Может ли иностранец купить недвижимость за границей? Открытые рынки, разрешительные режимы, правила по гражданству и квоты по странам, и чем отличаются покупатели из ЕС и не из ЕС.
Многие, кто живёт в одной стране и хочет купить в другой, считают, что иностранцам владеть недвижимостью просто нельзя. В большинстве мест это неверно. Но противоположное утверждение, что любой может купить что угодно где угодно, тоже ложно. Реальная картина это спектр: полностью открытые рынки, рынки с разрешением, рынки с квотами или ограничениями на землю и несколько рынков, где правило зависит от вашего паспорта. В статье этот спектр описан и показано, что меняется для покупателя из ЕС и не из ЕС. Это общая информация, правила меняются, поэтому каждый пункт подтверждайте на месте.
Миф
Миф гласит, что иностранцы не могут покупать недвижимость за границей или что это могут только граждане и резиденты. Он вырос из реальных случаев. Ряд стран ограничивает землю, приграничные зоны или отдельные гражданства, а известные примеры, такие как Таиланд, действительно закрывают иностранцам владение землёй. Затем люди переносят опыт одной страны на все.
Что верно на самом деле
В популярных направлениях покупка квартиры или дома иностранцем разрешена, а во многих странах ЕС покупатель из другого государства ЕС приравнен к местному почти полностью. Существующие правила обычно касаются одного из четырёх: земли, а не зданий; зон безопасности и приграничья; квоты на долю здания или района, которой могут владеть иностранцы; и, с 2025 года, запретов по гражданству в нескольких странах, граничащих с Россией. Важен вид ограничения, а не сам факт его наличия.
Гражданство и место жительства это разные вопросы. Русскоязычный человек, живущий в Польше, Германии или Латвии, является резидентом ЕС, но российский паспорт делает его гражданином не из ЕС для большинства разрешительных правил ниже. Всегда сообщайте местному юристу своё гражданство, страну проживания и тип вида на жительство.
Откуда миф и в чём он отчасти прав
Зерно истины в том, что свобода покупки никогда не абсолютна. У иностранца могут запросить разрешение, ограничить число или площадь объектов или закрыть категорию (земля, приграничные зоны, доля в кондоминиуме). А в странах Балтии и в Финляндии покупки гражданами некоторых стран недавно стали вопросом законодательства о национальной безопасности. Поэтому «иностранцам нельзя» как общее правило неверно, и «ограничений нет» тоже неверно.
Примеры по странам
Открытые рынки: Испания, Португалия, Греция. Во всех трёх иностранцы могут покупать жильё. В Испании есть зоны ограниченного доступа возле военных объектов, где покупателям не из ЕС нужно предварительное разрешение военных по закону 8/1975, применяемому через королевский декрет 689/1978 (см. текст в BOE); граждан ЕС, по сообщениям, это не касается. В Греции, по данным юридических фирм, покупателям не из ЕС нужно разрешение на объекты в приграничных районах, например на севере страны и на части островов, с одобрением Министерства обороны, которое, по сообщениям, занимает несколько месяцев. Покупателям из ЕС, по сообщениям, оно не нужно. В Португалии мы не нашли сопоставимого общего ограничения на покупку жилья. Проверьте у юриста, в какой зоне находится объект, до внесения задатка.
Кипр. Покупателям не из ЕС нужно разрешение Совета министров, которое подаётся через окружного чиновника после подписания договора купли-продажи. Юридические фирмы описывают лимиты: участок до 4000 кв. м под одну резиденцию или до двух объектов. Публикация 2025 года сообщает о плане правительства заменить закон более строгими лимитами и запретить регистрацию договоров до выдачи разрешения; принят ли он, на октябрь 2026 года мы подтвердить не смогли, поэтому спросите кипрского юриста. См. квартиры на Кипре: руководство покупателя.
Турция. Иностранцы могут покупать, но не в военных зонах и зонах безопасности. Источники описывают лимит 10 процентов частной площади района и 30 гектаров в сумме на человека, который можно удвоить решением Совета министров. Земельный реестр запрашивает у военных органов, нет ли препятствий. Действуют ли сейчас ограничения по гражданству, мы повторно не проверяли, поэтому спросите юриста. См. цены на недвижимость в Турции и расходы на покупку.
Дания и Хорватия. В Дании, по странице МИД, иностранцу в целом нужно разрешение Министерства юстиции, если он не прожил в Дании не менее пяти лет, а вторичные источники сообщают, что граждане ЕС/ЕЭЗ освобождены лишь тогда, когда жильё станет их постоянным местом жительства. В Хорватии граждане ЕС покупают на тех же условиях, что хорваты, а покупателям не из ЕС нужно согласие Министерства юстиции, которое даётся только при взаимности с их страной (см. страницу gov.hr). Статус взаимности ни одной конкретной страны мы не проверяли. См. Хорватия и Дания.
Латвия, Литва, Финляндия: правила по гражданству. 19 июня 2025 года парламент Латвии принял запрет на приобретение недвижимости гражданами России и Беларуси; он охватывает и компании там, и компании, где они владеют не менее чем 25 процентами; его описывает сообщение Сейма, а СМИ перечисляют исключения, например наследование и ранее полученный вид на жительство с постоянным статусом. Финляндия приняла закон 11 апреля 2025 года, а постановление правительства с названием России и Беларуси вступило в силу 15 июля 2025 года; заявки рассматривает Министерство обороны (см. Министерство обороны). Сообщается об исключениях для двойных граждан ЕС/ЕЭЗ и для владельцев некоторых финских разрешений. По Литве СМИ сообщают об ограничениях для граждан России и Беларуси с продлением, по сообщениям, до конца 2027 года и об отдельном законопроекте о недвижимости вблизи стратегических объектов; точный охват для квартир подтвердить мы не смогли, поэтому спросите литовского юриста. Попытки обойти эти правила через подставных лиц или компании незаконны; см. риски номинального владения. Подробнее: Латвия, Финляндия, Литва и ограничения для граждан России по странам.
Таиланд, Бали, Грузия. В Таиланде иностранцы могут владеть квартирой в кондоминиуме в пределах 49 процентов иностранной доли здания, но, как описывают источники, не землёй, см. квота 49 процентов и законные варианты по земле и аренде. На Бали иностранцы обычно используют долгосрочную аренду или право Hak Pakai, а не полную собственность, см. аренда и Hak Pakai на Бали. В Грузии иностранцы могут покупать квартиры и дома, но сельскохозяйственная земля, по данным юридических и академических источников, закреплена за гражданами, с узкими исключениями, например наследованием.
Что меняется между покупателями из ЕС и не из ЕС
- Разрешения. Большинство разрешительных режимов (Кипр, Хорватия, военные зоны Испании, приграничье Греции) касается покупателей не из ЕС, а не граждан ЕС.
- Взаимность. Некоторые страны спрашивают, позволяет ли страна вашего гражданства их гражданам покупать у себя.
- Квоты и земля. Они обычно касаются всех, кто не является местным, но правила ЕС о свободе движения капитала могут смягчать их для граждан ЕС.
- Запреты по гражданству. Латвия, Финляндия и, по сообщениям, Литва смотрят на гражданство, а не на место жительства.
Как действовать безопасно
- Сначала сообщите юристу гражданство и статус проживания. Ответ на вопрос «могу ли я купить» часто начинается именно с этого.
- Спросите письменно, находится ли объект в зоне ограничений и нужно ли разрешение.
- Узнайте срок рассмотрения и можно ли зарегистрировать право до выдачи разрешения.
- Не используйте подставное лицо, друга или компанию, чтобы обойти правило. Это может сделать покупку недействительной.
- Уточните, что вы покупаете: землю, здание или долю в кондоминиуме, ведь правила различаются.
- Сравните правила до выбора страны, см. недвижимость в ЕС и вне ЕС и сравнение стран.
FAQ
Могут ли иностранцы покупать недвижимость за границей? В большинстве популярных направлений да. Некоторые требуют разрешение, вводят квоты или ограничивают землю, а несколько применяют правила по гражданству.
Может ли гражданин не из ЕС, живущий в ЕС, купить в другой стране ЕС? Часто да, но перечисленные разрешительные правила и правила по гражданству могут зависеть от гражданства, а не от места жительства. Уточните у местного юриста.
Есть ли страна, где иностранцы не могут владеть ничем? Крупного направления, полностью запрещающего иностранцам квартиры, мы не нашли, но ограничения по земле и по гражданству существуют. В странах Персидского залива и Азии правила отличаются.
Даёт ли покупка вид на жительство? Не автоматически. См. нашу статью-миф о недвижимости и ВНЖ.
Как мы помогаем
D.H. Realting это трёхъязычная платформа (английский, русский, польский), которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов, которые проверяют, можно ли вам купить в конкретном месте. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; ограничения быстро меняются, поэтому актуальное положение проверяйте у местного юриста. См. также все страны и раздел о мифах дистанционной покупки.