Валовая доходность в Португалии — около 4–5% в крупных городах и 5–8% во внутренних регионах, но после налога, расходов и простоя квартира в Лиссабоне даёт ближе к 2–3% чистыми. Вот расчёт.
В Португалии «заявленная» доходность и доходность, которая остаётся у вас, сильно расходятся. На октябрь 2026 года валовая доходность аренды — примерно 4–5% в Лиссабоне, Порту и Фару и 5–8% в небольших внутренних городах. После плоского налога 25% для арендодателей-нерезидентов, налога на недвижимость, расходов на кондоминиум и месяцев простоя квартира в Лиссабоне, купленная по сегодняшним ценам, обычно даёт примерно 2–3% от уплаченной цены чистыми. В этом гайде — откуда берутся цифры и как их читать.
Валовая доходность по городам, 2026
Два источника дают разные уровни, потому что считают по-разному. Idealista опирается на цены и арендные ставки из объявлений и оценивает Португалию в 6,2% валовых в Q2 2026 — против 6,9% годом ранее и 7,2% двумя годами ранее. Global Property Guide использует более консервативную методику и даёт среднюю по стране около 4,3%.
- Лиссабон: примерно от 3,8% (Global Property Guide) до 4,3% (idealista) — самый низкий показатель среди столиц округов.
- Порту: примерно от 4,0% до 4,8%.
- Фару и Алгарве: около 4,5–4,8%; небольшие студии могут показывать больше.
- Фуншал (Мадейра): 5,2% (idealista); местная пресса называет покупку для сдачи во Фуншале малодоходной.
- Понта-Делгада (Азорские острова): 5,6%.
- Внутренние и средние города: Каштелу-Бранку и Вила-Реал 8,1%, Браганса 7,6%, Сантарен 6,6%, Коимбра 6,4%, Лейрия 6,0%, Эвора 5,7%, Сетубал 5,4%, Брага 5,3%.
Закономерность простая: чем дороже город, тем ниже доходность. Цены во 2 квартале 2026 выросли на 16,5% за год (индекс INE), тогда как аренда в последние месяцы стоит на месте или снижается, поэтому доходность смещается вниз, а не вверх. О ценах — в материале цены на недвижимость в Португалии и расходы при покупке.
Что съедает доходность
Валовая доходность не учитывает всё, что происходит между арендной платой и вашим счётом.
- Налог. Арендодатели-нерезиденты, как правило, платят плоские 25% с чистого арендного дохода. Резиденты могут выбрать прогрессивную шкалу. Для договоров «умеренной аренды» (жильё, до 2 300 евро в месяц, срок не менее трёх лет) предусмотрена пониженная автономная ставка 10%; доступна ли она нерезиденту, уточните у бухгалтера.
- IMI — ежегодный муниципальный налог на недвижимость: примерно 0,3–0,45% от налоговой стоимости, ставку задаёт муниципалитет. На очень дорогие объекты может действовать дополнительный налог AIMI.
- Расходы на кондоминиум и страховку, которые вы платите независимо от того, сдана квартира или нет.
- Простой между арендаторами и комиссия управляющей компании, если вы не управляете сами.
- Расходы при покупке — около 8–10% для нерезидента, они увеличивают реальные вложения. См. статью о расходах по ссылке выше.
Пример расчёта (иллюстрация, не рыночные данные)
Допустим, квартира в Лиссабоне за 400 000 евро с валовой доходностью 4,3% — это 17 200 евро аренды в год. Допустим, один пустой месяц (около 1 430 евро), IMI 800 евро, кондоминиум 900 евро и 1 000 евро на ремонт и страховку. Налогооблагаемый доход — около 13 070 евро; при ставке 25% налог около 3 270 евро. Остаётся примерно 9 800 евро: это 2,45% от цены и около 2,2% от реально потраченных 440 000 евро с учётом расходов на покупку. При других допущениях результат изменится; главное — разрыв между 4,3% и 2,2%.
Долгосрочная аренда или краткосрочная?
Краткосрочная аренда (Alojamento Local) может увеличить валовой доход, но это самая зарегулированная часть рынка. Лицензирование идёт по Decreto-Lei 76/2024, Лиссабон ввёл ограничения в декабре 2025 года, муниципалитеты в 2026 году аннулировали более 10 000 неиспользуемых или незастрахованных лицензий, а Алгарве и периферийные районы остаются более открытыми, чем крупные города. Всегда проверяйте, может ли конкретный объект получить и сохранить лицензию, прежде чем рассчитывать на курортный доход. Подробности — в материале правила краткосрочной аренды в Португалии; сравнение подходов — в краткосрочная или долгосрочная аренда.
Где доходность выше и в чём подвох
Внутренние города — Каштелу-Бранку, Вила-Реал, Браганса — показывают 6–8% валовых, но это тонкие рынки: меньше арендаторов, медленнее перепродажа и ниже рост цен. Лиссабон и Алгарве дают меньше, зато их проще сдать и продать. Доходность — лишь часть результата; рост цены, ликвидность и расходы при выходе не менее важны. См. налог на прирост капитала при продаже, лучшие районы для покупки и риски инвестиций.
Частые вопросы
Какая чистая доходность в Португалии реалистична? Для нерезидента в Лиссабоне или Порту — примерно 2–3% от уплаченной цены после налога и расходов; во внутренних городах возможно 4–5%. Это ориентиры, а не прогноз.
Доходность аренды в Португалии снижается? Да. Валовая доходность по стране по данным idealista упала с 7,2% во 2 квартале 2024 года до 6,2% во 2 квартале 2026 года, потому что цены росли быстрее аренды.
Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ? Нет. Маршрут золотой визы через недвижимость закрыт в 2023 году; см. золотая виза Португалии.
Можно ли купить с ипотекой? Нерезиденты могут, обычно с меньшей долей кредита; см. ипотека для иностранцев в Португалии.
Как мы помогаем
Подбираем португальские объекты под вашу цель (доход, рост или собственное использование), считаем для каждого чистую доходность после налога и расходов и координируем местных юристов и налоговых консультантов. Рынок можно посмотреть на странице Португалии.
Только информация — не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Доходность и правила приведены ориентировочно, на октябрь 2026 года, и меняются; перед покупкой уточняйте у португальского юриста и бухгалтера.