Два балканских соседа в ЕС с евро: цена за м², расходы, налог на аренду, доходность, правила владения, резиденция и риски бок о бок.
Болгария и Греция — соседи на Балканах, обе в ЕС и обе с евро (Болгария с 1 января 2026 года). Болгария — рынок с низкими ценами и плоским налогом на аренду; Греция — более крупный и дорогий рынок с инвесторской визой, прогрессивным налогом на аренду и несколькими изменениями политики на подходе. Сравнение построено по критериям, использует цифры из наших материалов с датой (октябрь 2026) и не называет общего победителя. Подробности: цены в Болгарии и расходы при покупке и цены в Греции и расходы при покупке.
Цена входа и цена за м²
В Болгарии в среднем по Софии около €2 680 за м², в премиальных районах примерно €3 500–4 100, в бюджетных €1 500–2 000. Качественные курортные квартиры в Солнечном берегу, Несебре и Святом Власе оцениваются примерно в €1 200–2 000, в Созополе €1 500–1 600, в Банско и Пампорово €900–1 300. Это цены предложения или сообщаемые уровни, а не данные реестра.
В Греции цены объявлений составляют около €2 500–4 500 за м² в центре Афин, €4 500–9 000 на Афинской ривьере, €1 800–3 000 в Салониках, €2 000–4 000 на Крите и от €5 000 до более €12 000 на Киклад. Банк Греции сообщил о росте цен на городские квартиры примерно на 5,3% за год во втором квартале 2026 (предварительные данные). Рост цен в Болгарии на бумаге выше: около 14,8% в первом квартале 2026 по данным Евростата, но число сделок в первом квартале было в среднем на 15% ниже, чем год назад.
Расходы и налоги при покупке
В Болгарии местный налог на передачу имущества, по имеющимся данным, составляет около 1,3–3% в зависимости от общины (в Софии 3%), а общие расходы покупателя с нотариусом, регистрацией и агентом — примерно 4–8%. В новостройках от застройщика, зарегистрированного по НДС, сообщается о 20% НДС в цене, в старых домах НДС, как правило, нет.
В Греции расходы оцениваются примерно в 7–12%: налог на передачу 3,09%, нотариус около 2%, земельный реестр около 0,5%, юрист 1–2% плюс НДС и агент 2–4% плюс НДС. НДС 24% на подходящие новостройки приостановлен до 31 декабря 2026 года, что действует с 2027 года, не подтверждено. Для покупателей не из ЕС объявленное повышение налога на передачу до 15% с 1 июля 2027 года пока не подтверждено как закон.
Ежегодный налог на недвижимость: в Болгарии около 0,1–0,45% оценочной стоимости плюс сбор за мусор; в Греции ENFIA с базой примерно от €2 до €16,20 за м² в зависимости от зоны плюс дополнительный налог на крупные владения.
Доходность от аренды и сезонность
По данным Global Property Guide, средняя валовая доходность около 4,2% в Болгарии (2026) и около 4,4% в Греции (второй квартал 2026). В Болгарии для Бургаса сообщают 5,1–5,3%, для Софии около 4,2%; в Греции в Афинах около 5,4%, а небольшие квартиры в более дешёвых районах достигают 6–8%. Закономерность одинакова: малые квартиры дают больше, престижные и большие меньше.
Курорты — отдельный случай. Болгарские морские курорты зарабатывают в основном с июня по сентябрь, Банско зимой, брокерские данные называют 6–7% чистых для курортных квартир, а один источник показывает заполняемость около 35% рядом с канатной дорогой Банско. Цифры по греческим островам труднее подтвердить: агенты называют 4–8% для домов отдыха на Крите и Корфу, это заявления, а не рыночные данные, а заполняемость краткосрочного жилья по стране оценивается примерно в 41%.
Налог на аренду — самое явное различие. Болгария облагает аренду плоским налогом 10% (для нерезидентов он, по сообщениям, удерживается у источника без вычета расходов). Греция, по сообщениям, облагает аренду 2026 года по шкале 15%, 25%, 35% и 45% со стандартным вычетом 5%. Налогообложение в стране вашего резидентства — отдельный вопрос, см. налог на доходы от аренды за рубежом для резидентов Польши.
Краткосрочная аренда
Обе страны требуют регистрации. В Греции нужен регистрационный номер AMA, новые регистрации заморожены в центральных округах Афин с 1 по 3 и в первом округе Салоник, объявлено продление до конца 2027 года, а регистрация может не переходить к покупателю. В Болгарии с 20 мая 2026 года в каждом онлайн-объявлении требуется регистрационный номер ЕС. См. правила краткосрочной аренды в Болгарии и в Греции.
Правила владения для иностранцев
В Болгарии граждане ЕС и ЕЭЗ могут покупать любую недвижимость. Гражданин не из ЕС может владеть квартирой на своё имя, а землю и дома с землёй обычно покупают через болгарскую компанию. В Греции граждане ЕС покупают свободно, граждане не из ЕС тоже могут покупать, для некоторых приграничных зон нужно особое разрешение, и на них распространялось бы объявленное изменение налога. В Греции права собственности и планировочная законность старых домов требуют внимательной проверки, см. чек-лист вторичной недвижимости Греции; в Болгарии здания должны иметь Акт 16 (разрешение на ввод в эксплуатацию), см. чек-лист вторичной недвижимости Болгарии.
Резиденция и визы
Гражданин ЕС имеет право жить в обеих странах по правилам ЕС без покупки недвижимости. Для инвесторов не из ЕС в Греции есть золотая виза. По имеющимся данным, пороги €800 000 в зонах высокого спроса (Аттика, Салоники, Миконос, Санторини и крупные острова) и €400 000 в остальных, с вариантом €250 000 для переоборудования и памятников, один объект не менее 120 м² и запрет краткосрочной сдачи. См. золотую визу Греции. Для Болгарии см. золотую визу Болгарии и проверьте правила на дату подачи. Обе страны в Шенгене (Болгария с 2025 года, насколько нам известно).
Ипотека
Банки в обеих странах кредитуют иностранцев избирательно. Порталы сообщают о 50–70% стоимости в Болгарии и 50–65% для нерезидентов в Греции; это не предложения банков. Читайте ипотеку для иностранцев в Болгарии и в Греции.
Климат, образ жизни и перелёты
В Греции средиземноморский климат, острова, долгий купальный сезон и туристическая экономика вокруг них, плюс Афины как столица. В Болгарии четыре сезона, побережье Чёрного моря с более коротким летом и горнолыжные курорты, из аэропортов Софии, Варны и Бургаса много рейсов в Европу. Из Западной Европы летом в Грецию обычно больше прямых рейсов, но проверьте расписание из вашего города.
Риски
Болгария: избыток предложения на побережье и сильная сезонность, падающее число сделок в курортном сегменте, дома без Акта 16, плата за содержание и земля, купленная в неверной структуре; см. риски инвестиций в недвижимость Болгарии. Греция: вопросы прав собственности и планировочной законности в старых домах, заморозка краткосрочной аренды и налоговые анонсы, которые могут измениться; см. риски инвестиций в недвижимость Греции. Другие пары: Болгария и Черногория и Греция и Черногория.
Кому что выбрать
- Если бюджет небольшой и нужна квартира для долгосрочной аренды в городе вроде Бургаса или Варны или скромная квартира для отдыха, ближе Болгария.
- Если ожидается высокий арендный доход, внимательно сравните налоги: плоские 10% в Болгарии и шкала 15–45% в Греции могут сильно изменить чистый результат.
- Если нужны острова, более длинный сезон и сложившийся туристический рынок, ближе Греция, при более высокой цене и расходах на покупку.
- Если вы гражданин не из ЕС и хотите резидентство через недвижимость, в Греции есть определённый путь при более высоких порогах; проверьте болгарские правила и сравните оба для вашего паспорта.
FAQ
Что дешевле, Болгария или Греция? Болгария дешевле за м² в большинстве сопоставимых категорий, хотя премиальные районы Софии могут сравниться со средним уровнем Афин.
Где налог на аренду ниже? Плоские 10% в Болгарии ниже, чем сообщаемая шкала 15–45% в Греции для большинства инвесторов, но налог в стране вашего резидентства тоже может применяться.
Где выше доходность? Средние близки: около 4,2% в Болгарии и 4,4% в Греции валовых. Чистая зависит от расходов, налога и заполняемости.
Может ли гражданин не из ЕС купить в обеих странах? Да. В Болгарии для земли обычно нужна компания, в Греции есть разрешения для приграничных зон и объявленное изменение налога.
Входит ли Болгария в еврозону? Да, с 1 января 2026 года, как и Греция.
Как мы помогаем
Мы трёхъязычная платформа: подбираем объекты в обеих странах и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов. Можем составить шорт-лист под бюджет и цель и посчитать чистую доходность на ваших цифрах. Больше рынков смотрите на страницах стран и в калькуляторах. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила и цены меняются, поэтому проверяйте актуальные нормы перед покупкой. Официальные источники: Агентство по регистрации Болгарии и Банк Греции.