Инвестиции в недвижимость Пафоса: цена за м² по районам, реальная доходность и правила для покупателей

Пафос — кипрский рынок для тех, кто хочет курортную жизнь с доходом сверху, а не максимальную доходность. Он лежит на западном побережье: собственный международный аэропорт, старая гавань и археологический парк из списка ЮНЕСКО, курортный пояс к северу вокруг Пейи и Корал-Бэй и деревни в глубине острова. В первом полугодии 2026 года Пафос, по сообщениям, был главным местом входа для иностранных покупателей на острове. В материале — сколько стоит квадратный метр по районам, какая доходность реальна после расходов, как считаются расходы на покупку, кто может покупать и где риски. Цифры ориентировочные, по состоянию на октябрь 2026 года. Цены по острову, расходы на покупку и налоги — в материале цены на недвижимость Кипра и расходы на покупку, а второй главный город разобран в статье об инвестициях в недвижимость Лимасола.

Пафос в цифрах 2026 года

Центральный банк Кипра сообщил, что цены на жильё по острову во втором квартале 2026 года выросли на 8,5% за год. По пересказам того же релиза в прессе, в Пафосе рост составил около 9,6%, а одна из публикаций называет для квартир в Пафосе около 18,5% — это цифра из единственного источника, и мы не считаем её трендом. Те же публикации пишут, что иностранцы купили в Пафосе около 1401 объекта в первом полугодии 2026 года и что около 41% завершённых передач прав в районе пришлось на иностранных покупателей. В целом по стране первое полугодие стало рекордным по продажам: около 10 000 сделок на сумму около €2,2 млрд.

Две оговорки. Быстрый рост с невысокой базы сжимает доходность, потому что аренда растёт медленнее цен. А рынок, где иностранцы получают около двух пятых передач прав, зависит от того, что этот спрос сохранится. Второе — наше прочтение цифр, а не прогноз.

Сколько стоит квадратный метр по районам

Цифры ниже — цены предложения с порталов и из агентских обзоров, а не зарегистрированных сделок; источники расходятся, поэтому читайте их как диапазоны. По району в целом обычно называют около €2700–3800 за м².

• Като-Пафос и Корал-Бэй (побережье): примерно €4500–6500 за м². Като-Пафос — это пешая доступность гавани, ресторанов и пляжей, отсюда и надбавка
• Центр города и Universal: примерно €2800–3800 за м². Фонд постарше и средних лет, круглогодичный местный спрос
• Героскипу: обзоры расходятся. Один портал дал медианную цену предложения около €3400 за м² (данные августа 2025 года), другие относят район к внутренним деревням
• Хлорака, между Като-Пафосом и Корал-Бэй: новые квартиры называют от около €110 000, виллы — от около €250 000. Это цены входа, а не цены за метр
• Пейя и Корал-Бэй, курортный пояс: двухкомнатная квартира в Корал-Бэй обычно стоит €150 000–200 000. Объявления на международном портале в долларах США показывают квартиры в Пейе примерно по 3000–4600 долларов за м², а виллы — намного выше (одна вилла в Корал-Бэй около 7600 долларов за м², одна в районе Sea Caves около 11 500). Это единичные объявления, а не средние
• Внутренние деревни вроде Талы: примерно €2200–3200 за м². Тише и дешевле, автомобиль обязателен. Отдельной надёжной цифры по Эмбе мы не нашли

Внутри одного района расстояние до моря, бассейн, этаж, возраст дома и возможность сдавать посуточно двигают цену сильнее, чем название района.

Новостройка или вторичка

• Новостройка: добавляется НДС 19%. Сниженная ставка 5% действует только в узких случаях (условия 2026 года, которые мы нашли: первые 130 м² и первые €350 000 при общей площади до 190 м² и цене до €475 000), а сбор за переход права не взимается, если применяется НДС. В Пафосе много закрытых курортных комплексов с бассейнами; они несут сервисные сборы, поэтому сравнивайте их стоимость с арендой, которую объект реально может принести. Подробнее о выборе: новостройка или вторичка на Кипре
• Вторичка: без НДС, сбор за переход права вдвое ниже стандартного и возможность увидеть реальное состояние, историю сервисных сборов и арендную историю. Пользуйтесь списком в материале чек-лист покупки вторичного жилья на Кипре

Некоторые новые проекты предлагают пакет мебели и гарантию арендного дохода, например 3% на пять лет. Читайте договор и спрашивайте, кто платит по гарантии, как долго и не заложена ли она в цену: гарантированная аренда: подвох.

Доходность аренды: брутто и нетто

Global Property Guide оценил среднюю валовую доходность квартир в Пафосе в первом квартале 2026 года примерно в 4,7%: около 4,75% для однокомнатной (около €220 000), 4,4% для двухкомнатной (около €325 000) и 4,8% для трёхкомнатной (около €400 000). Чистая доходность обычно на 1,5–2 пункта ниже после простоев, сервисных сборов, управления, ремонта и налога, то есть типичная квартира в Пафосе даёт примерно 2,7–3,2% нетто. Быстрая проверка нашей арифметикой: однокомнатная за €220 000 при 4,75% брутто — около €10 450 в год, примерно €870 в месяц, до всех этих расходов.

Цифры посуточной аренды намного выше и намного менее надёжны. Агентства называют 10–17% брутто в сезон на побережье. Другой обзор даёт 6–9% брутто для посуточной аренды против 4,5–6% для долгосрочной и пишет, что разрыв сокращается, если учесть управление и сезонные простои. Одно здание в центре города рекламировали как около 8% при посуточной аренде и 5,5% при долгосрочной. Это заявления продавцов. Считайте свои цифры по аренде, которую можно подтвердить, и с запасом на зиму. Налог на доход от аренды для нерезидентов разобран в материале доходность аренды и инвестиции на Кипре, а для налоговых резидентов Польши — в налоге на доход от аренды за границей.

Долгосрочная аренда или посуточная

Спрос в Пафосе курортный и сезонный: британский и более широкий европейский сезон в тёплые месяцы и тихая зима вне главных курортов, где многие объекты работают в сокращённом режиме. Это говорит в пользу посуточной аренды с управляющим, для которой нужна лицензия заместителя министерства туризма, а долгосрочная аренда в центре города становится более стабильной, но менее доходной альтернативой. Проверьте до покупки, разрешена ли посуточная аренда в доме и сможет ли объект получить лицензию: правила краткосрочной аренды на Кипре.

Не планируйте бюджет по прошлому лету. Загрузка и ставки по острову этим летом, по сообщениям, были на 10–15% ниже, чем в 2025 году, а по Пафосу отдельной цифры мы не нашли. Фоном идёт региональная война. После ударов по Ирану в конце февраля и удара дрона по британской базе в Акротири в начале марта число туристов в апреле составило около 303 000 против примерно 419 000 годом ранее, то есть минус 27,6%. Пассажиропоток двух главных аэропортов в первом полугодии составил 5,4 млн против 5,7 млн. Аэропорт Пафоса держался лучше аэропорта Ларнаки: около 420 500 пассажиров в июне против 370 400 годом ранее и примерно на 7% больше в июле. Воспринимайте это как контекст, а не как прогноз.

Расходы на покупку

• Вторичка: сбор за переход права 3% до €85 430, 5% до €170 860 и 8% выше, вдвое снижен с 2016 года, то есть фактически 1,5%, 2,5% и 4% по каждой ступени. На вторичке за €300 000 это около €8600, примерно 2,9% (наша арифметика)
• Новостройка: НДС 19% внутри цены и без сбора за переход права
• Гербовый сбор: обзоры сообщают, что гербовый сбор по договорам отменён с 1 января 2026 года (Law 239(I)/2025). Подтвердите это у юриста
• Услуги юриста, расходы Земельного департамента и другие платежи добавляются сверху. Полный список — в материале цены на недвижимость Кипра и расходы на покупку

Кто может покупать

• Граждане Польши и других стран ЕС: разрешение Совета министров не нужно, число объектов не ограничено. Процесс тот же, что у местных: договор купли-продажи, затем регистрация в Департаменте земель и межевания. Весь путь для польского покупателя — в материалах покупка недвижимости за границей из Польши и перевод денег за границу на покупку недвижимости
• Покупатели не из ЕС: давнее правило — одобрение Совета министров. В 2026 году парламент работал над ужесточением: предлагались ограничения по площади, по сельской земле и по покупке через компании. Итоговый текст мы подтвердить не смогли, поэтому проверьте действующее правило у кипрского юриста до подписания
• Резиденция: инвесторы не из ЕС могут получить постоянное жительство, вложив не менее €300 000 в новое жильё от застройщика, с условиями по доходу и оплате. Подробности и расхождения источников — в статье об инвестициях в недвижимость Лимасола, а варианты — в материале варианты резиденции на Кипре

Как добраться и передвигаться

В Пафосе есть собственный международный аэропорт (около 1,7 млн пассажиров в первом полугодии 2026 года и около 3,8 млн в 2025-м), порт и автомагистраль A6 до Лимасола, примерно час езды. Аэропорт Ларнаки, главный на острове, находится примерно в полутора часах (наша оценка). За пределами Като-Пафоса автомобиль практически необходим. Частные клиники и международные школы есть, но их меньше, чем в Лимасоле.

Риски, которые нужно проверить

• Титульные документы. Часть покупателей заплатила полностью и до сих пор не имеет документов на собственность, потому что у застройщика ипотека на землю. Один юридический источник насчитывает около 4080 таких случаев, а процедура принуждения со штрафами, по сообщениям, запущена в феврале 2026 года. Попросите юриста подтвердить титул, наличие ипотеки, разрешение на строительство и сертификат окончательного одобрения до любых платежей сверх резервирования: инвестиционные риски на Кипре
• Сезонность. Зимние простои и сезонная работа инфраструктуры — главный тормоз для посуточной аренды; долгосрочная приносит меньше, но стабильнее
• Зависимость от иностранного спроса. Когда около двух пятых передач прав приходится на иностранцев, пауза в их покупках ударит прежде всего по вторичке
• Быстрый рост. Не закладывайте в расчёт покупки, что 9,6% в год, а тем более 18,5% для квартир, сохранятся. Крупные инвестиционные сделки во втором квартале замедлились, и одна из публикаций частично связывает это с геополитической осторожностью
• Смена правил. Правила для иностранных покупателей и лицензирование посуточной аренды менялись в 2025–2026 годах
• Избыток предложения. Надёжной цифры по непроданным объектам в Пафосе мы не нашли, поэтому не называем её и не утверждаем, что рынок перенасыщен

Пафос, Лимасол или Ларнака

• Пафос: примерно €2800–4500 за м² и больше на побережье, валовая доходность около 4,7%, туристический и сезонный рынок, лучше всего для жизни с доходом
• Лимасол: в среднем €3800 за м² и выше, валовая доходность около 5,3%, круглогодичный спрос, самый дорогой вход. См. инвестиции в недвижимость Лимасола
• Ларнака: примерно €2000–3900 за м², валовая доходность около 4–4,5%, самый низкий вход и главный аэропорт. См. инвестиции в недвижимость Ларнаки

Источники расходятся по средним, поэтому сравнивайте реальные объявления. См. также лучшие районы для покупки на Кипре.

Кому подходит Пафос

Покупателю, который будет пользоваться объектом часть года, а остальное время сдавать, который готов к более низкой и более сезонной доходности в обмен на курортную обстановку и которому удобно ездить за рулём. Хуже подходит тому, кто хочет максимальную заголовочную доходность, круглогодичных арендаторов или городской образ жизни: этому лучше соответствует Лимасол.

FAQ

Какая доходность в Пафосе реальна? Около 4,7% брутто на средней квартире, то есть примерно 2,7–3,2% нетто после расходов. Цифры 8–17% для посуточной аренды — заявления продавцов для пика сезона, они требуют лицензии, управляющего и запаса на зиму.

Сколько стоит квадратный метр в Пафосе? От около €2200 во внутренних деревнях до €4500–6500 на побережье, в зависимости от района, дома и источника.

Может ли гражданин Польши купить недвижимость в Пафосе? Да. Как гражданину ЕС вам не нужно разрешение и нет ограничения по числу объектов. Польское налогообложение кипрской аренды стоит уточнить у польского консультанта.

Подходит ли Пафос для дохода от аренды? Для стабильного дохода Лимасол сильнее по доходности и круглогодичному спросу. Пафос подходит тому, кто ценит курортный образ жизни и доволен скромным сезонным доходом.

Как мы помогаем

Мы подбираем объекты в Пафосе по району и бюджету, сопоставляем цены предложения с реальной арендой и координируем местных юристов, которые проверяют титул, ипотеку застройщика и статус лицензии. Смотрите страницу Кипра, страницу Пафоса с актуальными объектами и наш гид по недвижимости Кипра.

Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Цифры ориентировочные, взяты из рыночных и профессиональных источников и со временем меняются; перед покупкой подтвердите актуальные цифры и правила у юриста.