Недвижимость в Рас-эль-Хайме для иностранцев: остров Аль-Марджан, цены, доходность и риски

Рас-эль-Хайма (РАК) — северный эмират, ставший в ОАЭ ставкой на пляжи и курорты. Иностранцы могут покупать недвижимость в собственность в определённых районах, главным образом на острове Аль-Марджан, в Mina Al Arab и в Al Hamra Village. Цены быстро росли в 2024 и 2025 годах благодаря курорту Wynn Al Marjan Island, открытие которого перенесено на сентябрь 2027 года, но 2026 год выглядит иначе: ValuStrat оценила годовой рост цен в 5,4%, самый медленный за два года, а Khaleej Times сообщила о небольших падениях цен во втором квартале. Средняя валовая доходность около 5,3% по данным ValuStrat, расходы на покупку около 4% от цены, а к концу 2028 года ожидается 13 800 домов. Цифры ориентировочные на октябрь 2026 года и не являются обещанием по конкретному объекту. О Дубае — в статье цены на недвижимость в Дубае и расходы при покупке.

Где иностранцы могут покупать

Собственность иностранцев в РАК ограничена определёнными районами. Чаще всего покупатели сталкиваются с такими:

• остров Аль-Марджан: искусственный остров с квартирами и отелями на берегу и площадка курорта Wynn; здесь большинство новых запусков строящегося жилья
• Mina Al Arab: прибрежный жилой район с квартирами и таунхаусами, более спокойный и семейный
• Al Hamra Village: район с гольфом и мариной, виллами и квартирами, главный рынок вилл

Существуют и другие здания и районы со статусом freehold, поэтому всегда проверяйте у юриста, что именно этот участок или здание доступны иностранцам в собственность, до сделки. Сектор недвижимости регулирует закон РАК № 12 от 2023 года, а регулятор эмирата RERA-RAK надзирает за застройщиками и эскроу-счетами.

Эффект Wynn

Интегрированный курорт, который планирует Wynn Resorts на острове Аль-Марджан, примерно с 1 530 номерами и казино — главная причина, по которой инвесторы смотрят на РАК. Его стоимость выросла примерно до 5,7 млрд долларов США, а открытие перенесено с первого квартала на сентябрь 2027 года из-за задержек в цепочках поставок и доставки. Брокеры ждут новой волны туристов и рабочих мест, а с ними спроса на аренду и посуточную сдачу. Это ожидание, а не результат: курорт не открылся, задержка ударила бы по этой истории, а значительная часть выгоды уже может быть в ценах.

Цены: смотрите, какой показатель перед вами

Цифры по РАК сильно расходятся по источникам, потому что измеряют разное:

• ValuStrat, оценочная компания, оценила средневзвешенную цену жилья примерно в AED 1 006 за кв. фут во втором квартале 2026 года, это около AED 10 800 за м², или 2 600 евро за м² по курсу 4,13 дирхама за евро (наш пересчёт). Квартиры на острове Аль-Марджан она оценила примерно в AED 1 160 за кв. фут.
• Годовой отчёт Bayut назвал цену элитных квартир рекордной — AED 2 428 за кв. фут в 2025 году, около AED 26 100 за м², или 6 300 евро за м², а вилл — около AED 1 211 за кв. фут, примерно 3 150 евро за м².
• На страницах застройщиков и брокеров новые прибрежные проекты на острове Аль-Марджан предлагаются примерно по AED 2 640–3 150 за кв. фут, то есть около 6 900–8 200 евро за м².

Разрыв в основном объясняется тем, что оценочные средние берутся по всему жилому фонду, а цены предложения — по новым брендовым объектам у воды, поэтому сравнивайте сопоставимое и уточняйте, какой показатель называет продавец. По динамике: индекс ValuStrat вырос на 5,4% за год до второго квартала 2026 года, квартиры — на 5,8% (остров Аль-Марджан — на 9,4%), виллы — на 4,6%, лидирует Al Hamra. Khaleej Times сообщала о росте цен на квартиры на 6,5% и на виллы примерно на 6% за первое полугодие, а затем о небольших падениях во втором квартале: цены на квартиры — на 0,7%, аренда квартир — на 1,4%.

Что можно купить на бюджет

Для иллюстрации (наш расчёт) на AED 1 000 000, около 242 000 евро, можно купить примерно:

• 990 кв. футов (около 92 м²) по средней ValuStrat AED 1 006 за кв. фут
• 410 кв. футов (около 38 м²) по цене элитных квартир Bayut AED 2 428 за кв. фут

На острове Аль-Марджан по ценам запуска тот же бюджет покупает гораздо меньше, поэтому выбор между вторичным объектом и новым проектом у воды здесь важнее, чем средняя по эмирату.

Доходность: сколько платит РАК

ValuStrat оценивает среднюю валовую доходность примерно в 5,3% и для квартир, и для вилл во втором квартале 2026 года. Данные Property Monitor, которые приводят брокеры, дают для ключевых районов около 6–9% в первом квартале. По расчёту одного агрегатора, долгосрочная доходность квартир на острове Аль-Марджан гораздо ниже, около 2,2–3,4%, потому что цены запуска высоки относительно аренды, а брокеры называют доходность посуточной аренды в пересчёте на год 8–11% брутто для активно управляемых объектов и 10–14% в высокий сезон с октября по апрель. К этим цифрам по посуточной аренде относитесь осторожно: это цифры брокеров, они зависят от загрузки и разрешения на краткосрочную аренду, а после сборов и месяцев низкого сезона нетто часто близко к долгосрочной аренде. После сервисных сборов, управления и простоев закладывайте, что нетто ниже брутто примерно на 1,5–2 пункта; это наше эмпирическое правило, а не данные по РАК. Метод мы разбираем в статье доходность недвижимости в Дубае.

Предложение и охлаждение 2026 года

РАК — небольшой рынок. ValuStrat насчитала 1 274 продажи на сумму около AED 1,35 млрд в первом полугодии 2026 года, это малая доля объёмов Дубая, а перепродажа занимает больше времени. Консультанты насчитывают 13 800 домов к концу 2028 года: около 2 200 в 2026, 4 700 в 2027 и 7 500 в 2028 году, а другой отчёт ждёт около 25 600 к 2030 году, 97% из них квартиры. Большая часть предложения — квартиры, и приходит оно ко времени, когда должен открыться курорт Wynn, поэтому аренда зависит от того, сколько арендаторов и гостей реально приедет. Khaleej Times описала первые признаки охлаждения во втором квартале 2026 года. Региональный конфликт, начавшийся 28 февраля 2026 года, также ударил по настроениям в Заливе; проверьте текущую обстановку и считайте это риском, который нельзя прогнозировать.

Строящееся жильё и правила для застройщиков

Большая часть нового жилья — строящееся. По правилам РАК RERA-RAK утверждает проекты и эскроу-счета, доверительные управляющие эскроу регистрируются, а у покупателей есть права на информацию о проекте. Применяются те же практические проверки, что и везде в ОАЭ: проект зарегистрирован, эскроу-счёт существует, у застройщика есть история сдачи, а ваш платёж идёт на эскроу-счёт, а не напрямую застройщику. Прочитайте риски инвестиций в строящуюся недвижимость в ОАЭ до внесения взносов и осторожно относитесь к обещанной доходности: см. гарантированная аренда: в чём подвох.

Что покупка добавляет к цене

Сообщаемые сборы при простой покупке:

• Регистрационный сбор: 2% от рыночной стоимости платит покупатель в муниципалитете; некоторые источники описывают 2% с каждой стороны, поэтому уточните, кто что платит.
• Выдача плана AED 200 и титул AED 200.
• Регистрация ипотеки, если вы берёте кредит: 0,1% от кредита.
• Комиссия агента: по обычаю 2% плюс 5% НДС, законом не установлена.

Для иллюстрации: для квартиры за AED 1 000 000, где покупатель платит регистрационный сбор и агента, итого около AED 41 400, или 4,1%, до расходов на ипотеку. Это ниже примерно 7% в Дубае. Регистрация указана как занимающая три рабочих дня.

Вид на жительство через недвижимость

Недвижимость стоимостью от AED 2 000 000 может дать право на 10-летнюю золотую визу, при этом стоимость нескольких объектов можно складывать; цены РАК позволяют некоторым покупателям достичь порога дешевле, чем в Дубае. Объект в ипотеке может подойти со справкой банка, но источники расходятся в точных условиях для объектов в ипотеке и на этапе строительства, а правила менялись в 2026 году, поэтому подтвердите их в ведомстве до оплаты. Полная картина — в статье золотая виза Дубая, которая в принципе применима по всем ОАЭ.

Жильё для посуточной аренды

Чтобы сдавать объект в РАК на короткий срок, нужно разрешение на жильё для краткосрочной аренды от Управления развития туризма РАК, которое включает осмотр и классификацию, а арендаторам нужна справка об отсутствии возражений от собственника. Сборы меняются, поэтому уточняйте их в ведомстве. Сравните правила со статьёй правила краткосрочной аренды в ОАЭ.

РАК или Дубай

• Цена входа: средняя в РАК намного ниже дубайской, но новые проекты у воды на острове Аль-Марджан стоят как лучшие районы Дубая.
• Ликвидность: Дубай гораздо глубже; РАК тонкий рынок, и продавать, возможно, придётся долго.
• Доходность: средняя валовая в РАК около 5,3% против примерно 5–6% в элитных районах Дубая; реальная разница зависит от объекта и спроса на посуточную аренду.
• Расходы: около 4% против примерно 7% в Дубае.
• Катализатор: РАК сильно зависит от открытия Wynn и туризма, чего нет у Дубая.
• Расположение: РАК примерно в часе езды от Дубая, тише, с сезонным курортным рынком.

Сравнение с европейскими рынками — в статье Дубай или Европа для инвестиций.

Риски, которые стоит учесть

• Единственный катализатор: часть роста цен — ставка на то, что Wynn откроется вовремя и привезёт туристов.
• Предложение: 13 800 домов к 2028 году, в основном квартиры, на небольшом рынке.
• Замедление цен: цифры 2026 года показывают замедление роста и небольшие падения по кварталам.
• Тонкий вторичный рынок: мало сделок означает большой разброс цен и долгие сроки продажи.
• Сезонность: сильный курортный спрос с октября по апрель, более слабое лето.
• Региональный конфликт: война, начавшаяся 28 февраля 2026 года, — риск для всего Залива.

Налоги на доход

В ОАЭ нет подоходного налога с физических лиц, а доход физлиц от недвижимости, по имеющимся данным, освобождён от корпоративного налога, но страна вашего резидентства может облагать аренду в зависимости от налогового резидентства и соглашений. Уточните у консультанта; см. также налог на прирост капитала при продаже недвижимости в ОАЭ.

Кому подходит РАК

• Покупателям, которым нужна недвижимость у пляжа с более низкой ценой входа и которые принимают сезонный курортный рынок
• Инвесторам, принимающим открытие Wynn как ставку и способным пережить задержки и предложение
• Покупателям готовых объектов с видимой историей аренды, в отличие от покупателей строящегося жилья, полагающихся на прогнозы

Частые вопросы

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Рас-эль-Хайме? Да, в собственность в определённых районах — на острове Аль-Марджан, в Mina Al Arab и Al Hamra Village. Статус конкретного участка или здания проверьте у юриста.

Какие сборы при покупке в РАК? Около 2% регистрационного сбора, небольшие фиксированные платежи около AED 200 каждый и комиссия агента около 2% плюс НДС. На квартиру за AED 1 000 000 это около 4%.

Какая доходность в Рас-эль-Хайме считается хорошей? ValuStrat оценивает среднюю валовую доходность примерно в 5,3%, брокеры называют 6–9% для ключевых районов, то есть примерно 3,5–7,5% после расходов. Очень высокие цифры по посуточной аренде зависят от загрузки и разрешения.

Поднимет ли курорт Wynn цены? Таково ожидание, но курорт не открылся, дата уже сдвигалась один раз, а значительная часть ожиданий может быть в ценах. Считайте это возможностью, а не прогнозом.

Как мы помогаем

Помогаем сравнить эмираты под вашу цель, составить бюджет с реальными расходами на покупку, посчитать валовую и чистую доходность с реалистичными простоями и сервисными сборами и координируем местных юристов и консультантов. См. также страницу ОАЭ, гайд по недвижимости ОАЭ и материал об Абу-Даби.

Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Цифры ориентировочные, взяты из рыночных источников и меняются; перед покупкой уточняйте актуальные данные.