Испания или Кипр: что выгоднее для покупки

Испания и Кипр — два тёплых рынка ЕС с евро, оба популярны среди покупателей, говорящих по-русски, по-польски и по-английски. Испания — большой рынок с региональными различиями и региональными налогами. Кипр — небольшой островной рынок с другой структурой налогов и англоязычной правовой системой. Сравнение построено по критериям, использует цифры из наших материалов с датой (октябрь 2026) и не называет общего победителя. Подробности: цены в Испании и расходы при покупке и цены на Кипре и расходы при покупке.

Цена входа и цена за м²

В Испании средняя цена предложения вторичного жилья в июне 2026 составила около €2 823 за м² (Idealista), рост 15,8% за год, но разброс огромный: Мадрид превысил €6 000, Балеарские острова около €5 228, Малага около €3 784, Аликанте около €2 909, столицы Канарских островов около €2 650–2 760. Официальный индекс INE во втором квартале 2026 вырос на 12,2% за год.

На Кипре цены предложения на квартиры в 2026 году — примерно от €4 000 до более €8 000 за м² в Лимасоле, €2 800–4 500 в Пафосе, €2 000–3 900 в Ларнаке и €1 700–2 700 в Никосии. Общий индекс Центрального банка Кипра во втором квартале 2026 вырос на 8,5%. Если сравнивать сопоставимое, Аликанте или Канары стоят за м² дешевле Лимасола или Пафоса, а Мадрид и Балеары дороже большей части Кипра.

Расходы и налоги при покупке

В Испании на вторичке в большинстве регионов добавляется примерно 10–13%, а в регионах с самыми высокими налогами до 15%. Главная статья — региональный налог на передачу (ITP): 6% в Мадриде, 7% в Андалусии, 6,5% на Канарах, 10% в Валенсийском сообществе (сообщалось о снижении с июня 2026, поэтому уточните) и 10–13% в Каталонии. Новое жильё облагается НДС 10% плюс гербовый сбор около 1–1,5%. Нотариус, реестр и юрист сверху.

Кипр легче на вторичке. Сборы за переоформление 3%, 5% и 8% по ступеням, на вторичке уменьшаются вдвое, а новостройка платит НДС 19% вместо них (пониженная ставка 5% действует только при строгих условиях). В нашем примере для вторички за €300 000 сборы и юрист дают около 4% цены, без комиссии агента. Гербовый сбор, по сообщениям, отменён с 1 января 2026 года.

Ежегодные расходы тоже различаются. В Испании IBI составляет 0,4–1,1% кадастровой стоимости плюс налог на мусор и взносы сообщества. На Кипре ежегодного налога на недвижимость нет с 2017 года, есть только муниципальные платежи, обычно €90–300.

Доходность от аренды и сезонность

Данные Idealista за второй квартал 2026 показывают валовую доходность по ценам предложения в Испании около 4,7% в Мадриде, 5,2% в Барселоне, 5,5% в Малаге, 6,3% в Валенсии и около 7,8% в Аликанте, по стране около 6,5%. После налога, взносов сообщества, пустующих месяцев и управления реалистична чистая доходность примерно 2–4% от общих затрат. На Кипре, по данным Global Property Guide, средняя валовая доходность около 4,9% в первом квартале 2026, чистая обычно на 1,5–2 пункта ниже.

Это валовые цифры по ценам предложения, поэтому не сравнивайте испанский город с кипрским только по заголовку. В испанских городах круглый год есть спрос студентов и работающих и большой рынок долгосрочной аренды. На Кипре рынок меньше: Лимасол описывают как самый сильный рынок на весь год, Пафос как туристический.

Налог на аренду для нерезидентов: в Испании резиденты ЕС и ЕЭЗ платят 19% с чистого дохода после вычетов, резиденты других стран 24% с валовой арендной платы без вычетов. На Кипре, по сообщениям, применяется шкала подоходного налога с вычетом 20% валовой аренды. См. доходность аренды в Испании и на Кипре.

Краткосрочная аренда

Испания регулирует посуточную аренду по регионам. В мае 2026 года Верховный суд отменил национальное требование о регистрации, но регионы могут требовать собственную, а Барселона постепенно отказывается от туристических лицензий к ноябрю 2028 года. На Кипре для посуточной аренды нужно лицензирование, правила различаются по районам. В обоих случаях сначала считайте долгосрочную аренду, а доход от посуточной воспринимайте как бонус. См. правила краткосрочной аренды в Испании и на Кипре.

Правила владения для иностранцев

В Испании иностранцы покупают свободно, до подписания нужны номер NIE и испанский банковский счёт. На Кипре граждане ЕС покупают свободно, а по обзору юридической фирмы (обновлён в сентябре 2025) гражданам не из ЕС нужно разрешение и они ограничены одним участком под жильё до 4 000 м² и двумя объектами, при этом более строгий закон был в проекте. Подтвердить, принят ли он с тех пор, мы не смогли, поэтому спросите кипрского юриста. Предложение ввести очень высокий налог на покупки нерезидентов не из ЕС в Испании, по сообщениям, застряло в парламенте в 2026 году; это предложение, а не закон.

Резиденция и визы

Гражданин ЕС имеет право жить в обеих странах по правилам ЕС без покупки недвижимости. Для граждан не из ЕС золотая виза Испании за недвижимость закончилась 3 апреля 2025 года, см. золотую визу Испании и визу цифрового кочевника Испании. На Кипре есть путь к постоянному резидентству через покупку, но наши новости сообщают, что Кипр планирует ужесточить правила золотой визы, поэтому проверяйте правила на дату подачи: золотая виза Кипра. Испания в Шенгене, Кипр пока нет.

Ипотека

Банки в обеих странах кредитуют нерезидентов на более жёстких условиях, чем резидентов. По обзорам порталов и брокеров сообщают о сумме до 70% стоимости в Испании и около 60% на Кипре для нерезидентов; это не предложения банков. Читайте ипотеку для иностранцев в Испании и на Кипре.

Климат, образ жизни и перелёты

Испания предлагает широкий выбор: Коста-дель-Соль и Коста-Бланка для солнца, Канары для мягких зим, Барселона и Мадрид для городской жизни и большая община экспатов с услугами на многих языках. Кипр — долгое жаркое лето и мягкая зима, широко распространённый английский и левостороннее движение, но меньший выбор мест. В обе страны много прямых рейсов, но из континентальной Европы в Испанию маршрутов намного больше. Проверьте расписание из вашего города.

Риски

Испания: региональные различия налогов, правила туристических лицензий, цены растут быстрее аренды и налогообложение владельцев не из ЕС; см. риски инвестиций в недвижимость Испании. Кипр: быстрый рост цен, небольшой рынок, правила для покупателей не из ЕС и юридическая проверка прав собственности и разрешений; см. риски инвестиций в недвижимость Кипра. Другие пары: Испания и Португалия, Италия и Испания и Кипр и Греция.

Кому что выбрать

• Если нужен большой рынок с множеством городов, глубокая вторичка и долгосрочная аренда и выбор ценовых уровней, ближе Испания, причём сначала выбирайте регион, потому что налоги различаются.
• Если важны меньшие расходы на вторичке, отсутствие ежегодного налога на недвижимость и англоязычная среда, ближе Кипр, при более высокой цене за м² в лучших районах.
• Если вы гражданин не из ЕС, сравните правила разрешения на Кипре и налог на аренду 24% в Испании до того, как влюбитесь в объект.
• Если планируете сдавать, проверьте местные правила посуточной аренды в обеих странах и посчитайте чистую доходность.

FAQ

Что дешевле, Испания или Кипр? Зависит от места. Аликанте или Канары дешевле Лимасола за м², а Мадрид и Балеары дороже большей части Кипра.

Где ниже расходы на покупку? На вторичке Кипр легче, около 4% в нашем примере, против примерно 10–13% в Испании, хотя регионы различаются.

Где выше доходность аренды? Испания в некоторых городах показывает более высокую валовую доходность по ценам предложения, но чистая около 2–4% после расходов. Кипр в среднем около 4,9% валовых.

Может ли гражданин не из ЕС купить в обеих странах? Да. На Кипре нужно разрешение, как сообщается, а Испания облагает аренду резидентов не из ЕС по ставке 24% с валового дохода.

Платится ли налог на недвижимость каждый год? В Испании да (IBI и налог на мусор), на Кипре ежегодного налога на недвижимость нет, только муниципальные платежи.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа: подбираем объекты в обеих странах и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов. Можем составить шорт-лист под бюджет и регион и посчитать чистую доходность с учётом вашего статуса резидентства. Больше рынков смотрите на страницах стран и в калькуляторах. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила и цены меняются, поэтому проверяйте актуальные нормы перед покупкой. Официальные источники: Национальный институт статистики Испании и Центральный банк Кипра.