Инвестиционная недвижимость в Болгарии: реальная доходность аренды по городам и курортам, брутто и нетто

Инвестиционная недвижимость в Болгарии в крупных городах обычно приносит около 4–5,5% годовых брутто, а для курортных квартир на Чёрном море и в Банско брокерские данные называют больше. После сборов, простоев и налога цифры ниже, и на курортах разрыв шире. В 2023–2025 годах цены росли быстрее аренды: это помогло росту капитала, но сжало доходность, а в 2026 году курортный сегмент остывает. В материале — цифры по городам и курортам, что съедает доходность и что подходит под какую цель. Цифры ориентировочные, из рыночных источников, и со временем меняются.

Доходность по городам: брутто

Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену покупки, до любых расходов и налогов. Global Property Guide оценивает среднюю валовую доходность по Болгарии примерно в 4,2% в 2026 году. По городам, по данным рыночных источников для квартир:

• София: около 4,2% в среднем, диапазон примерно 4–6% в зависимости от района. Студии и однокомнатные — около 4,3%, студенческий район Студентски град — около 4,7–5,1%. София — самый дорогой рынок страны, около 2 680 евро за м² по городу, поэтому доходность у неё одна из самых низких среди основных городов.
• Варна: около 4,3% в среднем по одному источнику, другие называют около 5,2% для студий и до 5,8% для квартир. Разброс большой, поэтому смотрите конкретный район.
• Бургас: около 5,1–5,3%, одно из самых высоких значений среди крупных городов.
• Пловдив: надёжной цифры доходности для этого материала мы не нашли, поэтому не приводим её.

Один брокерский блог добавляет, что аренда растёт на 5–8% в год, а простои в крупных городах — около 4%. Считайте это оптимистичным краем диапазона, а не базовым сценарием.

Курорты и Банско

Курортные квартиры обычно называют с более высокой доходностью. Один брокерский набор данных даёт чистую доходность около 6,8% для двухкомнатной в Солнечном берегу, Святом Власе и Равде и около 6,2% для однокомнатной там же и для двухкомнатной в Банско. Такие цифры обычно предполагают более заполненный сезон, чем получает большинство владельцев. Те же источники показывают и подвох: зона у гондолы в Банско, по сообщениям, заполнена лишь примерно на 35% при средней цене ночи около 97 долларов США, а в Солнечном берегу число квартир росло быстрее, чем спрос туристов.

В нашей заметке о курортном рынке 2026 года сообщается, что в первом квартале 2026 года число сделок в среднем было на 15% ниже, чем в первом квартале 2025 года, по Болгарии, и до 30% ниже в Несебре и Балчике, а часть владельцев продаёт, потому что посуточная аренда не дала ожидаемой отдачи. Уровень цен — вторая половина дроби: качественные квартиры в Солнечном берегу, Несебре и Святом Власе называют на уровне 1 200–2 000 евро за м², Созополь — 1 500–1 600, Банско и Пампорово — 900–1 300. См. лучшие районы для покупки недвижимости в Болгарии.

Брутто и нетто: что съедает доходность

• Взносы на содержание. Один курортный комплекс, Sunny View Central, по сообщениям, берёт 12 евро за м² в год с новых квартир. В Банско годовой взнос называют около 500 евро для жилой единицы и до 1 500 евро для единицы в спа-отеле. Это примеры, а не средние значения: узнайте у управляющей компании фактический взнос и размер резервного фонда.
• Простои вне сезона. Многие курортные города на зиму в основном закрываются, поэтому месяцев для сдачи мало. В материале о рисках инвестиций в Болгарии объясняется, почему старый курортный фонд конкурирует за одно и то же короткое лето.
• Комиссии управляющего и платформы, если объект сдаётся через оператора или платформу. Надёжной цифры мы не нашли, поэтому не приводим её.
• Коммунальные платежи, обстановка и ремонт. Расходы на содержание, управление и ремонт, по сообщениям, растут, и часть владельцев уходит с рынка из-за них.
• Местный налог на недвижимость около 0,1–0,45% от оценочной стоимости плюс сбор за вывоз мусора, по сообщениям для Болгарии.
• Подоходный налог с аренды, ниже.

Пример расчёта — наша арифметика на заданных допущениях: квартира 50 м² за 1 500 евро за м² стоит 75 000 евро. При 7% брутто она приносит 5 250 евро в год. Взнос на содержание 12 евро за м² — это 600 евро, а 10% налога, удержанного с валовой аренды, — 525 евро. Остаётся 4 125 евро, то есть 5,5% от цены, и это до комиссий управляющего, коммунальных платежей, ремонта и простоев, которые 7% ещё не учли.

Налог на доход от аренды

• Налоговые резиденты Болгарии платят 10% фиксированного налога с арендного дохода после автоматического вычета 10%, что даёт около 9% от валовой аренды.
• Нерезиденты, по сообщениям, платят ту же ставку 10% без вычета расходов, и налог удерживается у источника при выплате аренды нерезиденту.
• Налог в вашей стране — отдельный вопрос. Для налогового резидента Польши то, как соглашение между Польшей и Болгарией устраняет двойное налогообложение, зависит от метода в договоре; мы его для этого материала не проверяли. Прочитайте налог на аренду за границей для резидентов Польши и спросите консультанта.
• Продажа облагается отдельно, см. налог на прирост капитала в Болгарии.

Долгосрочная или посуточная аренда

В Софии, Варне, Бургасе и Пловдиве долгосрочная аренда даёт более стабильный доход и меньше расходов, потому что спрос идёт от студентов и работающих арендаторов круглый год. На побережье и в Банско деньги в посуточной аренде в сезон примерно с июня по сентябрь на морских курортах и зимой в горах. С 20 мая 2026 года правила ЕС требуют указывать регистрационный номер в каждом онлайн-объявлении, и незарегистрированную квартиру стало сложнее держать на Airbnb или Booking.com, см. правила краткосрочной аренды в Болгарии.

Евро, цены и аренда

Болгария перешла на евро 1 января 2026 года. Сделки с недвижимостью и раньше в основном шли в евро, поэтому сам переход почти не двинул цены; он убрал валютный риск и расходы на конвертацию для покупателей из еврозоны. По данным Евростата за первый квартал 2026 года, Болгария оказалась среди стран ЕС с самым большим годовым ростом цен, около 14,8% за год и около 6,2% за квартал. Данных за второй квартал мы не нашли. При этом курортный сегмент описывают как стабилизирующийся, со снижением числа сделок. Когда цены растут быстрее аренды, доходность новой покупки ниже, чем у старой, поэтому считайте по сегодняшней цене и сегодняшней аренде, а не по прошлогоднему заголовку. Взгляд на польском: Болгария в еврозоне.

Что покупать под какую цель

• Максимальный денежный доход с городской квартиры: студия или однокомнатная в Бургасе или Варне, вторичка, в доме с работающим управлением
• Стабильный круглогодичный спрос: София, с принятием более низкой доходности, арендаторы — студенты и специалисты
• Отдых плюс доход: однокомнатная в хорошо управляемом комплексе в Солнечном берегу, Святом Власе или Банско, с низким взносом и реалистичным допущением по загрузке
• Только рост капитала: данные 2026 года показывают стабилизацию курортного сегмента, поэтому не полагайтесь на него

Перед выбором сравните новостройку и вторичку в Болгарии и пройдите чек-лист для вторички. Осторожнее с обещанной доходностью, см. гарантированные арендные схемы: подвох.

FAQ

Какая доходность аренды в Болгарии хорошая? Около 4–5% брутто типично для Софии и 5–6% для Варны и Бургаса. Цифры выше 6% обычно относятся к курортным квартирам и опираются на полный сезон, поэтому просите показать загрузку за ними.

Налог 10% окончательный? По сообщениям, для нерезидентов аренда облагается 10% с удержанием у источника, но налог вашей страны может применяться тоже. Уточните своё положение у болгарского бухгалтера и у консультанта в вашей стране.

Меняет ли евро доходность? Не напрямую. Он убирает валютный риск для покупателей из еврозоны. Доходность определяют цена, которую вы платите, и аренда, которую можете получать.

Можно ли полагаться на гарантированную аренду от застройщика или курортного оператора? Относитесь осторожно. Гарантию часто закладывают в цену, и она надёжна лишь настолько, насколько надёжна компания за ней.

Как мы помогаем

Мы помогаем сравнить болгарские рынки с вашей целью, смоделировать валовую и чистую доходность с реалистичными простоями, сборами и налогами и скоординировать местных юристов и бухгалтеров. См. также страницу Болгарии и страницы городов: София, Варна, Бургас, Пловдив, Банско и Солнечный берег. Сравнение стран — в материале доходность аренды по странам 2026.

Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Цифры ориентировочные, взяты из рыночных источников и со временем меняются; перед покупкой уточните актуальные значения.