Расходы на покупку по странам: где дешевле и дороже

Цена в объявлении редко равна сумме, которая уходит с вашего счёта. Налог на передачу, НДС, нотариус, реестр, юрист и агент сильно различаются по странам и определяют, как долго вы будете отыгрывать расходы входа. В этой статье сравниваются расходы на покупку в странах, которые мы освещаем, по цифрам из наших датированных гайдов по ценам и расходам (октябрь 2026) и нескольким официальным порталам. Страны ранжированы по общей нагрузке, но рейтинг приблизительный: новостройка и вторичка облагаются по-разному, комиссия агента то включена, то нет, а часть позиций подтвердить не удалось. Попросите местного юриста письменную смету по вашему объекту. Начните с полной стоимости владения за рубежом.

Как читать цифры

• Налог на передачу обычно применяется к вторичке, НДС к новостройкам от застройщика. Вместе они редко складываются.
• Проценты даны от цены, если не сказано иначе; диапазоны взяты из рыночных и профессиональных источников, а не из официального тарифа.
• Ежегодные расходы владения и налог при последующей продаже учитываются отдельно; они есть в гайде по каждой стране.

Минимальная нагрузка: Грузия, вторичка на Кипре, Болгария, Турция

Грузия: наш гайд закладывает около 1-1,5% сверх цены (нотариус менее 0,1%, юрист около 0,5-1%, агент отдельно). В проверенных источниках мы не нашли гербового сбора или налога на передачу при покупке и просим подтвердить это у юриста (расходы в Грузии). Кипр: при вторичной покупке сборы за переход прав 3% с первых EUR 85 430, 5% до EUR 170 860 и 8% свыше, по сообщениям, уменьшаются вдвое, и вместе с юристом около 1% плюс НДС выходит примерно 4% до комиссии агента; гербовый сбор, по сообщениям, отменён с 1 января 2026 (расходы на Кипре). Болгария: местный налог на передачу, по сообщениям, около 1,3-3% (София 3%), а общие расходы покупателя источники оценивают примерно в 4-8%; суммы нотариуса, реестра и агента мы не подтвердили (расходы в Болгарии). Турция: гербовый сбор за титульный документ 4% от заявленной стоимости, по закону делится, но часто целиком платит покупатель, плюс оценка, перевод и нотариус; для квартиры за EUR 200 000 наш пример даёт около EUR 209 000 и выше, до комиссии агента (расходы в Турции).

Середина: Черногория, Дубай, Греция

Черногория: вторичка, по сообщениям, обходится примерно в 5-8% сверху. Большинство агентских источников описывает прогрессивный налог на передачу с 1 января 2024 (3% до EUR 150 000, затем диапазоны 5% и 6%), но некоторые всё ещё называют плоские 3%; по первоисточнику мы этого не выяснили, поэтому уточните, что применяется. При первой продаже застройщиком с НДС, по сообщениям, 21% НДС включён в цену и налог на передачу не добавляется (расходы в Черногории). Дубай: сбор Dubai Land Department 4% (по закону делится, обычно платит покупатель), плюс сбор trustee-офиса и агент, как правило, 2% плюс 5% НДС; наши примеры дают около 6,3-7,1%, гайды закладывают 7-10%, ежегодного налога на недвижимость нет, но есть сервисные платежи (расходы в Дубае; правила сборов на сайте Dubai Land Department). Греция: налог на передачу 3,09%, нотариус около 2%, реестр около 0,5%, юрист 1-2% плюс НДС и агент 2-4% плюс НДС, итого около 7-12%. Для подходящих новостроек НДС 24% приостановлен до 31 декабря 2026; что действует после, мы не подтвердили. Повышение налога на передачу до 15% для покупателей не из ЕС с 1 июля 2027 объявлено, но подтверждения, что это закон, мы не нашли (расходы в Греции).

Максимальная нагрузка: Португалия, Испания, Италия

Португалия: с 25 мая 2026 для покупателей, не являющихся налоговыми резидентами Португалии, действует плоский IMT 7,5% на жильё (с исключениями), плюс гербовый сбор 0,8%, нотариус, реестр и юрист; наш пример даёт примерно 9,7-10,5% при покупке за EUR 300 000. Налоговые резиденты платят по прогрессивной шкале, поэтому воспользуйтесь официальным симулятором на портале налоговой службы Португалии (расходы в Португалии). Испания: примерно 10-13% на вторичке, главное это региональный налог на передачу: 6% в Мадриде, 7% в Андалусии, 6,5% на Канарах, 10% в Валенсийском сообществе (с июня 2026 сообщалось о снижении, уточните действующую ставку), 10-13% в Каталонии и 8-13% на Балеарах. Новостройка платит 10% НДС плюс гербовый сбор около 1-1,5% (расходы в Испании). Италия: налог на регистрацию 2% для основного жилья или 9% для второго дома от кадастровой стоимости, нотариус примерно 1-3%, агент около 3% плюс IVA и юридические услуги, итого примерно 10-15%, а в некоторых гайдах до 20% (расходы в Италии).

Иллюстрация: покупка за EUR 200 000

Это наши собственные расчёты по приведённым диапазонам, а не котировка. Нагрузка на EUR 200 000 составила бы примерно:

• Грузия: EUR 2000-3000
• Вторичка на Кипре: около EUR 8000 до комиссии агента
• Турция: около EUR 9000 (наш пример; агент отдельно)
• Болгария: EUR 8000-16 000
• Черногория: EUR 10 000-16 000
• Дубай: около EUR 12 600-14 200 (при 6,3-7,1%)
• Греция: EUR 14 000-24 000
• Португалия (нерезидент): около EUR 19 400-21 000 (при 9,7-10,5%)
• Испания: EUR 20 000-26 000
• Италия: EUR 20 000-30 000

Почему самое дешёвое не всегда лучшее

• Низкая стоимость входа не равна низкой полной стоимости. На Кипре нет ежегодного налога на недвижимость, а испанский IBI составляет 0,4-1,1% кадастровой стоимости, португальский IMI около 0,3-0,45% налоговой стоимости.
• Расходы на покупку важнее всего, если вы планируете продать скоро; за десять лет разница в 3 пункта мала по сравнению с динамикой цены и арендой. См. ликвидность, издержки и срок окупаемости.
• Правила меняются: ставка для нерезидентов в Португалии, объявленная ставка для граждан не из ЕС в Греции и снижение в Валенсии менялись в течение 2026 года.

Кому что подойдёт

• Если вы планируете короткое владение или у вас небольшой бюджет, рынки с минимальной нагрузкой (Грузия, вторичка на Кипре, Болгария, Турция) оставляют больше денег в активе, со своими рыночными и валютными рисками.
• Если вы покупаете новостройку, сравнивайте НДС, а не налог на передачу: Кипр 19% (5% по сниженной ставке при условиях), Испания 10%, Черногория 21% внутри цены, Греция 24% приостановлен до конца 2026.
• Если вы планируете долгое владение на рынке, который вам нравится, примите более высокую нагрузку в Португалии, Испании или Италии и вложите усилия в локацию и титул.
• Если вы покупатель не из ЕС в Греции, сверьте дату сделки с объявленным изменением июля 2027.

FAQ

В какой стране самые низкие расходы на покупку? По имеющимся цифрам Грузия, затем Кипр на вторичке, но проверьте неподтверждённые позиции. В какой самые высокие? Италия и Испания, по приведённым диапазонам. Учитывается ли комиссия агента? Иногда: в Португалии её обычно платит продавец, в других странах покупатель, поэтому фиксируйте письменно. Фиксированы ли ставки? Нет; несколько изменились в 2026 году.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа: подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов. Мы помогаем посчитать полную стоимость конкретного объекта, а не среднюю. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; проверяйте актуальные ставки перед подписанием.