Налоги: проценты по депозиту, аренда и прирост капитала в ЕС

Сбережения и недвижимость облагаются по-разному, и эта разница может менять расстановку. Проценты по депозиту обычно облагаются по единой ставке, часто у источника. Аренда облагается как доход, иногда по сниженной специальной ставке. Прирост при продаже после срока владения может быть освобождён от налога. Если резидент владеет недвижимостью в другой стране, свою долю могут потребовать две страны, а договор определяет, как снимается двойное налогообложение. В статье даны основные правила для резидентов Польши, Германии, Чехии и стран Балтии в том виде, в каком мы смогли их проверить в октябре 2026 года. Ставки меняются, поэтому это отправная точка.

Проценты по депозитам

• Польша: 19% с процентов, обычно удерживает банк. Актуальные правила см. на портале Минфина podatki.gov.pl.
• Германия: единый налог у источника (Abgeltungsteuer) 25% плюс 5,5% солидарной надбавки на него, всего 26,375% до церковного налога. Первые 1 000 EUR дохода от капитала на человека в год (2 000 EUR для супругов с совместной оценкой) покрываются льготой для вкладчиков. Цифры взяты с банковских и финансовых порталов, поэтому подтвердите их в налоговой инспекции.
• Чехия: проценты на банковских счетах обычно облагаются налогом у источника 15%, который для резидентов обычно окончателен. Страницы Финансовой администрации мы открыть не смогли, поэтому проверьте их.
• Эстония: единая ставка подоходного налога 22% в 2026 году по налоговой карте EY Baltic за март 2026 года. Проценты либо удерживает банк, либо они декларируются в годовой декларации.
• Латвия и Литва: доходы от капитала облагаются по своим ставкам. Для Латвии Служба государственных доходов указывает ставку 25,5% на доход от прироста капитала с 2025 года (ранее 20%). Для Литвы налоговая инспекция (VMI) указывает 15% на доход от продажи недвижимости и на часть доходов от капитала, но структура изменилась с 1 января 2026 года. Ставку по процентам проверьте в VID или VMI, прежде чем опираться на число.

Арендный доход

• Польша: частная аренда облагается паушальным налогом, 8,5% при годовой аренде до 100 000 PLN и 12,5% свыше, без вычета расходов, по данным Минфина. Это относится к вашей аренде по всему миру, если вы налоговый резидент Польши, а иностранный налог учитывается по договору, как ниже. См. налог на зарубежную аренду для резидентов Польши.
• Германия: аренда обычно облагается в составе дохода по прогрессивной личной ставке после вычета расходов, таких как проценты, амортизация и ремонт. Детали мы повторно не проверяли, поэтому уточните. По зарубежной недвижимости см. налоговая декларация о зарубежной недвижимости для резидентов Германии.
• Чехия: аренда обычно облагается по ставке 15% (и 23% выше порога высокого дохода) после вычета либо в твёрдой доле, либо фактических расходов, по вторичным источникам. См. налоговая декларация о зарубежной недвижимости для резидентов Чехии.
• Эстония: 22%. Если вы декларируете аренду сами, по жилым договорам вычитается 20% на расходы, по вторичным обзорам правил Налогово-таможенного управления. См. Эстония.
• Латвия и Литва: отдельные правила, см. Латвия и Литва. Актуальные ставки на 2026 год по аренде в этих странах мы подтвердить не смогли.

Сравнивайте заявленную доходность только после налогов и расходов. В нашем обзоре налогов на зарубежную аренду по странам показано, что в первую очередь берёт страна объекта.

Прирост при продаже

• Польша: 19% с прироста при продаже недвижимости до конца пятого календарного года после года покупки, отчитываются в PIT-39. После этого срока внутренняя продажа этим налогом не облагается. Прирост освобождается, если выручка идёт на собственные жилищные нужды в установленный срок. Это внутреннее правило. Для недвижимости за рубежом на практике решают договор и налог другой страны. См. продажа квартиры в Польше и PIT-39.
• Германия: частные продажи обычно облагаются, если сделаны в течение десяти лет, с исключениями, и не облагаются позже. Актуальное правило и исключения для собственного проживания уточните в налоговой.
• Чехия: доход от продажи недвижимости освобождается после срока владения, который для объектов, приобретённых с 2021 года, увеличен до десяти лет. Для основного жилья есть более короткие сроки. Мы опираемся на вторичные источники, поэтому проверьте.
• Эстония: продажа места проживания освобождена, не чаще одного раза в два года, по данным Налогово-таможенного управления. Прочий прирост облагается по ставке 22%.
• Латвия: подоходный налог не взимается при продаже недвижимости, которой владели более 60 месяцев, по данным Службы государственных доходов. Более короткое владение облагается как прирост капитала.
• Литва: доход от продажи освобождается, если недвижимость приобретена более чем за 10 лет до продажи, иначе прирост облагается по ставке 15%, по данным налоговой инспекции. Проверьте изменения 2026 года.

Если вы продаёте недвижимость в стране объекта, эта страна может облагать и нерезидентов. См. налоги при продаже недвижимости за рубежом по странам.

Зарубежная аренда и облегчение по договорам

Договор обычно даёт стране объекта первое право облагать аренду от него. Страна проживания затем снимает двойное налогообложение одним из двух способов. По методу зачёта она облагает доход, но засчитывает иностранный налог в пределах своего налога на этот доход. По методу освобождения она освобождает доход, иногда учитывая его для определения ставки по остальным доходам (освобождение с прогрессией). Какой метод действует, зависит от договора, и в некоторых договорах он изменился после многосторонней конвенции. Принцип объясняет наш обзор договоров об избежании двойного налогообложения, а подробности для вашей страны проживания в материалах выше. Зарубежный доход обычно нужно декларировать, даже если он освобождён.

Условное сравнение после налогов

Это иллюстрация с круглыми числами и допущениями, без прогноза.

Житель Польши сравнивает 200 000 PLN в двух вариантах.

• Депозит под 4% годовых: проценты 8 000 PLN, польский налог 19% составляет 1 520 PLN, чистый доход 6 480 PLN, или 3,24% капитала.
• Объект за рубежом, купленный за 200 000 PLN, с валовой арендой 6%, то есть 12 000 PLN. Допустим, текущие расходы 3 000 PLN и иностранный налог 10% с аренды, 1 200 PLN (допущение, а не реальная ставка). Польский паушальный налог на эту аренду составил бы 8,5% от 12 000 PLN, то есть 1 020 PLN. По методу зачёта иностранные 1 200 PLN покрывают польские 1 020 PLN, поэтому в этой иллюстрации дополнительного польского налога нет. По методу освобождения Польша с этого дохода ничего не берёт. Чистая аренда: 12 000 минус 3 000 минус 1 200, то есть 7 800 PLN, или 3,9% капитала.

Здесь объект приносит после налогов немного больше депозита, но простой в два месяца сократит аренду примерно на 2 000 PLN и опустит доход ниже депозита. Главный фактор не налоги, а расходы и простои.

Другое место проживания меняет депозитную часть. С 100 000 EUR под 3% резидент Германии платит 25% плюс 5,5% с 2 000 EUR сверх льготы, то есть 527,50 EUR, и получает 2 472,50 EUR (2,47%) до церковного налога. Резидент Чехии при налоге у источника 15% получает 2 550 EUR (2,55%). Резидент Эстонии при 22% получает 2 340 EUR (2,34%).

Когда депозит лучше

Депозит проще в налогообложении: банк часто удерживает налог сам, страна одна, иностранной декларации нет. Если вы не хотите двух налоговых отчётов, если чистая доходность объекта после налогов явно не выше депозита, если вы планируете держать недолго или если страна объекта сильно облагает продажи, депозит может оказаться выгоднее после налогов.

FAQ

Облагается ли зарубежная аренда дважды? Может облагаться в обеих странах, но договор обычно даёт облегчение. Метод (зачёт или освобождение) зависит от договора и страны проживания.

Нужно ли декларировать зарубежную аренду, если она освобождена дома? Обычно да. Методы освобождения часто всё равно требуют декларации.

Освобождается ли продажа недвижимости от налога через несколько лет? В ряде стран да (Польша пять календарных лет, Германия десять, Чехия десять, Латвия 60 месяцев, Литва десять). Есть условия и исключения, а страна объекта всё равно может облагать нерезидента.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Пример условный, прошлые результаты не гарантируют будущих, а правила меняются, поэтому актуальные нормы уточняйте в налоговом органе или у консультанта.