Недвижимость или депозит: расходы и срок окупаемости

Депозит можно снять за считанные дни, часто бесплатно. Недвижимость нельзя. На её продажу уходят недели или месяцы, а у каждого конца сделки есть цена. Эти два факта задают минимальный срок владения, после которого недвижимость может выйти вперёд, и поэтому хороший рынок не всегда означает хорошее вложение для конкретного человека. В статье это показано на условном расчёте. Цифры это допущения, а не рыночные данные и не прогноз.

Сколько стоит покупка по странам

В наших гидах по странам указаны расходы на покупку сверх цены. Цифры ориентировочные и меняются вместе с правилами и ценами.

• Германия: примерно 9-12% сверху цены (см. цены и расходы на покупку в Германии).
• Испания: примерно 10-13%, больше в регионах с высокими налогами (см. Испания).
• Португалия: около 10% для нерезидента в рабочем примере нашего гида (см. Португалия).
• Италия: примерно 10-15% (см. Италия).
• Австрия: примерно 10-12% (см. Австрия).
• Франция: примерно 7-8,5% для старого жилья (см. Франция).
• Греция: примерно 7-12% (см. Греция).
• Дубай: около 7%, в основном сбор Земельного департамента 4% и комиссия агента (см. Дубай).
• Кипр: около 4% цены при вторичной покупке в нашем примере, без комиссии агента, намного меньше, чем в других странах, потому что сборы за переход права при перепродаже уменьшаются вдвое (см. Кипр).

У депозита такого входного взноса нет. Это первое препятствие: при расходах 10% недвижимость должна подорожать примерно на 10% или заработать это арендой, чтобы просто вернуться к исходной точке.

Сколько стоит продажа

У продажи свои расходы: комиссия агента, нотариус или юрист, во многих странах налог на прирост, а также штраф за досрочное погашение ипотеки. Надёжной межстрановой статистики по комиссии при продаже мы не нашли, поэтому не приводим её. О налоге при продаже см. налоги при продаже недвижимости за рубежом по странам и наши гиды по налогу на прирост по отдельным странам, а о процессе как продать недвижимость за рубежом. В примере ниже мы допускаем расходы на продажу 4% цены. Проверьте свой рынок.

Сколько занимает продажа

Надёжных официальных межстрановых данных о сроке продажи мы не нашли, а он зависит от города, ценового сегмента и цикла. Квартира по адекватной цене на ликвидном рынке может продаться за несколько месяцев. Объект на тонком рынке, юнит на этапе строительства, курортная вилла или объект по высокой цене могут продаваться заметно дольше, а на падающем рынке выбор такой: ждать или снижать цену. Закладывайте месяцы, а не дни, и продажу, для которой может понадобиться доверенность, если вы за границей. Это главное практическое отличие от депозита.

Условный расчёт срока окупаемости

Это иллюстрация с круглыми числами, а не прогноз. У вкладчика в Польше есть 110 000 EUR.

• Вариант A: вся сумма на депозите под 3% годовых. После польского налога 19% на проценты чистая ставка составляет 3% умножить на 0,81, то есть 2,43%.
• Вариант B: объект стоимостью 100 000 EUR и расходы на покупку 10 000 EUR (10%). Допустим, цена растёт на 2% в год, а чистая аренда после расходов и налога составляет 2 000 EUR в год (2% цены, неизменная и не реинвестируемая). При продаже расходы составляют 4% тогдашней цены.

Через 5 лет депозит стоит около 124 000 EUR. Объект стоит 110 408 EUR за вычетом 4% расходов на продажу, то есть около 105 990 EUR, плюс 10 000 EUR аренды, итого около 116 000 EUR. Депозит впереди.

Через 10 лет депозит около 139 900 EUR. Объект 121 899 EUR за вычетом 4%, около 117 000 EUR, плюс 20 000 EUR аренды, около 137 000 EUR. Депозит всё ещё немного впереди.

Через 13 лет почти ничья: около 150 300 EUR у депозита и 150 200 EUR у объекта. Через 14 лет объект чуть впереди: около 154 700 EUR против 153 900 EUR. В этой иллюстрации окупаемость наступает примерно через 14 лет.

Результат очень чувствителен к допущениям:

• Если цена растёт на 3% в год вместо 2%, срок падает примерно до 7 лет.
• При росте 4% в год примерно до 5 лет.
• При росте 1% в год или при неизменной цене объект не догоняет депозит за 40 лет в этом примере.
• Более высокая чистая аренда, более низкая ставка по депозиту или меньшие расходы сокращают срок. Обратное его удлиняет.

Важно не число 14. Важно, что при высоких расходах и скромном росте срок окупаемости длинный, а короткий срок владения редко разумен. Свои параметры можно проверить в калькуляторах.

Частичная ликвидность: что можно сделать с объектом

Неликвидный не значит бесполезный.

• Сдать в аренду: это даёт доход без продажи.
• Взять кредит под залог, с учётом условий банка и расходов. См. ипотека для нерезидентов.
• Продать долю совладельцу, если это допускает закон.
• Пользоваться самому: это даёт нефинансовую ценность, но не деньги.

У каждого варианта есть цена, задержка или условие. Депозит ликвиден так, как ни один из них. В статье о полной стоимости владения за рубежом перечислены текущие расходы, которые продолжаются, пока вы владеете.

Риск вынужденной продажи

Реальная опасность неликвидности это вынужденная продажа: когда деньги нужны в неудачный момент. Потеря работы, семейные обстоятельства, пересмотр ставки по ипотеке или слишком тонкий запас прочности могут заставить продавать на слабом рынке, со скидкой и с перечисленными выше расходами. Депозит как резерв на непредвиденное это способ, которым многие семьи этого избегают. В качестве ориентира, не являющегося советом: держите в деньгах резерв на период, когда вы можете остаться без дохода, а в недвижимость вкладывайте только те средства, которые не понадобятся в течение минимального срока владения.

Когда депозит лучше

Депозит лучше для денег, которые могут понадобиться в пределах срока окупаемости, для резерва на непредвиденное, при высоких расходах на входе и выходе, при слабом росте местной аренды и цен, при высокой ставке по депозиту или если вы не сможете продолжать оплачивать расходы на объект во время простоя. У депозита также есть защита системы гарантирования вкладов. Правила ЕС задают минимальный уровень гарантии на вкладчика в одном банке, и мы советуем проверить его для вашего банка и страны. У недвижимости аналога нет.

FAQ

Сколько нужно держать недвижимость, чтобы она обошла депозит? Фиксированного числа нет. В нашем условном примере это около 14 лет при росте цены 2% и около 7 при 3%. Срок зависит от расходов, аренды, роста цены и ставки по депозиту.

Расходы на покупку это главное препятствие? Часто да. Расходы 7-15% цены во многих странах означают, что объект должен подорожать на столько же, чтобы сравняться с депозитом.

Сколько занимает продажа? По-разному. Надёжной межстрановой статистики мы не нашли. Закладывайте месяцы, а на тонких рынках больше.

Можно ли получить деньги с объекта без продажи? Иногда: через аренду, кредит под залог или продажу доли, у каждого варианта есть условия.

Меняет ли ответ более высокая аренда? Да. Больше чистой аренды сокращает срок окупаемости, но проверьте, что остаётся после простоев, управления, коммунальных платежей и налога.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Текст носит информационный характер и не является инвестиционной, юридической или налоговой консультацией. Все цифры в примере условные, а прошлые результаты не гарантируют будущих. Перед решением проверьте расходы и правила своей страны.