Купить квартиру в Черногории, где отдыхаешь: 11 месяцев сдаю, месяц живу сам — расчёт

Кратко. Черногория это летнее побережье с тонкой зимой, но в отличие от Болгарии гости здесь есть почти в каждом месяце, поэтому модель «сдаю одиннадцать месяцев, живу один» на бумаге работает. При наших иллюстративных допущениях квартира 40 м² в Будве за около €120 000 может приносить около 3,5% чистыми в год до налога на родине при сдаче двенадцать месяцев, 3,2%, если взять май или октябрь, и 2,9%, если июль. Бар, около €94 000 за 55 м², даёт около 4,2%, Тиват, около €180 000 за 45 м², около 3,3%. Все цифры наша собственная арифметика на ноябрь 2026 года, не рыночные данные.

Покупка в городе, где вы уже проводите лето, и сдача квартиры, пока вас нет, это план, стоящий за многими покупками в Черногории. В статье мы проверяем его на трёх примерах в Баре, Будве и Тивате, считаем, чего стоит правило «одиннадцать месяцев сдаю, месяц мой», какой месяц выбрать и каким правилам должна соответствовать квартира, где вы и живёте, и сдаёте. Это общая информация, не юридическая и не налоговая консультация. Метод расчёта описан в статье как выбрать свой месяц и посчитать точку безубыточности, общая идея в путеводителе по покупке там, где отдыхаешь.

Насколько Черногория на самом деле сезонна

Побережье это летний рынок с длинным тонким хвостом. Airbtics, который оценивает результаты Airbnb по объявлениям, сообщает за 2025 год среднюю заполняемость 56% по Черногории, среднюю годовую выручку €16 141 на объект и по городам: 62% и цена за ночь €92 в Которе и Тивате, 58% и около €81 в Будве, 50% и около €58 в Баре. Те же данные показывают рост предложения примерно на 37% за год при росте выручки около 16%, то есть конкуренция растёт быстрее дохода. Маркетинговая страница одного агента по Будве даёт около 51% и цену около $120 для июня–августа против около 21% и $94 для декабря–февраля; мы считаем это лишь ориентиром.

Полной помесячной таблицы по этим городам мы не нашли, поэтому разбивка по месяцам ниже наше допущение, взятое на осторожной стороне опубликованных диапазонов. Одна небольшая квартира, которую вы сдаёте из-за границы, обычно работает хуже средних по трекерам: в них входят крупные, хорошо управляемые объекты.

Три примера квартир

Во всех трёх тот же метод. Делим год на месяцы, задаём каждому заполняемость и цену ночи и вычитаем управляющего и уборку (25% выручки от посуточной сдачи, 8% выручки от аренды, где мы предполагаем зимний договор), постоянные годовые расходы и подоходный налог 10,5% с аренды (15% после стандартного вычета 30%, как в нашей статье о доходности; источники расходятся). Результат до ипотеки и до налога на родине.

Квартира 1, Бар, 55 м², около €94 000 (около €1 700 за м², в пределах диапазона цен предложения для Бара из нашей статьи о бюджете). Июнь–август: заполняемость 55% при €62 за ночь, то есть €1 023 в месяц. Май, сентябрь и октябрь: 40% при €50, то есть €600 в месяц. Ноябрь–апрель: шестимесячная меблированная аренда по €300 в месяц, это наше допущение (долгая аренда такой квартиры при около 5% брутто составила бы около €390). Постоянные расходы около €635 в год (коммунальные платежи дома около €400, налог на имущество 0,25% от цены, около €235). - Аренда за двенадцать месяцев: €6 669, то есть 7,1% брутто. - Управляющий и уборка около €1 361, подоходный налог €700, постоянные расходы €635. - Чистыми: около €3 973, то есть 4,2% от цены. Местные агенты называют по Бару 6–7% брутто; наша цифра на верхней границе.

Квартира 2, Будва, 40 м², около €120 000 (около €3 000 за м², в пределах €2 800–3 200 для новостроек комфорт-класса из нашей статьи о бюджете). Июнь–август: 45% при €90, то есть €1 215 в месяц. Март–май и сентябрь–ноябрь: 28% при €70, то есть €588 в месяц. Декабрь–февраль: 15% при €60, то есть €270 в месяц. Постоянные расходы около €900 в год (платежи дома около €600, налог на имущество около €300). - Аренда за двенадцать месяцев: €7 983, то есть 6,7% брутто. Global Property Guide даёт среднюю валовую доходность по Будве около 5,0%, значит, мы выше неё, поэтому заполняемость мы нарочно взяли скромной. - Управляющий и уборка около €1 996, подоходный налог €838, постоянные расходы €900. - Чистыми: около €4 249, то есть 3,5%.

Квартира 3, Тиват, 45 м², около €180 000 (около €4 000 за м², в пределах €3 750–4 250 для среднего сегмента из нашей статьи о бюджете). Июнь–сентябрь: 55% при €105, то есть около €1 733 в месяц. Апрель, май и октябрь: 35% при €80, то есть €840 в месяц. Ноябрь–март: 18% при €65, то есть €351 в месяц. Постоянные расходы около €1 250 в год (платежи дома около €800, налог на имущество около €450). - Аренда за двенадцать месяцев: €11 205, то есть 6,2% брутто. - Управляющий и уборка около €2 801, подоходный налог €1 177, постоянные расходы €1 250. - Чистыми: около €5 977, то есть 3,3%. Тиват самый международный из трёх, но вы платите за адрес.

Модель: одиннадцать месяцев против двенадцати

Возьмём один месяц себе. Стоимость это потерянная выручка за вычетом доли управляющего и налога, который вы больше не платите. - Бар. Июль: чистый доход падает до около €3 313, то есть 3,5%, потеря около €660 в год. Май или октябрь: около €3 586, 3,8%, потеря около €387. Январь, когда квартира на зимней аренде: около €3 728, 4,0%, потеря около €244 (считаем, что аренда пять месяцев вместо шести). - Будва. Июль: около €3 465, то есть 2,9%, потеря около €784. Май или октябрь: около €3 870, 3,2%, потеря около €379. Январь: около €4 075, 3,4%, потеря около €174. - Тиват. Июль: около €4 860, то есть 2,7%, потеря около €1 117. Май или октябрь: около €5 435, 3,0%, потеря около €542. Январь: около €5 751, 3,2%, потеря около €226.

Два вывода. Во-первых, в каждом городе самый дешёвый месяц зимний, но он не бывает бесплатным, потому что в Черногории зимой всё же есть спрос. Во-вторых, пиковый месяц стоит примерно в два–пять раз дороже самого дешёвого, и эта разница и есть реальная цена «одного месяца для себя». Весенние и осенние месяцы золотая середина: вы платите около половины июльской цены и всё ещё получаете тёплые дни у моря.

Какой месяц взять

• Май и начало июня или конец сентября и октябрь: €379–542 в год в Будве и Тивате против €784–1 117 в июле.
• Зимний месяц стоит меньше всего (€174–244), но побережье тихое, и многие места закрыты.
• Если смысл владения там в июле или августе, посчитайте это до покупки: на этих примерах это примерно на €400–575 в год больше межсезонного месяца, то есть около десятой части годового чистого дохода.
• Если выбирать город только по этому критерию, держать квартиру дешевле всего в Баре и дороже всего в Тивате, потому что в Тивате квартира в пик зарабатывает больше за ночь.

Регистрация: что это значит для дома, которым вы пользуетесь сами

Черногория не член ЕС, поэтому правило ЕС о регистрационном номере здесь напрямую не действует, но краткосрочная сдача регулируется. Отраслевые источники говорят, что жильё нужно категоризировать и внести в официальный туристический реестр до размещения на Airbnb или Booking.com; точные шаги уточните в Министерстве туризма или у лицензированного местного агента. Иностранных гостей без черногорского вида на жительство нужно регистрировать в местной Туристической организации, на практике в течение 24 часов после приезда, и хозяин в этом участвует: сообщаемые штрафы за нерегистрацию гостей примерно €500–2 000 для частных лиц. Если вы за границей, это должен сделать ваш управляющий. Для гостей действует муниципальный туристический сбор, по сообщениям, около €1 с взрослого в день или €1 в высокий сезон и €0,50 в низкий; владельцы, живущие в собственной квартире, по сообщениям, освобождены, подтвердить это мы не смогли. Подробности в статье правила краткосрочной аренды в Черногории.

Перед покупкой спросите, категоризирована или зарегистрирована ли квартира, разрешает ли здание сдачу и, в новом комплексе, записан ли «гарантированный доход» в договоре или только показан как пример. Квартиру без надлежащих документов бывает трудно зарегистрировать для туристов. Общие правила в нашей статье о лицензиях, правилах дома и страховке.

Налоги коротко

• Аренда: доход от недвижимости в Черногории облагается в Черногории независимо от гражданства владельца. Агентские источники называют 15% с валовых поступлений для частных лиц, сдающих туристам; в нашей статье о доходности это 15% после стандартного вычета 30%, то есть 10,5% с аренды. Источники расходятся, поэтому получите письменный расчёт у черногорского бухгалтера. По сообщениям, в 2026 году власти готовили правила, по которым платформы будут передавать налоговой данные о доходах хозяев, с упоминанием порога оборота €30 000 для НДС; проверьте, приняты ли они.
• Ваш собственный месяц: черногорского правила о влиянии дней личного использования на вычеты и налог мы не нашли. Общий принцип в статье о налогах на дни личного проживания и доход от аренды.
• Налог на родине: соглашение может снять двойное налогообложение; способ зависит от соглашения и вашего резидентства.
• Продажа: источники называют 15% с прироста, но расходятся, текста закона мы подтвердить не смогли; см. налог на прирост капитала в Черногории.

Сколько стоит покупка

На вторичное жильё с января 2024 года действует прогрессивный налог на передачу: 3% до €150 000; €4 500 плюс 5% суммы свыше €150 000 до €500 000; €22 000 плюс 6% свыше, как описывают несколько агентских руководств 2026 года (страницу Налоговой администрации открыть не удалось). На наших квартирах это около €2 820 в Баре, €3 600 в Будве и около €6 000 в Тивате до нотариуса, юриста, перевода, агента и оценки. Одно агентство оценивает все расходы покупателя в 4–8% для вторичного жилья. Новостройка от застройщика-плательщика НДС несёт НДС 21%, обычно включён в объявленную цену и заменяет налог на передачу: попросите подтверждение письменно. Самые дешёвые квартиры чаще всего и имеют проблемы с правовым статусом, поэтому читайте кадастр раньше цены. Цены и пример расчёта в статьях что можно купить в Черногории за €100 000–500 000, цены на недвижимость и расходы покупки и новостройка или вторичка. По районам см. лучшие районы для покупки в Черногории.

Управление из-за границы

Вы будете отсутствовать большую часть года, поэтому управляющий занимается регистрацией гостей, ключами, уборкой и календарём. Спросите размер вознаграждения (мы берём 25% посуточной выручки вместе с уборкой), можно ли заблокировать ваш месяц в календаре и в договоре и кто регистрирует иностранных гостей в течение 24 часов. См. управление домом на курорте на расстоянии.

Ошибки, которых стоит избежать

• Верить заголовку агентства «до 15% доходности посуточной сдачи»: это лучший случай при полном управлении в хороший год, а чистыми часто выходит около 3–5%.
• Покупать на рынке с быстрым ростом предложения (около 37% в год по объявлениям) и считать, что заполняемость удержится.
• Взять для себя июль, не посчитав его: он может стоить €660–1 117 в год.
• Купить очень дешёвую квартиру, не проверив правовой статус и разрешения.
• Забыть о регистрации гостей в течение 24 часов, когда вас нет.
• Доверять брошюре с «гарантированным доходом», которого нет в договоре.
• Рассчитывать, что налоговая ставка и правила платформ останутся такими же, как в 2026 году.

Чек-лист перед покупкой

• Категоризирована или зарегистрирована ли квартира и разрешает ли здание сдачу?
• Каковы платежи дома и муниципальный налог на имущество в евро в год?
• Кто управляет, за какое вознаграждение и кто регистрирует гостей?
• Какой месяц вы возьмёте и сколько он стоит по цифрам выше?
• Цена с НДС или без и чист ли правовой статус здания?
• «Гарантированный доход» записан в договоре или только показан как пример?
• Каковы местный налог с аренды и налог на родине?

Вопросы и ответы

Можно ли сдавать черногорскую квартиру одиннадцать месяцев? В Будве, Тивате и Баре спрос есть почти в каждом месяце, но зимние цены и заполняемость низкие; частая альтернатива шестимесячный зимний договор.

Какой месяц дешевле всего взять? Зимний, около €174–244 в год в наших примерах; май и октябрь стоят около €379–542.

Нужно ли регистрировать квартиру? Краткосрочную сдачу нужно категоризировать и зарегистрировать до размещения, а иностранных гостей регистрировать в местной Туристической организации примерно в течение 24 часов.

Платит ли владелец туристический сбор, живя в своей квартире? По сообщениям, владельцы могут быть освобождены, но подтвердите это на месте.

Это налоговая или юридическая консультация? Нет: перед покупкой получите письменный расчёт у черногорского бухгалтера.