Недвижимость во Франкфурте, Гамбурге, Кёльне, Дюссельдорфе

Франкфурт, Гамбург, Кёльн и Дюссельдорф — главные инвестиционные города запада и севера Германии после Берлина и Мюнхена. У них глубокий рынок аренды и регулируемая система ставок, но различаются налог, уровень цен и тип арендаторов. Материал по состоянию на октябрь 2026 года. Это отправная точка для выбора города, а не обещание доходности; общую картину см. в материале доходность аренды и инвестиции в Германии.

Город за городом

Цены ниже — цены предложения за м2 по данным порталов и прессы, а не зарегистрированные цены сделок. Это ориентиры; цены сделок обычно ниже, и по каждому городу подтвердить цифры отчётом оценочного комитета мы не смогли.

• Гамбург: около 4 700 EUR за м2 по среднему значению одного портала за первое полугодие 2026 года. Спрос формируют порт, большой сектор услуг и высокая доля арендного жилья.
• Дюссельдорф: около 4 800 EUR за м2 по среднему значению одного портала за 2026 год. Центр моды, торговли и корпораций с сильным поясом пригородов в регионе Рейн-Рур.
• Кёльн: пресса сообщала о рекордных ценах в городе во втором квартале 2026 года. Надёжной цифры за м2 подтвердить не удалось, поэтому не приводим её. Университетский и медийный город.
• Франкфурт: по сообщениям прессы, самый сильный рост цен среди крупных городов в 2026 году. Надёжной средней цифры за м2 подтвердить не удалось, не приводим её. Спрос формируют финансовый центр, аэропорт и множество международных работодателей; премиум-сегмент намного выше среднего по городу.

По восьми крупнейшим городам один из источников приводит среднюю цену предложения около 5 650 EUR за м2 (рост около 3% за год), при этом вторичные квартиры восстанавливаются после коррекции прошлых лет. О районах — в материале лучшие районы для покупки недвижимости в Германии.

Налог на покупку по землям

Grunderwerbsteuer зависит от земли, а не от города или вашего места жительства:

• Гамбург: 5,5%.
• Гессен (Франкфурт): 6%.
• Северный Рейн-Вестфалия (Кёльн, Дюссельдорф, города Рура): 6,5%, самая высокая ставка в Германии.

Добавьте нотариуса и земельную книгу, около 1,5–2% от цены, и комиссию агента, если он был. При покупке квартиры или дома на одну семью с покупателя можно взять не более половины комиссии. Как иллюстрация с круглыми числами: на квартиру за 300 000 EUR налог составит 16 500 EUR в Гамбурге и 19 500 EUR в Северном Рейн-Вестфалии. Эти расходы съедают первые годы любой доходности, поэтому включайте их в расчёт; помогут наши калькуляторы.

Аренда студентам и пригородным арендаторам

Разные города подходят разным группам арендаторов:

• Студенты: крупные университеты есть в Кёльне и Франкфурте, а также в Гамбурге. Обычный продукт — небольшие меблированные квартиры рядом с университетом. У сдачи с мебелью свои правила, и она может быть ограничена; проверьте местные нормы по краткосрочной и меблированной аренде.
• Приезжающие на работу и корпоративные арендаторы: во Франкфурте и Дюссельдорфе много людей, которые приезжают на ограниченное время. Спрос на небольшие квартиры с хорошей транспортной связью самый устойчивый, но простой и смена арендаторов стоят денег.
• Семьи и долгосрочные арендаторы: большие квартиры в хороших жилых районах Гамбурга и Кёльна.

Доходность по этим сегментам мы не приводим, так как надёжные цифры подтвердить не смогли. Считайте по местной таблице ставок и реальным расходам на покупку конкретной квартиры.

Правила аренды

На признанных напряжённых рынках Mietpreisbremse ограничивает ставку при повторной сдаче примерно на 10% выше местной сопоставимой; федеральное правило продлено до конца 2029 года, а каждая земля сама решает, какие муниципалитеты охвачены. Для действующих договоров тоже есть пределы повышения ставки. Меблированная и краткосрочная аренда подчиняются отдельным правилам; см. правила краткосрочной аренды в Германии. Перед покупкой сданной квартиры запросите договор аренды, историю ставок и последнее повышение.

Десятилетний срок спекуляции

Если вы продаёте находящуюся в частной собственности недвижимость в Германии в течение 10 лет после покупки, прибыль по общему правилу облагается налогом как частная сделка по § 23 закона о подоходном налоге (§ 23 EStG). Продажа после 10 лет для частных владельцев по общему правилу не облагается, и есть освобождение, если вы сами пользовались объектом в год продажи и два предыдущих года. Как это применяется к нерезидентам и вместе с налогами вашей страны проживания, подтвердить мы не смогли. Поговорите с налоговым консультантом до покупки и прочтите налог на прибыль при продаже недвижимости в Германии.

Для русскоязычных инвесторов

Русскоязычные общины живут во всех четырёх городах, и юристы, налоговые консультанты и агенты, работающие на русском, там есть. Практические моменты:

• Подготовьте паспорт, подтверждение адреса, немецкий налоговый номер и документы об источнике средств; банки и нотариусы проводят проверки по борьбе с отмыванием денег, соблюдение закона обязательно.
• Если немецкий ограничен, заранее договоритесь с нотариусом о переводчике или переводе.
• Иностранные документы могут потребовать апостиль и присяжный перевод.
• Если вы живёте в ЕС, доход от аренды и продажу в Германии, возможно, придётся декларировать и в стране проживания; обратный случай описан в материале налоговая декларация по иностранной недвижимости для резидентов Германии, а как правила применяются к вам, уточните у консультанта.
• Ипотека: ипотека для иностранцев в Германии.

FAQ

Какой из четырёх городов самый дешёвый? По найденным цифрам Гамбург и Дюссельдорф находятся в диапазоне порядка 4 000–5 000 EUR за м2; по Франкфурту и Кёльну подтвердить не удалось.

Где налог на покупку ниже всего? В Гамбурге 5,5%, затем Гессен 6% и Северный Рейн-Вестфалия 6,5%.

Гарантирует ли аренда покрытие расходов? Нет. Ставка ограничена местными правилами, а простой, содержание и стоимость финансирования различаются. Считайте по каждой квартире.

Платится ли налог при продаже после 10 лет? По немецким правилам для частной недвижимости в общем случае нет, но свою ситуацию проверьте у налогового консультанта.

Студенческие квартиры — надёжное вложение? Они могут быть стабильными, но нужны хорошая транспортная связь и законная сдача; простой и расходы на мебель реальны.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа (английский, русский, польский), которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов; юридических и налоговых консультаций мы не даём. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила меняются, поэтому актуальные нормы проверяйте у нотариуса и налогового консультанта. Вы можете посмотреть объекты в Германии и воспользоваться нашими калькуляторами.