Инвестиции в недвижимость Турции: доходность аренды в Стамбуле, Анталье и на побережье — в лирах и в евро

Инвестиционная недвижимость в Турции даёт валовую доходность аренды примерно 6–8% в год в лирах, что выше, чем в большинстве стран Европы. Но есть подвох — валюта: аренда и цены номинированы в лирах, а лира ежегодно дешевеет к евро, поэтому доходность «на бумаге» не равна тому, что вы сохраните, если считаете в евро. В этом гайде — цифры по городам, что остаётся после налогов и расходов, как устроена индексация аренды и что покупать под какую цель. Данные ориентировочные на октябрь 2026 года и не обещание по конкретному объекту. О расходах при покупке — в статье цены на недвижимость в Турции и расходы при покупке.

Валовая доходность по городам

Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену покупки, до расходов и налогов. Мы посчитали её по двум опубликованным в августе 2026 года средним показателям Endeksa и Emlakjet: средней месячной аренде и средней цене продажи. Это наша собственная арифметика по двум разным выборкам, поэтому считайте её ориентиром, а не измеренной доходностью:

• Стамбул: аренда около 45 510 TL в месяц при средней цене около 7,4 млн TL, примерно 7,4% брутто
• Анкара: около 34 440 TL при 5,1 млн TL, примерно 8,1%
• Измир: около 33 369 TL при 6,6 млн TL, примерно 6,1%
• Анталья: около 29 306 TL при 6,1 млн TL, примерно 5,8%
• Турция в среднем: около 28 040 TL при 5,3 млн TL, примерно 6,3%

Global Property Guide за первый квартал 2026 года даёт похожие уровни, как следует из пересказа в поисковой выдаче: в среднем около 8,2% по Стамбулу, но с большим разбросом по районам. Однокомнатные квартиры в Эсенюрте показывают больше 10%, двухкомнатные в Шишли — около 8,4%, а Кадыкёй держится около 4,2–5,3%. В Анталье однокомнатные в Кепезе и Муратпаше дают около 7,6–8,0%, Коньяалты — около 6,3%, Аланья — примерно 3,9–6,1%. Закономерность обычная: дешёвые окраинные районы и малые квартиры доходнее, а у престижных районов и первой линии цена включает надбавку за образ жизни.

Доходность в лирах и результат в евро

Именно это решает, подходит ли вам Турция. В августе 2026 года цены на жильё в лирах выросли примерно на 23,5% за двенадцать месяцев, но с поправкой на инфляцию упали примерно на 6,2%. Центробанк зафиксировал восьмой месяц подряд, когда цены отставали от инфляции всё сильнее. Аренда в среднем по стране выросла примерно на 22,3%, что тоже ниже инфляции около 32%.

При этом лира слабела: евро стоил около 48,7 лиры в конце октября 2025 года и около 53,8 лиры в середине июля 2026 года. Если вы получаете аренду в лирах, а тратите и считаете в евро, примерно десятая часть дохода за год уходит на курс, и прирост стоимости в лирах сжимается так же. Поэтому 7% валовой доходности в лирах легко превращаются в заметно меньшую доходность в евро, а объект может дорожать в лирах и почти не расти в евро. Стамбул — исключение, которое помогает: по данным Emlakjet, аренда в Стамбуле за год до августа 2026 выросла примерно на 9,4% выше инфляции, а по данным центробанка в июле стамбульская аренда выросла примерно на 32%. Поэтому глубокий центральный рынок обычно защищает владельца лучше, чем курортный город.

Как работает индексация аренды

Долгосрочный договор жилой аренды в Турции можно пересматривать раз в год. После окончания лимита в 25% в июле 2024 года предел при продлении — среднегодовая инфляция за двенадцать месяцев, и выше неё арендодатель может подняться только через суд. Сообщалось о пределах около 34% на февраль 2026 года и около 33% на апрель 2026 года. Предел действует для действующих арендаторов, а новый договор заключается по рыночной ставке. На практике арендодатель, который годами держит одного арендатора, отстаёт от рынка, а тот, кто пересдаёт по рынку, поспевает за инфляцией. Актуальный предел на месяц и его применение к вашему договору уточняйте у турецкого юриста.

Налоги и расходы: от брутто к нетто

Арендный доход в Турции облагается налогом, в том числе у нерезидентов, владеющих там недвижимостью. Для жилья, сдаваемого арендатору, действует ежегодное необлагаемое, 47 000 TL за доход 2025 года, а из остатка вычитается 15% паушальных расходов. Остаток облагается по прогрессивной шкале от 15% до 40%. Для дохода 2026 года границы такие: 15% до 190 000 TL, 20% до 400 000 TL, 27% до 1 000 000 TL, 35% до 5 300 000 TL и 40% выше, так что обычный инвестор попадает в диапазон 15–27%. Декларация подаётся до конца марта следующего года, платить можно двумя частями. По сообщениям, нерезидент получает необлагаемую часть, только если у него нет другой полной декларации, поэтому проверьте свой случай.

Иллюстрация на наших допущениях, а не рыночные данные: квартира в Стамбуле по средней цене приносит около 7,4% брутто. Один пустой месяц в году снимает около 0,6 пункта, взносы в дом, страховку, ремонт и налог на недвижимость мы принимаем примерно за 1 пункт, а подоходный налог с такой аренды по шкале 2026 года составляет около 1 пункта. Остаётся около 4,8% нетто в лирах, ещё до курса. У вас цифры будут другими — зависит от дома, арендатора и вашей налоговой ситуации.

Посуточная аренда: сложнее, чем кажется

Многие покупатели рассчитывают на курортный доход в Анталье, Бодруме или Стамбуле. С 2024 года любая аренда на срок до 100 дней по одному договору требует разрешения, а в многоквартирном доме для него нужно согласие всех собственников — мы разбираем это в статье правила посуточной аренды в Турции. Агрегаторы показывают, что произошло: за двенадцать месяцев до середины 2026 года заполняемость в среднем была всего около 29% в Анталье и около 30% в Стамбуле по всем объявлениям, а число активных объявлений упало примерно на 45% в районе Антальи и на 50% в Стамбуле. Это данные агрегаторов, а не официальная статистика, и профессионально управляемые объекты работают лучше среднего, но не покупайте под доходность посуточной аренды без разрешения на руках.

Что покупать под какую цель

• Стабильный доход в лирах и некоторая защита от инфляции: скромная квартира в глубоком районе Стамбула или Анкары с арендаторами круглый год
• Образ жизни и периодическое проживание: Анталья и побережье, с более низкой доходностью и сезонным рынком. См. лучшие районы для покупки в Турции
• Сохранение капитала в евро: осторожно. За последний год рост в лирах был в основном эффектом курса, поэтому сравните с другими рынками, например Турция или Дубай или Грузия или Турция
• ВНЖ или гражданство: это отдельное решение со своими правилами, см. гражданство и золотая виза Турции

Перед покупкой прочитайте и про риски: риски инвестиций в недвижимость Турции и чек-лист вторичной покупки.

Частые вопросы

Какая доходность аренды в Турции считается хорошей? Примерно 6–8% брутто в лирах в крупных городах и около 4–5% нетто в лирах после расходов и налога. В евро она ниже. Стамбул лучше Анталии для аренды? По средним августа 2026 года у Стамбула выше валовая доходность и аренда растёт быстрее инфляции, а Анталья более сезонна. Есть ли лимит на рост аренды? При продлении рост ограничен среднегодовой инфляцией, но новые договоры заключаются по рынку. Платят ли иностранцы налог с турецкой аренды? Да, арендный доход от турецкой недвижимости облагается, для жилья есть необлагаемая часть. Можно ли рассчитывать на доход с Airbnb? Не без разрешения, да и заполняемость невысока, поэтому сначала считайте долгосрочную аренду.

Как мы помогаем

Подбираем недвижимость в Турции под вашу цель, сравниваем доходность в лирах с результатом в евро, проверяем, реально ли получить разрешение на посуточную аренду, и координируем местных юристов и бухгалтеров. Начните со страницы Турции.

Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Цифры ориентировочные, взяты из рыночных и профессиональных источников и меняются со временем; перед покупкой уточните актуальные ставки и правила у турецкого юриста или налогового консультанта.