Греция или Турция: что выгоднее для покупки

Греция и Турция делят Эгейское и Средиземное моря, но как рынки недвижимости устроены совсем по-разному. Греция — страна ЕС с евро и европейской правовой базой. Турция — рынок в лирах с более высокой доходностью на бумаге, более низкими ценами в евро и другим набором рисков. Сравнение построено по критериям, использует цифры из наших материалов с датой (октябрь 2026) и не называет общего победителя. Подробности: цены в Греции и расходы при покупке и цены в Турции и расходы при покупке.

Цена входа и цена за м²

В Греции цены объявлений составляют около €2 500–4 500 за м² в центре Афин, €4 500–9 000 на Афинской ривьере, €1 800–3 000 в Салониках, €2 000–4 000 на Крите и от €5 000 до более €12 000 на Киклад. Средние на начало 2026 года — около €4 245 за м² для новостроек и €2 550 для вторичного жилья (один рыночный источник). Банк Греции сообщил о росте цен на городские квартиры примерно на 5,3% за год во втором квартале 2026 (предварительные данные).

В Турции в августе 2026 года средняя цена продажи составляла около 5,3 млн лир, примерно €98 000, в Стамбуле около €137 000, в Измире около €122 000, в Анталье около €113 000. Средние по городам за м² в январе 2026 были примерно €1 100–1 200 в Стамбуле, что заметно ниже престижных районов. Престижные курорты вроде Бодрума оцениваются в несколько раз выше. Цены выросли примерно на 23,5% в лирах за двенадцать месяцев, но упали примерно на 6,2% с учётом инфляции.

Расходы и налоги при покупке

Греческие расходы оцениваются примерно в 7–12% цены: налог на передачу 3,09%, нотариус около 2%, земельный реестр около 0,5%, юрист около 1–2% плюс НДС и агент около 2–4% плюс НДС, если он нужен. На новостройки действует НДС 24%, приостановленный до 31 декабря 2026 года для подходящих объектов. Для покупателей не из ЕС объявленное повышение налога на передачу до 15% с 1 июля 2027 года пока не подтверждено как закон.

В Турции основная статья — налог на оформление права собственности 4%: по закону он делится, но на практике часто платится покупателем. Добавьте отчёт лицензированного оценщика, обязательное страхование от землетрясений (DASK), перевод и нотариус, если покупаете по доверенности, и НДС 1%, 10% или 20% на новостройку в зависимости от площади и места. В нашем примере на €100 000 итоговая стоимость около €105 000–106 000 до комиссии агента.

Ежегодные налоги тоже различаются. В Греции есть ENFIA с базой примерно от €2 до €16,20 за м² в зависимости от зоны. В Турции налог на недвижимость 0,1% вне крупных муниципалитетов и 0,2% внутри них от налоговой стоимости, которая обычно заметно ниже рыночной.

Доходность от аренды и валюта

По данным Global Property Guide, средняя валовая доходность в Греции около 4,4% во втором квартале 2026, в Афинах около 5,4%, а небольшие квартиры в более дешёвых районах Афин достигают 6–8%. Чистая доходность обычно на 1,5–2 пункта ниже. В Турции валовая доходность в лирах 6–8% по нашим расчётам на двух выборках августа 2026: около 7,4% в Стамбуле, 8,1% в Анкаре и 5,8% в Анталье.

Сравнение решает валюта. В конце октября 2025 евро стоил около 48,7 лиры, в середине июля 2026 около 53,8, поэтому примерно десятая часть арендного дохода в лирах теряется на курсе за год. Доходность 7% в лирах может превратиться в намного меньшую доходность в евро. В Греции аренда и цена в евро, и валютный вопрос зависит только от вашей собственной валюты. В Турции ежегодное повышение аренды по действующим договорам ограничено среднегодовой инфляцией за двенадцать месяцев; новые договоры заключаются по рыночной ставке.

Налог на аренду: в Греции, по имеющимся данным, для дохода 2026 года действует шкала 15–45% со стандартным вычетом 5%; в Турции шкала 15–40% после ежегодного освобождения от налога и вычета 15% расходов в твёрдой сумме, поэтому обычный инвестор попадает в диапазон 15–27%. Это данные по сообщениям, уточните у местного консультанта.

Краткосрочная аренда

Обе страны ограничивают посуточную аренду. В Греции нужен регистрационный номер AMA, новые регистрации заморожены в центральных округах Афин с 1 по 3 и в первом округе Салоник, объявлено продление до конца 2027 года. В Турции с 2024 года для аренды на срок до 100 дней по одному договору нужно разрешение, а в доме с несколькими собственниками — согласие всех. Данные агрегаторов показывают низкую заполняемость в обеих странах, поэтому сначала считайте долгосрочную аренду. См. правила краткосрочной аренды в Греции и в Турции.

Правила владения для иностранцев

Граждане ЕС покупают в Греции свободно; граждане не из ЕС тоже могут покупать, для некоторых приграничных зон нужно особое разрешение, и они сталкиваются с объявленным изменением налога. В Турции иностранцы могут владеть до 30 гектаров по всей стране и не более 10% частной земли в одном районе, не могут покупать в военных и охраняемых зонах, а реестр перед сделкой запрашивает мнение военных, что может задержать покупку. Турция вне ЕС, поэтому защита по праву ЕС действует иначе; см. недвижимость в ЕС и вне ЕС.

Резиденция и визы

Гражданин ЕС имеет право жить в Греции по правилам ЕС. В Турции покупка автоматически не даёт вид на жительство, а кварталы, где иностранцы составляют около 20% жителей, могут быть закрыты для новой регистрации. Проверьте правила въезда и пребывания для вашего паспорта до планирования длительных поездок.

Для инвесторов в Греции есть золотая виза. По имеющимся данным, пороги €800 000 в зонах высокого спроса (Аттика, Салоники, Миконос, Санторини и крупные острова) и €400 000 в остальных, с вариантом €250 000 для переоборудования и памятников; нужен один объект, краткосрочная сдача запрещена. См. золотую визу Греции. Турция предлагает гражданство за покупку недвижимости на 400 000 долларов США с запретом продажи на три года, как сообщают несколько порталов. Это отдельные решения со своими правилами; см. гражданство и золотую визу Турции. Греция в Шенгене, Турция нет.

Ипотека

Банковское кредитование иностранцев узкое в обеих странах. Для Греции порталы сообщают об ипотеке для нерезидентов примерно 50–65% стоимости; это не предложения банков. Для Турции читайте ипотеку для иностранцев в Турции и в Греции; многие сделки проходят за наличные.

Климат, образ жизни и перелёты

В обеих странах долгое жаркое лето и мягкая зима на побережье. Греция — острова, европейская среда и паромное сообщение; Турция — крупные города, Стамбул как мировой узел и много прямых рейсов в Анталью, Измир и Стамбул. Зимы во внутренней Турции холодные. Проверьте реальное расписание рейсов и паромов под ваши поездки.

Риски

Греция: вопросы планировочной законности и прав собственности в старых домах, заморозка краткосрочной аренды и налоговые анонсы, которые могут измениться; см. риски инвестиций в недвижимость Греции. Турция: инфляция, слабеющая лира, падение цен в реальном выражении, сейсмический риск, ограничения по военным зонам и кварталам; см. риски инвестиций в недвижимость Турции. Другие пары: Грузия и Турция и Португалия и Греция.

Кому что выбрать

• Если нужны активы в евро внутри правовой системы ЕС, дом для свободного использования и более простое налоговое взаимодействие со страной проживания, ближе Греция.
• Если нужна более низкая цена входа в евро, вы принимаете валютный и инфляционный риск и можете проверить права собственности, ближе Турция, лучше в глубоком рынке вроде Стамбула, чем на курорте.
• Если доход у вас в евро и вложение должно сохранить стоимость в евро, осторожнее с доходом в лирах и сравните с рынками евро.
• Если цель — резидентство или гражданство, считайте это отдельным решением от доходности и проверьте действующие правила для вашего паспорта.

FAQ

Турция дешевле Греции? Обычно да в евро за м² по средним по городам, но престижные курортные районы Турции могут стоить как греческие острова.

Где выше доходность от аренды? В Турции на бумаге выше в лирах, 6–8% валовых, но лира дешевеет к евро. В Греции в среднем около 4,4% валовых в евро.

Может ли гражданин не из ЕС купить в обеих странах? Да, с разными ограничениями: разрешения для приграничных зон и объявленное изменение налога в Греции, лимиты по площади и зонам в Турции.

Даёт ли покупка резидентство? Автоматически нет ни в одной стране. В Греции есть золотая виза выше порогов; в Турции путь к гражданству от 400 000 долларов США.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа: подбираем объекты в обеих странах и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов. Можем сравнить цены предложения с недавними ценами сделок и посчитать доходность в евро. Смотрите страницы стран и сравнение стран. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила, ставки и цены меняются, поэтому проверяйте актуальные нормы перед покупкой. Официальные источники: Банк Греции и Центральный банк Турецкой Республики.