрут ВНЖ для недвижимости примерно от BGN 600 000 (около EUR 306 775), но на официальной странице мы это не подтвердили; уточните сумму в евро в Дирекции по миграции (золотая виза Болгарии).
Закрыто или изменено: Латвия, Испания, Португалия
Латвия: по новому закону об иммиграции, действующему с 15 сентября 2026, покупка недвижимости больше не даёт основания для нового заявления на ВНЖ, а прежний маршрут от EUR 250 000 закрыт для новых заявителей (по сообщениям нескольких источников консультантов и новостей; текст закона мы не открывали). Испания: инвесторская золотая виза закрыта в 2025 году. Португалия: жилая недвижимость не даёт права с 2023 года. Если агент всё ещё продаёт любой из этих маршрутов как открытый, это тревожный сигнал.
Страны вне ЕС рядом с Европой: Турция, Черногория, Грузия, Армения
В Турции два разных маршрута. ВНЖ, по сообщениям, от цены в договоре и титульном документе USD 200 000, гражданство от USD 400 000 с трёхлетней пометкой о запрете продажи. Районы, где иностранцы уже составляют около 20% жителей, могут быть закрыты для новой регистрации, поэтому проверяйте адрес (золотая виза Турции). Черногория: после поправок от 17 января 2026 временный годовой вид на жительство по недвижимости требует налоговой оценочной стоимости не менее EUR 150 000 для граждан третьих стран и доли владения не менее 50%; граждан ЕС этот тест не касается, а программа гражданства закрыта в 2022 году (ВНЖ через недвижимость в Черногории). Грузия: наш гайд сообщает о годовом продлеваемом разрешении от USD 150 000 оценочной стоимости и пятилетнем от USD 300 000, причём решает независимая оценка, а не цена в договоре (ВНЖ в Грузии). Армения: покупка сама по себе разрешение не даёт; источники называют обычным путём зарегистрированный бизнес (гайд по Армении).
Залив: ОАЭ и Оман
ОАЭ: страница услуги Dubai Land Department описывает Golden Visa Investor для недвижимости с покупной стоимостью от AED 2 млн, при этом допускается объект в ипотеке при наличии письма банка. Там указан срок 10 лет, а сводка федерального портала называет 5 лет для недвижимости; согласовать это мы не смогли, поэтому просите срок письменно (золотая виза Дубая; официальная страница услуги на dubailand.gov.ae). В Омане три механизма: ВНЖ владельца в одобренном туристическом комплексе, безспонсорская виза и ВНЖ для владельцев по решению ROP 87/2026 и золотая виза через Invest Oman, по сообщениям OMR 250 000 на пять лет и OMR 500 000 на десять (пороги в Омане; investoman.om). Подтвердить на официальной странице, учитываются ли объекты на этапе строительства или в ипотеке, мы не смогли.
Азия: Таиланд и Мальдивы
В Таиланде покупка не даёт ни ВНЖ, ни визы. Единственный путь через недвижимость: виза Long-Term Resident, где, по сообщениям об объявлении Совета по инвестициям от февраля 2025 года, недвижимость на USD 500 000 (глобальный гражданин) или USD 250 000 (пенсионер) может засчитываться как инвестиция вместе с проверкой дохода или активов (визы Таиланда). По Мальдивам мы не проверяли маршрут ВНЖ через недвижимость, поэтому ничего не утверждаем.
Кому что подойдёт
- Если у вас паспорт ЕС и вы хотите жить в ЕС, не переплачивайте за разрешение, которое вам не нужно; выбирайте по образу жизни и доходности.
- Если вы гражданин страны вне ЕС и хотите ВНЖ в ЕС и средиземноморскую жизнь, подойдёт Греция от EUR 400 000 при отказе от краткосрочной аренды; Кипр подойдёт, если вы можете купить новый объект у застройщика и подтвердить доход.
- Если нужен самый низкий порог и вы готовы к стране вне ЕС, подойдут Черногория (EUR 150 000 оценочной стоимости) или Грузия (USD 150 000 по оценке), с запасом на оценку.
- Если нужна база в Заливе и более длинное разрешение, сравните ОАЭ и Оман и спросите срок разрешения и что будет при продаже.
- Если вам нужны только сезонные поездки, разрешение может быть лишним; сначала проверьте безвизовые сроки.
FAQ
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ? Почти никогда автоматически: она даёт основание подать заявление. Стану ли я налоговым резидентом? Нет; налоговое резидентство зависит от дней пребывания и связей, см. налоговое резидентство и правило 183 дней. Могут ли правила измениться после покупки? Да, недавний пример Латвия, хотя действующих владельцев часто оценивают иначе. Можно ли получить паспорт? Гражданство за недвижимость, по сообщениям, предлагает только Турция, с более высоким порогом.
Как мы помогаем
Мы трёхъязычная платформа: подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и иммиграционных консультантов. Мы проверяем объект на соответствие действующему порогу с запасом до принятия решения. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или иммиграционной консультацией; проверяйте актуальные правила перед покупкой.